Comparaison et conseils Offres Crédit Immobilier

Polchene

Membre
Bonjour à vous,

En plein projet immobilier, nous avons signé notre compromis de vente le 01/08/19.

Le notaire à spécifié une limite d'obtention du financement au 01/10/19 et nous sommes en pleine réflexion sur deux offres de prêt.
Nous souhaitons partir sur un prêt de 25 ans.

Notre situation :

Je suis commercial sédentaire et je marche par conséquent à la prime trimestrielle.
Ma compagne est cadre.

Revenu minimum hors prime du foyer :
4500 € HT / mois.
Nous avons un prêt consommation avec un remboursement à hauteur de 300 € / mois, jusqu'en 12/2022.

Voici les détails des deux prêts :

Proposition 1 :


  • Montant de l'acquisition : 319 000€ (311 650€ d'immeuble et 7350€ de meubles)
  • Frais de notaire : 24000€
  • Montant total du projet : 319 000€ + 24000€ soit 343 000€
  • Frais de dossier : 500€
  • Frais de garantie : 3 315€ / Garantie CAMCA.
  • Soit un besoin de financement de 319 000€ + 24 000€ + 500€ + 3 315€ = 346 815€
Proposition de financement :
  • Apport : 7 350€ (les meubles) + 8 000€ (minimum nécessaire pour le prêt à taux zéro) = 15 350€
  • Prêt sur 15 ans, à 0.94% : 174 543€
  • Prêt sur 20 ans, à 0.00% : 16 000€
  • Prêt sur 25 ans, à 1.23% : 140 922€ (lissé sur les deux autres fin d'avoir une échéance constante)
  • Soit total du financement : 346 815€
    dont 331 465€ de prêt Crédit Agricole et 15 350€ d'apport perso.
Remboursement assurances comprises : 1 343.56€ du 1° au 180° mois puis 1 301.00€ du 181° au 300° mois.

Le taux moyen est toujours de 1.09% sur la durée complète.

Les TAEA sont respectivement sur chacun des prêts de : 0.56%, 0.57% et 0.36% (et cela pour les deux emprunteurs et non par emprunteur).

Coût global de l'opération (intérêts + assurances des emprunteurs + frais de dossier et de garantie) : 70 077€

Proposition 2 :

Le Banquier nous a proposé un palier sur les 36 premiers mois afin de ne pas avoir un remboursement exhorbitant avec le prêt conso qui vient d'additionner (300 € jusqu'en 12/2022).
  • Montant de l'acquisition : 319 000€ (311 650€ d'immeuble et 7350€ de meubles)
  • Frais de notaire : 24000€
  • Montant total du projet : 319 000€ + 24000€ soit 343 000€
  • Frais de dossier : 500€
  • Frais de garantie : 2551 / Privilège Préteur de Denier.
  • Soit un besoin de financement de 319 000€ + 24 000€ + 500€ + 3 315€ = 346 815€

Remboursement assurances comprises : 1 115 € du 1° au 36eme mois puis 1415.00€ jusqu’à la fin.

Le taux est de 1,45 %.

L'Assurance est de 0,16 pour Madame et de 0,36 pour moi.

Coût global de l'opération (intérêts + assurances des emprunteurs + frais de dossier et de garantie) : 81 165€

Nous comptons revendre notre appartement dans les 10 prochaines années.


Les deux formules s'avèrent intéressantes de notre point de vue. En effet, la proposition 1 permets un coût de l'opération inférieur, la proposition 2 permets un palier sur les 369 premiers mois....

Qu'en pensez vous ? :)

Vous remerciant d'avance pour vos avis et conseils, et bien cordialement,

Polchene.
 

Aristide

Top contributeur
Bonjour,

Pour bien comparer il faut que les données soient comparables.

Mais, d'abord, votre besoin de financement N° 2 et inexact car vous comptez 3.315€ de frais de garantie alors qu'ils ne sont - semble -t'il - que de 2.551€ ?

Partant de là est-ce que la différence est imputée sur le montant à emprunter; si oui quel prêt ?

Ou bien c'est l'apport personnel qui sera concerné ?

NB) - dans vos réflexions/comparaisons, ne pas oublier que l'apport personnel est un crédit que vous vous consentez à vous même au taux de votre épargne.

Par ailleurs, puisque vous envisagez de vendre dans 10 ans, il y aura forcément obligation d'une main levée hypothécaire si la garantie est un PPD/IPPD comme dans la proposition N° 2 ce qui générera un coût supplémentaire que vous n'avez pas chiffré (Facile à faire sur site Chambre Notaires Paris).

Cdt
 

Polchene

Membre
Bonjour Aristide merci pour votre réponse

En effet quelques coquille.

Voici le tout corrigé.
Bonjour à vous,

En plein projet immobilier, nous avons signé notre compromis de vente le 01/08/19.

Le notaire à spécifié une limite d'obtention du financement au 01/10/19 et nous sommes en pleine réflexion sur deux offres de prêt.
Nous souhaitons partir sur un prêt de 25 ans.

Notre situation :

Je suis commercial sédentaire et je marche par conséquent à la prime trimestrielle.
Ma compagne est cadre.

Revenu minimum hors prime du foyer : 4500 € HT / mois.
Nous avons un prêt consommation avec un remboursement à hauteur de 300 € / mois, jusqu'en 12/2022.

Voici les détails des deux prêts :

Proposition 1 :

  • Montant de l'acquisition : 319 000€ (311 650€ d'immeuble et 7350€ de meubles)
  • Frais de notaire : 24000€
  • Montant total du projet : 319 000€ + 24000€ soit 343 000€
  • Frais de dossier : 500€
  • Frais de garantie : 3 315€ / Garantie CAMCA.
  • Soit un besoin de financement de 319 000€ + 24 000€ + 500€ + 3 315€ = 346 815€
Proposition de financement :
  • Apport : 7 350€ (les meubles) + 8 000€ (minimum nécessaire pour le prêt à taux zéro) = 15 350€
  • Prêt sur 15 ans, à 0.94% : 174 543€
  • Prêt sur 20 ans, à 0.00% : 16 000€
  • Prêt sur 25 ans, à 1.23% : 140 922€ (lissé sur les deux autres fin d'avoir une échéance constante)
  • Soit total du financement : 346 815€
    dont 331 465€ de prêt Crédit Agricole et 15 350€d'apport perso.
Remboursement assurances comprises : 1 343.56€ du 1° au 180° mois puis 1 301.00€ du 181° au 300° mois.

Le taux moyen est toujours de 1.09% sur la durée complète.

Les TAEA sont respectivement sur chacun des prêts de : 0.56%, 0.57% et 0.36% (et cela pour les deux emprunteurs et non par emprunteur).

Coût global de l'opération (intérêts + assurances des emprunteurs + frais de dossier et de garantie) : 70 077€

Proposition 2 :

Le Banquier nous a proposé un palier sur les 36 premiers mois afin de ne pas avoir un remboursement exhorbitant avec le prêt conso qui vient d'additionner (300 € jusqu'en 12/2022).
  • Montant de l'acquisition : 319 000€ (311 650€ d'immeuble et 7350€ de meubles)
  • Frais de notaire : 24000€
  • Montant total du projet : 319 000€ + 24000€ soit 343 000€
  • Frais de dossier : 500€
  • Frais de garantie : 2551 / Privilège Préteur de Denier.
  • Soit un besoin de financement de 319 000€ + 24 000€ + 500€ + 2251 = 346 051.

Remboursement assurances comprises : 1 115 € du 1° au 36eme mois puis 1415.00€ jusqu’à la fin.

Le taux est de 1,45 %.

L'Assurance est de 0,16 pour Madame et de 0,20 pour moi.

Coût global de l'opération (intérêts + assurances des emprunteurs + frais de dossier et de garantie) : 81 165€

Nous comptons revendre notre appartement dans les 10 prochaines années.

Les deux formules s'avèrent intéressantes de notre point de vue. En effet, la proposition 1 permets un coût de l'opération inférieur, la proposition 2 permets un palier sur les 36 premiers mois....

Qu'en pensez vous ? :)

En effet il y aura des frais de mainlevée dans le cadre du ppd.

Vous remerciant d'avance pour vos avis et conseils, et bien cordialement,

Polchene.
 

Aristide

Top contributeur
OK; mais puisque le total "Besoins/Emplois/Dépenses" de la solution N° 2 se trouve réduit, la contrepartie "Ressources/Recettes" devra également l'être pour obtenir un plan de financement équilibré.

En faisant abstraction du coût de la mainlevée hypothécaire qui sera éventuelle et ultérieure vous ne précisez pas si c'est le financement bancaire qui sera réduit; si oui quel prêt ?

Ou bien votre apport personnel = prêt que vous vous consentez à vous même au taux de votre épargne.

Cdt
 

Polchene

Membre
Aristide j ai peur de ne pas comprendre votre demande / question / raisonnement.

L apport personnel, a savoir les 15000 (ou 15350) sera issu de mon PEL.

Ma question est surtout de savoir le plus interessant des deux en sachant qu'il est plus que probable que nous revendions dans 10 ans.
 

Aristide

Top contributeur
Vos "Besoins/Emplois/Dépenses" sont plus élevés de ~/~ 800€ dans la proposition N°1.

Frais de main levée hypothécaire étant ignorés, dans la solution N°2, pour un plan de financement équilibré, ces ~/~ 800€ viendront-ils réduire à due concurrence le montant de votre prêt ?

Ou bien est-ce votre apport personnel (= prêt à vous même au taux de votre épargne) qui sera réduit en tant que de besoin ?

Cdt
 

Aristide

Top contributeur
Vous ne répondez pas à ma question.

Prenons le problème autrement:

Pour l'offre N° 1 vous détaillez bien:
+ Les Besoins = Emplois = Dépenses = 346.815€
+ Les Ressources = Recettes = Soit total du financement : 346 815€
dont 331 465€ de prêt Crédit Agricole et 15 350€d'apport perso.

Puisque dans l'offre N°2 les Besoins = Emplois = Dépenses ne sont que de 346.051€
=> Quelles seront dans ce cas les Ressources = Recettes = Soit total du financement : 346.051€
dont xxx.xxx€ de prêt ????? et yy.yyy€d'apport perso.

Précision: Dans les deux cas, est-ce la même banque et les mêmes taux et les mêmes durées ?
Les assurances ne sont pas les mêmes ?
Désolé mais je n'y vois pas clair.

Cdt
 

Polchene

Membre
Dans les deux cas il y a 15 000 euros d apport.

Proposition 1 : CIC a 1,45 sur 25 ans / 0,36 assurance / garantie IPPD

Proposition 2 : Credit Agricole a 1.09 sur 25 ans / 0.57 assurance / garantie CAMCA

Le prêt est de 331 000 dans les deux cas (+ 15 k apport soit 346 000 montant total)

Le cic nous propose un palier sur les 36 premiers pour permettre de payer le credit consommation ( soit 1415 / mois comprenant les deux prets et assuràce comprise) alors que le CA ne nous le fait pas. (1344 sans le pret conso assurance comprise)

Merci.
 

Aristide

Top contributeur
Désolé mais "çà ne colle pas" avec vos dires antérieurs

Offre N°1 Crédit Agricole :
+ 331 465€ de prêt Crédit Agricole et 15 350€d'apport perso. = 346 815€

Ce devrait être offre N°2 CIC
+ 330.701€ de prêt CIC et 15 350€d'apport perso. = 346.051€

=> Si les montants de prêts ne sont pas les mêmes les échéances ne le seront pas non plus; pas plus que les capitaux restants dus au bout de 10 ans.

SVP détaillez précisément les deux plans de financement.

Cdt
 
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