Comment réduire le coût du crédit avec un montage en échéances lissées

Aristide

Top contributeur
Je lui ai donc demandé si l'on pouvait croiser 2 lignes de prêt pour réduire les couts.

Il m'a répondu ceci :

La multiplicité de vos lignes de Crédit font que le prêt sur 15 ans ne sera du coup plus amortis. En gros vous ne n'auriez que des intérêts sur la ligne des 15 ans jusqu'à ce que le prêt de 10 ans se termine, donc aucun intérêt !
????????????

C'est du grand n'importe quoi...???...!!!

Vous amortirez moins vite le prêt long lisseur (différé d'amortissement de capital = paiement de peu d'intérêts les premières années) mais vous amortirez beaucoup plus vite le prêt court emboîté.

Quand le montage s'avère faisable (en fonction des diverses données, ce n'est pas toujours possible) dans les innombrables montages de ce type que j'ai vus et faits, dans 100% des cas l'amortissement cumulé des prêts du montage est plus rapide qu'avec un seul prêt.

Donc le volume des intérêts payés est réduit de même que le volume des primes d'assurances payées.

=> Coût du crédit significativement réduit. ainsi que déjà dit ci-dessus.

Est-ce que cette petite conversation correspondait à un montage gigogne?
Oui.

Ce qui semble fâcheux c'est que vous allez devoir payer des honoraires à votre "bricoleur du dimanche" !!!

Cdt
 

dacunha31

Membre
????????????

C'est du grand n'importe quoi...???...!!!

Vous amortirez moins vite le prêt long lisseur (différé d'amortissement de capital = paiement de peu d'intérêts les premières années) mais vous amortirez beaucoup plus vite le prêt court emboîté.

Quand le montage s'avère faisable (en fonction des diverses données, ce n'est pas toujours possible) dans les innombrables montages de ce type que j'ai vus et faits, dans 100% des cas l'amortissement cumulé des prêts du montage est plus rapide qu'avec un seul prêt.

Donc le volume des intérêts payés est réduit de même que le volume des primes d'assurances payées.

=> Coût du crédit significativement réduit. ainsi que déjà dit ci-dessus.



Oui.

Ce qui semble fâcheux c'est que vous allez devoir payer des honoraires à votre "bricoleur du dimanche" !!!

Cdt
Ah mince....

Du coup je ne sais pas comment lui expliquer simplement la chose... Ce que je sais c'est que dans le PP il y a en fait 2 prêts dont l'un des 2 est à taux avantageux (conditions caisse d'épargne avec prêt doublissimo). Car il m'a simplement dit que le taux normal était de 2.30% mais du fait de prendre le prêt doublissimo (taux???) cela revient à dire que le PP aura un taux de 2.15%

Oui, j'en ai pour 1000 euros de frais bancaires et honoraires...

Cdt
 

Aristide

Top contributeur
Ce que je sais c'est que dans le PP il y a en fait 2 prêts dont l'un des 2 est à taux avantageux (conditions caisse d'épargne avec prêt doublissimo). Car il m'a simplement dit que le taux normal était de 2.30% mais du fait de prendre le prêt doublissimo (taux???) cela revient à dire que le PP aura un taux de 2.15%
La politique des banques varie de l'une à l'autre.

Certaines n'ont pas les moyens techniques de proposer un tel montage.

D'autres l'ont mais, pour diverses raisons, ne veulent plus le proposer.

D'autres en possèdent les moyens et acceptent de le proposer mais, effectivement, en en majorant les conditions.
Dans ce cas il reste à vérifier si, bien qu'étant "moins gagnant", l'emprunteur reste cependant gagnant.........ce qui est fort probable (intérêts + primes assurances)

D'autres le proposent toujours aux conditions normales.

Oui, j'en ai pour 1000 euros de frais bancaires et honoraires...
Vous ne lui devez rien tant que vous n'avez pas accepté une offre de prêt qu'il vous aura fait obtenir.

Cdt
 

dacunha31

Membre
La politique des banques varie de l'une à l'autre.

Certaines n'ont pas les moyens techniques de proposer un tel montage.

D'autres l'ont mais, pour diverses raisons, ne veulent plus le proposer.

D'autres en possèdent les moyens et acceptent de le proposer mais, effectivement, en en majorant les conditions.
Dans ce cas il reste à vérifier si, bien qu'étant "moins gagnant", l'emprunteur reste cependant gagnant.........ce qui est fort probable (intérêts + primes assurances)

D'autres le proposent toujours aux conditions normales.


Vous ne lui devez rien tant que vous n'avez pas accepté une offre de prêt qu'il vous aura fait obtenir.

Cdt
Du coup, je ne serai jamais si sa proposition est la meilleure pour nous car je n'ai pas de contact avec la banque directement et je n'ai pas les moyens de calculer le prêt différemment du fait que je n'ai pas les conditions exactes des prêts gigognes...

Oui pour les frais, je sais que je n'ai rien à payer tant que je n'ai pas accepté d'offre. D'ailleurs, il ne m'a jamais rien demandé pour l'instant... donc de ce côté là, tout va bien.

Cdt
 

Aristide

Top contributeur
Dans l'hypothèse N°1 du tableau Excel joint, à partir des données fournies, j'ai - à peu près - reconstitué la proposition de votre courtier.

Il semble exister quelques différences légères sur le montant des échéances totales :

+ Second palier = 896,12€ au lieu de 896,14€
+ Troisième palier = 930,37€ au lieu de 930,12€
+ Quatrième palier = 846,25€ au lieu de 846€

Dans cette simulation votre prêt long lisseur est sur 180 mois.

Dans l'hypothèse N°2 j'ai tenté de procéder à un lissage simple optimisé avec l'échéance cible de 900€ souhaitée mais ce n'est pas possible sans amortissement négatif.

L'échéance cible minimale est de 930,90€ soit 930,90€ - 930,12€ = 0,78€ de plus que l'échéance maximale proposée par votre courtier.

Mais, procédant ainsi, la durée du prêt long lisseur est réduite de 180 mois à 172 mois.

Les gains qui en résultent figurent en bas de tableau.

Cdt
 

Pièces jointes

dacunha31

Membre
Dans l'hypothèse N°1 du tableau Excel joint, à partir des données fournies, j'ai - à peu près - reconstitué la proposition de votre courtier.

Il semble exister quelques différences légères sur le montant des échéances totales :

+ Second palier = 896,12€ au lieu de 896,14€
+ Troisième palier = 930,37€ au lieu de 930,12€
+ Quatrième palier = 846,25€ au lieu de 846€

Dans cette simulation votre prêt long lisseur est sur 180 mois.

Dans l'hypothèse N°2 j'ai tenté de procéder à un lissage simple optimisé avec l'échéance cible de 900€ souhaitée mais ce n'est pas possible sans amortissement négatif.

L'échéance cible minimale est de 930,90€ soit 930,90€ - 930,12€ = 0,78€ de plus que l'échéance maximale proposée par votre courtier.

Mais, procédant ainsi, la durée du prêt long lisseur est réduite de 180 mois à 172 mois.

Les gains qui en résultent figurent en bas de tableau.

Cdt
Merci beaucoup pour cette simulation Aristide.

Je vais voir tout cela avec le banquier mais je doute qu'il veuille toucher à quoi que ce soit... Il m'a également dit que la banque allait refaire de son côté une simulation. Je vais attendre sagement de mon côté pour voir ce qu'il propose.

Merci sincèrement pour votre aide. Tout ceci est loin d'être simple quand on n'est pas de la partie.

Bonne continuation.
 

Aristide

Top contributeur
Il ne s'agit pas d'un conseiller; c'est un courtier dont le principal souci est de trouver une banque qui propose, au plus vite, une offre acceptable afin de percevoir - toujours au plus vite - sa commission.

Or, pour bien optimiser un plan de financement, outre pouvoir/savoir (??? voir ce qu'il a raconté) le faire il aussi y passer du temps...........mais le temps c'est de l'argent !!!

Cdt
 

tede

Membre
Bonjour,

Je n'arrive pas à trouver le meilleur lissage avec le plan suivant:

Montant souhaité: 300.000€
Apport à déduire: 20.000€
PTZ: 120.000€
Pret principal lisseur: 160.000
Différé PTZ: 10ans puis 144 mensualités
Capacité de remboursement: + ou - 1150€/mois assurance comprise

J'ai donc RDV demain avec un courtier du fameux site m............x.com pour m'éclairer sur tout ca.
Suite au RDV avec mon courtier, j'avoue être perdu...On m'a donc proposé un lissage simple hors assurance (je sais c'est un faux lissage du coup) sur 25ans, à un taux de 2,65%, voici le résultat

Financement achat immobilier :
280000 €

Montant du Prêt à Taux Zero :
120 000 €

Montant du prêt immobilier principal :
160 000 €
Durée PTZ Prêt principal Mensualité globale
10 ans 0 € 1089.48 € 1089.48 €
12 ans 833.33 € 256.15 € 1089.48 €
3 ans € 1089.48 € 1089.48 €


Pour ce qui est de l'ADI je n'ai pas le taux à appliquer, seulement un montant approximatif de 70e/mois pendant 25ans pour une personne à 100% si j'ai bien compris (nous sommes 2 emprunteurs?).
Au mensualités totales, il faudrait intégrer le lissage d'environ 1an d’intérêts intercalaires. Je ne sais plus le terme qui qualifie cette pratique.
Il m'a également été proposé un type de prêt où j'aurai la possibilité d'augmenter la mensualité versée si mes revenus venaient à augmenter.
A noter que je pourrai profiter du prêt % logement à hauteur de 20K€ sur 15ans, 1,54% assurance comprise, 180mensualités de 125€. Celui-ci n'a pas été pris en compte dans les calculs car si j'ai bien compris, "ca ne vaudrait pas le coup et compliquerai les démarches entre banque, amalia, etc..."
 

exover

Membre
Bonsoir,

Je m'interesse a l'achat d'un bien, je découvre donc les differentes chose (pret, ptz and co... lissage etc etc....) et bien evidemment j'ai un peu de mal.
Voici ma situation:
Moi, une femme, un enfant
credit conso en cours: 2, je ne serais dire les montants exact qu'il reste. Par contre je sais combien de temps il me reste a rembourser: approximativement 36 mois, un de 783€, l'autre de 224€.
nos revenus:3570€ sur 12 mois (je parle de salaire net, je ne met aucune prime)

On aimerait acheter une maison, le prix n'est pas défini puisqu'on ne sait pas combien on peux emprunter (y a ptetre d'autre "aide" ou crédit...), en neuf il faut au minimum compter 260 000€, avec le ptz+ on a le droit a 102 000€.

L'idée serait de lisser les crédit, nos crédit conso se finissant dans 36 mois, on rembourserait ses pret conso en diminuant le remboursement du pret classique... apres..... ben avec le ptz je ne sais pas ce qu'il faut faire et je ne trouve pas vraiment de "logiciel" me donnant le mieux pour nous (puis j'avoue ne pas avoir tout compris du PTZ).
Prendre le PTZ est une bonne idée?

Le seul truc que j'ai trouvé c'est sur: http://www.cyberpret.com/calcul-pret-immobilier/calcul-pret-paliers.php

Un truc du genre:
Période Prêt principal Prêt 1 (Pret a taux zero) Prêt 2 (Pret conso)
À partir de février 2016 411,51€ - 1 000,00€
À partir de février 2019 1 411,51€ - -
À partir de février 2021 844,51€ 567,00€ -

Mais je suis obligé de le faire moi mème et je sais pas si c'est la meilleur chose.... y a bien un truc pour nous donner le plus avantageux (ou une mensualité plus petite).

Si vous pouviez m'aider.....

Ah oui, aucun apport, que ce soit pour du neuf, pour le notaire ou autre.... le credit doit tout prendre en compte.

Merci
 
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