Comment investir en SCPI usufruit temporaire ?

[Expat]

Bonjour,

Tout d'abord bravo pour ce forum !

N'étant quasiment pas imposé en France et ayant des liquidités à investir dans les prochains mois, j'envisage d'investir dans une scpi en usufruit temporaire (horizon 5 ans).

Bien qu'ayant trouvé pas mal d'informations sur leur fonctionnement, le principe, les avantages et inconvénients,... je n'ai trouvé aucune information quant à la souscription à ce genre de produits: est-ce qu'il faut trouver soi-meme un nu-propriétaire (et dans ce cas la, comment effectuer le démembrement) ? Est-ce que des scpi, ou autres institutions proposent d'acheter des parts en usufruit temporaire ? Est-ce que le démembrement est possible avec toutes les SCPI ? Faut-il passer par un CGP ?...

 

[Buffeto]

N'étant quasiment pas imposé en France et ayant des liquidités à investir dans les prochains mois, j'envisage d'investir dans une scpi en usufruit temporaire (horizon 5 ans).

en ce qui me concerne j'ai creusé le projet pour 2011 ( depuis plusieurs mois ) et j'envisage l'acquisition de la nu-propriété de part de SCPI avec un usufruit temporaire de 5ans .

parlons nous bien de la meme chose ?

je n'ai trouvé aucune information quant à la souscription à ce genre de produits: est-ce qu'il faut trouver soi-meme un nu-propriétaire (et dans ce cas la, comment effectuer le démembrement) ? Est-ce que des scpi, ou autres institutions proposent d'acheter des parts en usufruit temporaire ? Est-ce que le démembrement est possible avec toutes les SCPI ? Faut-il passer par un CGP ?...

il est évident que je ne me lancerais pas dans un tel montage sans accompagnement de professionnels .

 

[Expat]

J'envisage d'acheter un usufruit temporaire sur une SCPI sur 5 ans, et non la nu-propriété, mais nous parlons bien de la même chose car il s'agit bien du démembrement d'une SCPI.

Je continue de me renseigner...

 

[ZRR_pigeon]

pour l'instant je m'abstiens car je ne comprends pas cet investissement. Mais je serais curieux de comprendre si qqun peut expliquer...

 

[Buffeto]

bon ok le vieux buffeto va s'y coller , puisque je planche sur le sujet depuis 4 mois ( et je ne suis pas sur d'avoir saisit toutes les subtilités )

il s'agit d'investir sur des surfaces commerciales en se positionnant sur des supports de type SCPI .
cette acquisition se réalise en utilisant 2 leviers . celui du crédit ( in fine dans mon cas tu l'auras bien compris sinon relire le "blog à buffeto ") et celui du démembrement de propriété .
une partie des parts est achetée en pleine propriété et l'autre en nu-propriété .

le démembrement de propriété entraîne la constitution de 2 droits réels . il peut être légal ou conventionnel . (les conventions sont régies par les articles 578 et suivant du code civil ).

au niveau fiscal : les loyers de la SCPI sont perçus par l’usufruitier , le nu-propriétaire n'a donc pas de revenus à déclarer.
Pendant la phase de démembrement le nu-propriétaire ne peut déduire de ses revenus fonciers les intérêts d'emprunt contractés pour l'acquisition de la nue-propriété.
par contre,si l'acquisition des parts a été réalisée par le biais d'un crédit , le capital restant dû peut être déduit de son assiette ISF ( bon , là , il va falloir revoir la position intéressante pour 2011 si l'ISF est supprimé )

imaginons que tu achétes des parts de SCPI en nu-propriété avec un usufruit temporaire sur 5ans :
* tu ne percois aucun dividende de la SCPI pendant 5ans
*la valeur d'achat est réduite à 83% du prix de la part ( contrepartie de l'absence de dividende pendant 5ans).
( du coup PV latente immédiate de 17% )
* au terme des 5ans , tu récupères la pleine propriété des parts et tu percois alors un dividende sur la valeur en pleine propriété de la part revalorisée .


voila les grandes lignes aprés si tu veux affiner on pourra étudier un exemple .

 

[Vanille95]

Buffeto, peux-tu préciser dans ce montage (et à chaque étape)
qui est l'usufruitier ? qui est le nu-propriétaire ?

Quand tu dis "imaginons que tu achétes des parts de SCI en nu-propriété avec un usufruit temporaire sur 5ans : * tu ne percois aucun dividende de la SCPI pendant 5ans"
Le nu-propriétaire ne perçoit pas les loyers ; ils sont réservés à l'usufruitier. Normal.
Mais qui est l'usufruitier dans l'histoire ?

 

[ZRR_pigeon]

cool merci....attendons la refonte de la fiscalite en 2011....
et l'augmentation de ls CSG-RDS a 16% pour financer la dependance...

 

[Buffeto]

Mais qui est l'usufruitier dans l'histoire ?

d’après ce que j'ai compris du montage c'est un autre investisseur par exemple EXPAT pourrait être celui ci .
puisqu'il nous dit :

ayant des liquidités à investir dans les prochains mois, j'envisage d'investir dans une scpi en usufruit temporaire (horizon 5 ans).

ca pose un problème ?

 

[kfc]

Fascinant sujet, quelques remarques qui me viennent:
- ok pour l'IR c'est l'usufruitier qui paye, quid des taxes habitation/foncières et ISF ?
- je vois bien l'interet d'acheter la nue propriété (esquive complete de imposition sur les revenus fonciers + déficit foncier déductible + plein propriété à moindre cout au terme du demembrement + garantie locative gratuite + etc ..) mais quel est l'intéret pour l'usufruitier ? c'est lui qui porte la fiscalité, les loyers couvrent le capital investi mais à part augmenter les loyers et dégager une marge, il m'a l'air perdant sur tous les bords ? Le resultat de l'opération est forcement négatif pour lui non ?
- en cumulant demembrement et scellier par exemple ca donne quoi ?

 

[Buffeto]

- ok pour l'IR c'est l'usufruitier qui paye, quid des taxes habitation/foncières et ISF ?

la taxe d'habitation est payée par le locataire habitant , normal ( s'il s'agit de locaux d’habitation )
la taxe foncière est payée par la SCPI
l'ISF est personnel mais n'est pas augmenté puisque les parts sont achetées avec un crédit in fine dont la valeur ( négative) se soustrait de la valeur vénale (positive) des parts SCPI.

c’était l'un des aspects intéressant de ce montage .....mais comme il doit y avoir (peut être) réforme de l'ISF en 2011 ,le montage ne se justifiera qu'en fonction de celle ci.

- mais quel est l'intéret pour l'usufruitier ?

je me suis aussi posé la question , je n'ai pas bien saisit la réponse , peut être que Goodbylenine pourrait l'expliquer ici...

quoiqu'il en soit je dirais que l’intérêt de l'usufruitier importe peu au nu propriétaire

en cumulant demembrement et scellier par exemple ca donne quoi ?

je n'ai pas fait cette étude...