comment fonctionne une hypothèque

taalf

Nouveau membre
#1
Bonjour à tous,

Je serais très reconnaissant si quelqu'un pouvait m'expliquer comment fonctionne une hypothèque.

Je suis totalement ignorant dans ce domaine, et j'habite à l'étranger. J'ai déjà du mal avec le langage financier, mais dans une langue étrangère c'est pour moi du chinois.

Nous comptons acheter un appartement avec ma femme. Vu que nous n'avons que très peu d'argent de côté (mais un besoin urgent de déménager) nous comptons passer par une hypothèque. Mais voilà, quand je voyais marqué "taux à 5%" par ci, "taux à 4%" par là, j'imaginais que l'on paierai au total 105% ou 104% de la somme empruntée. Or, après quelques investigations, il semble que ce sera beaucoup plus... Avec des simulateurs en ligne, je vois que, par exemple, si on rembourse sur 15 ans, on pourra payer 140% de la somme empruntée. Si on étale les remboursements sur 30 ans, ça peut monter jusqu'à 200%...

Est-ce que quelqu'un peut expliquer pourquoi les sommes sont si hautes et comment on passe de "5%" à 100% de coût...

Merci beaucoup pour les réponses
 
#2
Bonjour,

Je ne pense pas que votre question concerne les hypothèques, mais bien le crédit immobilier en général. "taux à 5%" doit se lire "5% du montant restant dû, tous les ans"

Je risque de me faire taper sur les doigts pour oser présenter un calcul aussi faux, mais je le simplifie pour que ce soit plus clair.

Supposons que vous empruntiez 100 000 € sur 10 ans à un taux de 5%.

La première année, vous devez 100 000 € ("le capital") à la banque. Elle va donc vous prendre 100 000 * 5% = 5 000 € d'intérêt. Donc la première année, vous allez rembourser 1 000 € tous les mois, soit au total 12 000 € dont 5 000 € d'intérêts. Vous aurez donc remboursé 12 000 € - 5000 € = 7 000 € de capital.

La deuxième année, vous devez encore 100 000 € - 7 000 € = 93 000 € à la banque. Elle va donc vous prendre 93 000 * 5% = 4 600 € d'intérêts. Donc la deuxième année, vous allez rembourser 1 000 € tous les mois, soit au total 12 000 € dont 4 600 € d'intérêts. Vous avez donc remboursé 12 000 € - 4 600 € = 7 400 € de capital.

La troisième année, vous devez encore 93 000 € - 7 400 € à la banque...

Comme vous le constatez, sur les 10 ans vous payerez beaucoup plus que simplement "5% de la somme initiale".
 

taalf

Nouveau membre
#3
Bonjour !

Merci beaucoup pour cette réponse très claire et instructive. (y) Ça m'aide à comprendre et en effet j'aurais du y penser plus tôt...

Ici ils disent "hypoteka" (c'est du tchèque) mais je vous crois volontiers lorsque vous dites qu'il s'agit d'un prêt immobilier.

Encore une fois merci :)

Excellente fin de soirée/journée
 

paal

Contributeur régulier
#4
Bonjour à tous,
Je suis totalement ignorant dans ce domaine, et j'habite à l'étranger. J'ai déjà du mal avec le langage financier, mais dans une langue étrangère c'est pour moi du chinois.
Alors revenons à votre projet d’achat immobilier qui, en France à toujours lieu avec le concours d’un notaire ….

La première chose qu’il faut que vous sachiez c’est qu’en France, il existe ce que l’on appelle des frais de notaire qui regroupent, en plus des émoluments du notaire, des droits de mutation (d’un propriétaire d’un bien immobilier au suivant), frais qui sont généralement de l’ordre de 10%, et ceci que l’acheteur règle comptant, ou qu’il ait recours à un crédit ….

Mais pour que l’acheteur obtienne un crédit, il faut qu’il apporte un certain nombre de garanties :

1 - En premier lieu, il faut qu’il dispose de revenus stables et réguliers, d’un niveau suffisant pour qu’il soit en mesure de pouvoir rembourser les échéances de son crédit ; c’est ce que l’on appelle disposer d’un ratio d’endettement satisfaisant (en règle générale qu’il ne dépasse pas 1/3 des revenus des emprunteurs)

2 - Mais de son côté, le prêteur des fonds va demander à ce qu’une compagnie d’assurances assure l’emprunteur contre les risques de la vie courante (stabilité des revenus, risque maladie, chômage, invalidité, etc …), et il faudra donc qu’il obtienne une couverture de ces risques

3 - Pour sa part, le prêteur des fonds va aussi demander une sûreté (une garantie réelle sur le bien immobilier), qui devra couvrir toute le durée du prêt jusqu’à complet remboursement, et l’hypothèque est l’une de ces garanties ; c’est donc le prêteur des fonds qui décide selon quel type de garantie, il va accepter d’accorder (ou non), le prêt demandé.

Je serais très reconnaissant si quelqu'un pouvait m'expliquer comment fonctionne une hypothèque.
Merci beaucoup pour les réponses
Comme c’est un notaire qui va rédiger l’acte d’achat du bien immobilier, il va d’abord vérifier si le vendeur vend un bien libre de garantie, et il va consulter un service spécialisé relevant de l’administration fiscale, que l’on va appeler le service des hypothèques, service qui enregistre toutes les garanties enregistrées ….

Si le bien est libre de garantie, il pourra vendre son bien, mais s’il existe une garantie qui subsiste à l’encontre de la libre vente de ce bien, il faudra qu’il obtienne ce que l’on appelle la « main-levée » de la garantie qui persiste, par exemple en réglant au prêteur le solde dû sur le prêt accordé …

Ce qui est valable pour le vendeur, l’est également pour l’acheteur lorsque, après obtenu son prêt, il ne pourra pas vendre librement son bien immobilier …

Maintenant, imaginons que pour une raison quelconque (divorce des emprunteurs, perte d’emploi, etc …) les emprunteurs deviennent dans l’incapacité de rembourser leur prêt, et à défaut d’accord amiable conclu avec le prêteur, ce prêteur pourra demander à ce que le bien soit présenté à une vente aux enchères judiciaires.

Inutile d’insister sur le fait que, dans de nombreux cas, il vaut mieux ne pas en arriver à cette extrémité ;

Et c’est à ce stade ultime que l’on comprend mieux que l’hypothèque constitue un garantie réelle pour le prêteur, car elle lui permet généralement de pouvoir récupérer la totalité de ce qui lui est dû …

Si les termes employés ressemblent encore à des symboles asiatiques, n’hésitez pas à l’indiquer …
 

moietmoi

Contributeur régulier
#5
Ici ils disent "hypoteka" (c'est du tchèque) mais je vous crois volontiers lorsque vous dites qu'il s'agit d'un prêt immobilier.
oui au canada, Quebec, aussi le credit est appelé hypothèque;

c'est un peu troublant car par là bas, on cause aussi le Français, et les mots ne veulent pas dire la même chause qu en France;
et l un des sites pour obtenir un crédit s'appelle hypotheca... similitude entre le Tchèque et le Français d"amérique;)
 

donk

Contributeur régulier
#6
En Espagne aussi ils disent « hipoteca » pour parler d’un crédit logement avec ou sans garantie par hypothèque.
 

hargneux

Contributeur régulier
#7
Histoire de pinailler, cette assertion : "Alors revenons à votre projet d’achat immobilier qui, en France à toujours lieu avec le concours d’un notaire …." n'est pas exacte !
Dans le cas d'une vente aux enchères c'est un avocat qui se charge de tout !

Pour revenir à la question, en France quand on fait une acquisition immobilière il y a
le prix
Les frais
Le prêt
la garantie

Les frais majorent bien évidement le prix et sont constitués des émoluments des intermédiaires et pour la plus grosse partie des frais et taxent versés à l'état.
Le prêt est effectué par une banque et porte un taux d'intérêt, il est, en théorie au maximum égal au montant de l'acquisition (vous devez apporter les frais en cash, bien qu'il est possible de se les faire financer), le taux est fonction de la durée, en moyenne de 2 à 20 ans mais qui peut aller jusqu'à 25, 30 voir 35 ans ce que j'ai vu récemment. Le prêt est systématiquement assorti d'une assurance décès, invalidité qui couvre la maladie, le décès pendant la durée du crédit. En cas de problème l'assurance paie la banque.
La garantie est obligatoire et peut être diverses, caution d'un organisme tiers, ou garantie dite réelle, IPPD (Inscription privilège de prêteur de deniers) ou hypothèque. Ces deux dernière porte sur le bien.

La grande différence entre la France et les pays anglo saxons repose sur l'hypothèque. En France la banque prête à son client sur sa capacité à rembourser à l'aide de ses revenus, la valeur du bien n'intervient pas ou peu dans la décision de faire un prêt.
A l'inverse les pays anglo saxon prêtent sur la valeur du bien et en cas de difficultés saisissent le bien pour le vendre et se rembourser. Dès lors si la valeur augmente, il est possible de redemander un prêt supplémentaire à due concurrence. Ce qui n'est pas possible en France.
Les 2 notions d'hypothèque ne sont donc pas totalement identique.
 

paal

Contributeur régulier
#8
Histoire de pinailler, cette assertion : "Alors revenons à votre projet d’achat immobilier qui, en France à toujours lieu avec le concours d’un notaire …." n'est pas exacte !
Dans le cas d'une vente aux enchères c'est un avocat qui se charge de tout !
Alors précisions les choses, et je m'appuie sur cela sur :
- de nombreuses séances en salles d'adjudication dans plusieurs tribunaux, ainsi que sur ds contacts avec plusieurs avocats qui participent à ce type d'opération
- des adjudications confirmées dans lesquelles j'ai été partie prenante à un titre ou à un autre ...

Un de ces adjucations, celle d'un membre de ma famille :
- les opérations de publications auront effectivement été réalisées réalisées avec le concours d'un avocat, qui d'une part gérait la mise aux enchères (judiciaire) avec le tribunal, mais aussi servait de représentant enchérisseur auprès de ce même tribunal ;
- peu de monde dans la salle, et le membre de la famille (proche) devient adjudicataire, et je suis donc impliqué dans le suivi de l'affaire (délai de surenchère, etc ...), jusqu'à la prise de possession des lieux ....
- et vous pensez que dans la conclusion et la rédaction de l'acte d'adjudication, il n'y aura pas eu le concours d'un notaire ??
Allons allons !
Alors évidemment, on ne le découvre qu'après l'adjudication et avant la prise en possession du bien, mais il est bien là, et c'est donc l'avocat qui apporté son concours (et obtenu sa dîme), mais l'avocat n'a après adjudication, ensuite servi que d'intermédiaire avec le notaire, rédacteur de l'acte ...

Une autre cas, où l'adjudicataire, ce fut moi, dans le contexte d'un bien non réclamé par les héritiers (succession déficitaire), ce qui conduit le Trésor à détenir le bien, puis à organiser une vente aux enchères notariale (enchères à la bougie) : là, beaucoup de monde, et bien entendu, c'est le notaire chez lequel l'enchère aura eu lieu qui se sera chargé des enchères, qui aura rédigé l'acte d'acquisition ...
 

hargneux

Contributeur régulier
#9
Mais quelle vie ! A chaque sujet abordé une tranche de vie !

Ma vie est plus simple, je n'ai jamais acheté sur adjudication, mais il est vrai que je me suis contenter d''en financer


Ci après l'extrait des formalités après adjudication :L'adjudication est le moment fort de la saisie immobilière, tant pour l'avocat qui poursuit la vente que pour l'acquéreur, qui devient après les enchères, le propriétaire de l'immeuble saisi.

On l'appelle désormais l'adjudicataire.

Il n'en reste pas moins qu'un certain nombre de formalités suivent cette audience.

La première étape est le paiement du prix et des frais préalables. Cette obligation incombe à l'adjudicataire.

Le poursuivant a ensuite l'obligation d'établir une quittance.

Il remet le cas échéant les clés de l'immeuble.

Entre-temps, l'adjudicataire s'aquitte des droits d'enregistrement.

Enfin, le jugement qui constate la vente est ensuite signifié et inscrit au service de la publicité foncière, pour en assurer la publicité aux yeux de tous, comme le fait le notaire en cas de vente d'un immeuble.

confirmé ici
https://consultation.avocat.fr/blog...s-des-ventes-aux-encheres-sur-licitation.html

Dans le cas d'une vente aux enchères devant le Tribunal de Grande Instance, aucune démarche n'est effectuée par un Notaire, le jugement d'adjudication, auquel est annexé le cahier des charges, constituant le titre de propriété de l'adjudicataire.






Fin de ban pour ce qui me concerne
 

Aristide

Top contributeur
#10
Bonjour

Pour information...........

Licitor

Licitor est le partenaire officiel de l'Ordre des Avocats de Paris pour la promotion sur l'Internet des ventes judiciaires au Tribunal de Grande Instance de Paris.

AAPPE (Association des Avocats et des Praticiens des Procédures d'Exécution)
Association à couverture nationale d'avocats spécialistes des ventes
Guide pratique des enchères

Comment s'effectue le transfert du titre de propriété ?
Dans le cas d'une vente judiciaire au Tribunal, l'Avocat est seul chargé de procéder à toutes les formalités de publication du titre de propriété au Bureau des Hypothèques. L'entrée en jouissance officielle du bien peut alors intervenir dans les quinze jours qui suivent l'adjudication. Il n'y a pas lieu d'établir un acte notarié.

Dans le cas d'une vente à la Chambre des Notaires le processus de transfert de propriété est analogue à celui des transactions de gré à gré.

https://www.licitor.com/guide-des-encheres.html
..........................A toutes fins utiles.

Pour plus de précision sur la question de talf.

Ainsi qu'expliqué ci-dessus la banque qui vous accordera un crédit demandera une garantie.

Il pourra s'agir d'une garantie dite "personnelle" (caution) ou d'un garntie réelle immobilière telle l'hypothèque.

Mais dans le cas d'une acquisition où le montant du crédit n'excède pas le prix d'achat hors frais (quels qu'ils soient) ladite hypothèque est généralement remplacée par l'inscription d'un privilège du prêteur de deniers (PPD ou IPPD).

L'avantage est un coût réduit pour l'emprunteur du fait de l'exonération de la taxe de publicité foncière de 0,715%.

Cdt
 
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