Cas de financement en VEFA

#1
Bonjour a tous.

Probleme de riche, je souhaite financer l'achat de ma résidence principale (achat en VEFA) comme suis:

- 60% sur fonds propres (oui je sais, mais ca fait de longues annees que je vis en expat);
- 40% par l'emprunt (l'établissement preteur ne sera pas ma banque a priori).
Sur cette base, je peux financer les premiers appels de fonds jusqu'a l'achevement du plancher haut du 3eme etage (60%) sans probleme, ensuite le pret immobilier (classique) prendra le relai.

Mes questions :

1) Quand dois-je contracter mon pret immobilier? Avant la signature de l'acte authentique pour justifier mon financement ou puis-je differer le pret tant que je n'en ai pas besoin sachant que mon apport sur fonds propre est preponderant et quá priori je náurais pas trop de probleme a obtenir un pret pour le montant emprunte? L'idee derriere tout ca, c'est essentiellement de pouvoir souscrire un pret au taux du marché actuel (susceptible d'évolution a la hausse).
2) Dans le cas ou je dois souscrire un pret avant l'acte de vente, que me conseillez-vous? Remboursement interets et capital des le deblocage des fonds sachant que je peux me le permettre (je percois des revenus locatifs complementaires par ailleurs) afin d'éviter le cout des interets intercalaires?
3) Concernant le deblocage des fonds propres (hors demarches de rachat assurance-vie et cloture de PEL a anticiper au prealable bien entendu), j'imagine que ce sera a moi d'assurer la coordination entre le promoteur, le notaire et mon banquier pour le paiement des premieres échéances par virements effectués par ma banque au profit du promoteur ou par cheques de banque (notaire). Une fois que le pret prend le relai, je laisse létablissement preteur prendre la main, cést bien ca?
4) Quid de la derniere echeance, les fonds sont debloques uniquement si le PV de reception est signe sans reserves?

Merci pour vos reponses eventuelles a cette premiere salve de questions.

PS: J'ai omis de preciser que le promoteur m'offre les "frais de notaire" (2%), ne restera plus qu'a ajouter le cout de la garantie logement (caution du pret).
 

Manu215

Contributeur régulier
#2
Bonjour Jackal76,

A part que je ne suis pas expat, je suis dans une situation très similaire, sauf que j'ai beaucoup d'avance sur vous puisque j'ai été livré il y a quelques jours...:)

Pour répondre à vos questions :

1) Vous devrez avoir votre plan de financement bouclé avant la signature chez le notaire. Tout dépend de votre date d'entrée dans le projet VEFA et l'avancement du programme de construction; en principe, les actes authentiques ne peuvent pas se signer avant le démarrage du chantier.
Vous devrez néanmoins verser au promoteur via le notaire du promoteur qui la consigne, la somme de réservation (en général 3 à 5%) au moment de la signature du contrat de réservation.
Donc faites une demande de prêt assez rapidement si vous suspectez une hausse des taux, une fois l'offre de prêt signée, le taux restera inchangé tout au long de la vie du prêt.

2) Ca dépend de votre banque. En général (et c'est ce que ma banque m'a demandé), c'est de d'abord verser vos fonds propres. En effet, cela garantit la banque que votre capital n'a pas été consommé pour autre chose, alors que le prêt est déjà commencé et ensuite c'est un avantage pour vous puisque tant que le prêt n'est pas utilisé, vous ne payez aucun intérêt intercalaire. Le but du jeu étant de placer cet argent sur un support qui vous rapporte plus d'intérêts que votre crédit...;)

3) Tant que vous payez avec vos fonds propres, vous réglez directement au promoteur, sur un compte spécial ouvert au nom de la copropriété.
Cependant :
- la somme que vous verserez à la réservation se fera sur un compte de la CDC du notaire du promoteur (le promoteur vous donnera l'IBAN)
- la somme que vous verserez au moment de la signature de l'acte authentique se fera sur le compte de votre notaire (si vous avez le vôtre) ou sur le compte du notaire du promoteur
- tous les autres versements avec vos fonds propres sont à régler par vos soins, dès que l'architecte a validé l'étape de la construction justifiant l'appel de fonds.
Généralement, les sommes sont importantes, donc vous devrez passer par votre banque pour qu'elle fasse le virement, et vous devrez leur fournir une copie de l'attestation de l'architecte (pas besoin d'original de facture à cette étape, tout se fait très bien par mail)
Aucun notaire n'intervient dans les règlements postérieurs à la signature de l'acte authentique.

Une fois que le prêt prend le relais, vous devrez alors remplir un formulaire de décaissement et y joindre une demande écrite, l'appel de fonds du promoteur et l'attestation de l'architecte. Certaines banques réclament les originaux pour tous les décaissements de prêts.
Dès que vous aurez effectué votre 1er décaissement :
- la banque prélèvera directement sur votre compte le fonds de garantie
- les intérêts intercalaires commencent à courir au pro-rata des sommes décaissées

4) La dernière échéance est l'appel de fonds de la livraison. Il ne peut pas être supérieur à 5% du prix. En principe, le règlement se fait juste après la signature de votre PV de livraison, si bien que le chèque de banque est vivement conseillé.
Certains promoteurs acceptent les virements, mais ce n'est pas conseillé, car il doit être fait avant la visite de livraison, et vous ne pourrez pas mettre ces 5% sous séquestre si vous constatez trop de mal-façons.

Concernant ce dernier règlement, vous devrez le verser quel que soit le nombre de réserves et leur gravité. Si vous ne versez rien à personne, la livraison ne peut être prononcée, vous n'aurez pas vos clés.
Deux cas :
- soit les réserves sont mineures : vous les consignez dans le PV de livraison et vous donnez votre chèque de banque.
- soit les réserves sont majeures : vous les consignez dans le PV de livraison et vous donnez le chèque de banque à votre notaire ou celui du promoteur qui le mettra sous séquestre. A la levée des réserves, le promoteur recevra le chèque.
Mais attention : certains promoteurs refusent cette option. En effet, pour mettre le chèque sous séquestre, il faut que le promoteur signe un document. S'il refuse de le signer, vous êtes coincé : soit vous refusez la livraison (il n'y aura donc pas de PV), soit vous l'acceptez (avec le PV de livraison et la levée des réserves obligatoire) et vous donnez le chèque de banque.

Cette ultime étape est très délicate : il faut faire valoir vos droits en restant ferme et sans agressivité. Vous devrez donc "dealer" avec le promoteur...:)

Mais vous n'en êtes pas encore là....!
 
#3
Merci pour tous ces elements qui me sont utiles a une meilleure comprehension du mecanisme.
Plan de financement bouclé implique-t'il nécessairement d'avoir contracte le pret a la signature de l'acte authentique? Une attestion de l'etablissement bancaire s'engageant a completer les 40% du financement est-elle recevable?
La somme que je verserai au moment de la signature de l'acte authentique se fera sur le compte de mon notaire > un cheque de banque ou un virement via ma banque est-il preferable ou peu d'importance?
Concernant les interets intercalaires, si je souhaite les eviter, il me faudra donc demander a rembourser le capital et les interets des le 1er deblocage des fonds si tant est que cela soit possible (j'avais a l'esprit que le capital n'etait rembourse qu'a compter du moment ou le bien etait livre, donc une fois la derniere echeance payee par la banque).
Pour info, je viens juste de signer le contrat de reservation...donc l'affaire est desormais lancee ;-)!
 
Dernière modification:

Manu215

Contributeur régulier
#4
Plan de financement bouclé implique-t'il nécessairement d'avoir contracte le pret a la signature de l'acte authentique? Une attestion de l'etablissement bancaire s'engageant a completer les 40% du financement est-elle recevable?
Je ne crois pas que ce soit suffisant. Ce serait une condition suspensive, qui se conçoit très bien dans le contrat de réservation (ou dans un compromis de vente pour de l'ancien), mais que je ne crois pas être possible dans un acte authentique. Vous pouvez demander à votre notaire pour savoir exactement.

La somme que je verserai au moment de la signature de l'acte authentique se fera sur le compte de mon notaire > un cheque de banque ou un virement via ma banque est-il preferable ou peu d'importance?
Je dirais que ça n'a aucune importance, mais il n'y a aucun intérêt à faire un chèque de banque à ce moment-là de l'achat. Un virement va de toutes façons plus vite, et les notaires travaillent beaucoup avec les virements.

Concernant les interets intercalaires, si je souhaite les eviter, il me faudra donc demander a rembourser le capital et les interets des le 1er deblocage des fonds si tant est que cela soit possible (j'avais a l'esprit que le capital n'etait rembourse qu'a compter du moment ou le bien etait livre, donc une fois la derniere echeance payee par la banque).
Pas dès le 1er décaissement du prêt.
Pour les VEFA, votre banque vous établira obligatoirement un échéancier "théorique" avec un différé d'amortissement total. Dès que le 1er décaissement sera fait, vous entrerez dans la phase de différé, et c'est pendant cette phase que vous paierez les intérêts intercalaires au pro-rata de vos décaissements.
A chaque décaissement, la banque vous enverra un échéancier théorique, mais actualisé de vos décaissements effectués.
Ce n'est que lorsque le dernier décaissement sera réalisé que vous aurez votre échéancier définitif, et à ce moment-là, vous pourrez choisir :
- soit vous gardez votre différé s'il en reste
- soit vous passez en phase d'amortissement tout de suite (ce qui est évidemment le mieux à faire).

Pour info, je viens juste de signer le contrat de reservation...donc l'affaire est desormais lancee ;-)!
Bravo....(y) !
Donc vous savez où en sont les travaux s'ils ont commencé....!
 

hargneux

Contributeur régulier
#5
Les versements chez le notaire ne peuvent se faire que par virement, la loi interdit aux notaires de recevoir des chèques.
Il faut boucler le dossier avant donc obtenir le prêt. De toute façon il vous sera extrêmement difficile de trouver une banque qui vous fasse un engagement de financement différé.
 

moietmoi

Top contributeur
#6
Quand dois-je contracter mon pret immobilier
Bonjour, l'acte authentique comprend le mode de financement, donc il faut l'offre;qui plus est si il y a une garantie hypothècaire,le notaire annexe l'offre;
afin d'éviter le cout des interets intercalaires?
pas grand chose à rajouter à ce que manu215 a dit, mais peu de banques accepetent de passer en amortissement directement;
Une fois que le pret prend le relai, je laisse létablissement preteur prendre la main, cést bien ca?
Aucun notaire n'intervient dans les règlements postérieurs à la signature de l'acte authentique.
le vécu de Manu215 répond à la question, mais il arrive que la banque se couvre en demandant une attestation du notaire , suite à l'architecte,alors même que l'acte authentique comprend les conditions;
puisque j'ai été livré il y a quelques jours
champagne!!!:verre::verre::verre:
les actes authentiques ne peuvent pas se signer avant le démarrage du chantier.
des fois si!!, dès que la GFA et l'assurance dommage ouvrage sont obtenues
La somme que je verserai au moment de la signature de l'acte authentique se fera sur le compte de mon notaire > un cheque de banque ou un virement via ma banque est-il preferable ou peu d'importance?
virement car la somme autorisée par un autre moyen vers un notaire est ridicule( je crois 1500 euros voire zéro)
je viens juste de signer le contrat de reservation...donc l'affaire est desormais lancee ;-)!
olalala ce coup ci on ne va reprendre qu'un verre:verre::verre:
 

Aristide

Top contributeur
#7
Bonjour,

2) Dans le cas ou je dois souscrire un pret avant l'acte de vente, que me conseillez-vous? Remboursement interets et capital des le deblocage des fonds sachant que je peux me le permettre (je percois des revenus locatifs complementaires par ailleurs) afin d'éviter le cout des interets intercalaires?
Concernant les interets intercalaires, si je souhaite les eviter, il me faudra donc demander a rembourser le capital et les interets des le 1er deblocage des fonds si tant est que cela soit possible
[
Pas dès le 1er décaissement du prêt.
Pour les VEFA, votre banque vous établira obligatoirement un échéancier "théorique" avec un différé d'amortissement total.
- soit vous passez en phase d'amortissement tout de suite (ce qui est évidemment le mieux à faire).
Certaines banques proposent effectivement l'amortissement immédiat (encore appelé "fractionnement") en VEFA; donc à voir dès l'instruction du dossier de prêt avec la vôtre.

A toutes fins utiles :

« Intérêts intercalaires – Différé interne – Différé externe – Amortissement immédiat –Ajustement d’intérêts normaux »
http://www.cbanque.com/forum/showpost.php?p=83937&postcount=1
http://www.cbanque.com/forum/showpost.php?p=83937&postcount=1

Cdt
 
#9
Tip top, merci a tout le monde pour vos contributions!
J'y vois desormais plus clair, je peux partir en campagne de financement le coeur leger!
Bonne journee a tous.
 
#10
Je ne crois pas que ce soit suffisant. Ce serait une condition suspensive, qui se conçoit très bien dans le contrat de réservation (ou dans un compromis de vente pour de l'ancien), mais que je ne crois pas être possible dans un acte authentique. Vous pouvez demander à votre notaire pour savoir exactement.


Je dirais que ça n'a aucune importance, mais il n'y a aucun intérêt à faire un chèque de banque à ce moment-là de l'achat. Un virement va de toutes façons plus vite, et les notaires travaillent beaucoup avec les virements.


Pas dès le 1er décaissement du prêt.
Pour les VEFA, votre banque vous établira obligatoirement un échéancier "théorique" avec un différé d'amortissement total. Dès que le 1er décaissement sera fait, vous entrerez dans la phase de différé, et c'est pendant cette phase que vous paierez les intérêts intercalaires au pro-rata de vos décaissements.
A chaque décaissement, la banque vous enverra un échéancier théorique, mais actualisé de vos décaissements effectués.
Ce n'est que lorsque le dernier décaissement sera réalisé que vous aurez votre échéancier définitif, et à ce moment-là, vous pourrez choisir :
- soit vous gardez votre différé s'il en reste
- soit vous passez en phase d'amortissement tout de suite (ce qui est évidemment le mieux à faire).


Bravo....(y) !
Donc vous savez où en sont les travaux s'ils ont commencé....!
Oui. Permis de construire délivré. Baraques de chantier en place, Demolition et terrassement a venir... on rentre dans le concret!
 
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