Capacité d'emprunt prenant en compte :revenu locatif et pret immo en cours

freeman151248

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bonjour,

je viens de voir mon conseiller bancaire et c'est la désillusion sur ma capacité d'emprunt(je m'en doutais un peu quand même ;-)).
Ma question est : qu'en pensez-vous puis je espérer mieux?

presentation de la situation :
je suis proprietaire d'un appartement sur paris. je l'ai mis en location pour aller vivre en province.
d'ici l'année prochaine je souhaiterais acheter une maison pour y vivre en residence principale en province.
Et bien sur j'aimerai savoir combien je pourrais emprunter.


les chiffres :
appartement sur paris d'une valeur d'a peu pres 400k€
pret immobilier en cours: mensualite de 1000€ restant du 100k€
je loue ce bien en meublé 1650€ par mois

salaires :
couple 4000€/mois

voici le calcul de la banque :
revenus:
4000+0.6*1650(60% du loyer)=4990€
capacite de mensualite=0.33*4990=1647€ hors il faut deja remboursé un credit a hauteur de 1000€
donc capacité d'emprunt pour le deuxieme pret est de 1647€-1000€=647€

Et non le calcul suivant
4000+0.6*1650-1000=3990€
capacité d'emprunt 0.33*3990=1317€

Bon je comprends le raisonnement mais y a t'il moyen d'esperer mieux?
c'est du simple au double et donc une capacité d'emprunt(sur 25 ans 1.84% 0.36% assurance) allant du :
mini (647€/mois):145032€
maxi (1317/mois):295219€

sachant que les points positifs et solides du dossier :
-valeur de l'appartement a la revente 400k€ par rapport au restant dû 100k€ (possibilité de solvabilité a hauteur de 300k€)
-Location appartement sur paris donc ...marché locatif tres dynamique (location quasi assuré de mon appartement)
-La location meme a hauteur de 60% de son montant couvre le montant de son emprunt


merci de vos ...remarques
 
Es tu certain que c'est le calcul de ta banque ?
Car en general ce n'est pas une simple formule de calcul qui s'applique mais bien plus de paramêtres

Ils peuvent aussi raisonner ainsi ...
Locatif => 1650*0.60 => 990 vs mensualité du prêt 1000 => différentiel 10€ bref impact "foncier nul" le sortir du raisonnement ensuite et se baser sur le reste.

Donc 4k€ pour la capacité d'emprunt donne alors environ 1300 € plus ou moins sur un 33% mais la banque table plutôt sur un reste à vivre qu'une formule des 33% toute simple.

Cela me semble étrange qu'ils ne fasse pas le "distinguo" entre ta partie foncière et ta partie habitation personnelle il y a pas mal de banque qui font le différentiel.
D'autres effectivement raisonne en mode "absolu" mais bon

Ton conseiller ne souhaite peut etre pas faire d'effort.
Va voir différentes enseignes pour avoir des comparatifs et également des arguments futurs pour ton conseiller actuel
 
Bonjour freeman151248,

tout d'abord, il faut bien préciser que la logement sur Paris est en location meublée, donc ce ne sont pas des Revenus Fonciers mais du BIC non professionnel.
Par conséquent, pas la même incidence au niveau des revenus déclarés (à l'impôt sur les revenus) et pour la prise en compte des charges pour le fameux taux d'endettement.

Malgré tout, il y a 2 options prises par les banques (voire plus).
1/ on peut retenir une valorisation à hauteur de 60% des revenus, ce qui vous donnerait environ 990€ de recettes pour des dépenses de 1000€, soit en effet quasi l'équilibre.
Vous avez inclus l'assurance du prêt dans les 1000€ ? (si non, il faut l'ajouter)
Dans cette option, on peut calculer le reste à vivre en appliquant les 33% aux autres revenus (salaires) moins les autres prêts (crédits conso ou autres);
Ce qui pourrait vous donner environ 1300 € de remboursement mensuel de prêt

2/ faire le calcul des 33% sur le total des revenus en soustrayant les charges y compris le prêt immo :
dans cette option, on prend 4000 + 1650 = 5650 € en recettes
et pour les charges : 1000 + le nouveau prêt
Ce qui pourrait donner en prêt : 5650 x 33% = 1860
1860 - 1000 = 860
soit environ 860 de remboursement
Moins bien tout de même comme formule.

En tout état de cause, il faut revoir avec le conseiller pour qu'il puisse obtenir la meilleure offre...
...et ne pas hésiter à aller voir la concurrence
voire même un courtier pour une estimation gratuite

J'étais un peu dans ce cas, et j'ai pu obtenir quasiment le 30% exclusivement sur le nouveau prêt en comparant aux salaires
 
chaque banque pratique un calcul différent sur l'endettement. deja beaucoup de banques prennent 70% et non 60% (pour des revenus fonciers).

en BIC c'est encore mieux, et même 70% c'est pas très généreux. Je pense que la banque n'a pas envie de vous suivre, et préfère vous démoraliser ou vous inciter à leur prendre un pret long et cher.

voila ce que vous pouvez faire :
prouver a votre interlocuteur combien vous pouvez sortir en mensualité tous les mois :
- le loyer actuel que vous payez (j'imagine que vous etes en loc actuellement)
- le montant d'épargne que vous mettez de côté tous les mois
- la mensualité de votre pret locatif.
la somme des trois est votre capacité a assumer les charges de type immobilières

et montrez cela sur 2 ans, ce sont des faits, c'est indiscutable. si le compte epargne est chez eux c'est encore plus simple a verifier pour eux.

de plus les 33% ne sont pas une regle si incontournable pour des revenus du couple > 5500 €, donc il faut faire jouer la concurrence.

deja il ne faut pas aller a la banque leur demander combien ils peuvent preter car d'expérience ils savent que si on dit 200K, le client revient avec un compromis signé a 250K.

faites votre plan de financement, qui collent a vos capacités, trouvez les taux du marché, déduisez en la durée du pret (vu que vous imposez la mensualité cible).

et démarchez les banques pour savoir qui est partant. quand on me dit "non c'est trop juste" dans une banque, je leur dis souvent que je respecte leur appréciation du risque qui, à l'évidence diffère de celle des concurrents, et que ce sera pour le prochain investissement. Je n'ai en général pas le temps de me lever avant que le "non" s'adoucisse. Bien sur il ne faut pas arriver avec des chiffres abérrants. Une des banques avec laquelle je travaille, parfois me dit "ben là avec 25€ de moins sur la mensualité, ça peut passer". c'est très constructif comme approche, et il faut les encourager à faire cela. d'ailleurs il l'a bien compris vu qu'il a vu que je lui ai passé plusieurs prêts.
 
Bonjour a tous,

tout d'abord merci pour ces réponses très ...fournies, intéressantes, et pertinentes.

Je vais donc tenir compte de vos remarques et ma démarche va donc être :

1. construire un dossier avec nos points forts ( capacité d'épargne, listes des charges assumés, épargnes disponibles)
2. arriver avec une demande précise et voir s'ils me suivraient (dixit ZRR_pigeon, j'aime bien la démarche)
3. démarcher d'autres banques

ce projet n'étant qu'a moyen terme, je vous tiendrai au courant des autres offres que j'ai pu avoir.

cordialement,
freeman151248
 
1. construire un dossier avec nos points forts ( capacité d'épargne, listes des charges assumés, épargnes disponibles)

Attention à un point. ce qui intéresse la banque (surtout pour un locatif mais aussi un peu pour une RP), c'est votre stock d'épargne car c'est votre capacité à absorber un coup dur.

Mais elle vous prête par rapport à votre risque de défaut, et cela se regarde avec votre flux (=revenus), et donc votre flux de revenus, et votre flux d'épargne. autant que possible sur une durée pas trop court (> 18 mois) afin de capturer les événements non mensuels mais qui peuvent arriver. car avec un flux insuffisant, même une bonne épargne tampon (stock) ne pourra rien, elle donnera un peu plus de temps, mais c'est tout.

Quelqu'un qui se présente avec un relevé de compte de 3 ans qui montre tous les mois un loyer qui part de 600€ et un virement automatique tous les mois vers son livret de 300€ sans solde négatif et sans injection d'argent hors salaire aura démontré sa capacité à gérer ses finances, et aura un solide argument à opposer à un banquier qui ne voudrait pas lui bâtir un plan de financement avec 900€ de mensualité.

C'est ce que je recommande à tous mes amis "un peu limite" et pour l'instant, je croise les doigts ça se passe plutôt bien.
 
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