calcul tu TAEG pour emprunt immobilier

[nanamirena]

Bonsoir,
Nous allons emprunté pour acheter notre maison. cependant, après une simulation par la banque qui nous propose un prêt a 1.50% , il en ressort que nous avons un TAEG à 2,21%. je précise que nous optons pour des assurances externes à la banque, que les frais de dossier se montent à 450 € et que nous aurons une caution CASDEN de 552.50€, que notre conseillère nous a conté 15 mois à 235 € (ce qui correspond uniquement aux intérêts) et 225 mois à 959.07 € hors assurances. Nous aurons 75 € au total pour nous deux d'assurances externes à rajouter en fait à la mensualité mentionnée un peu plus haut.nous vous remercions de nous aider à y voir plus clair, à savoir si cela vous paraît correct, juste en tous les cas en ce qui concerne le calcul du TAEG. merci pour vos réponses.

 

[Aristide]

Bonjour,

Si le taux est de 1,50% et que vous payez 225€ d'intérêts pendant une période de 15 mois de différé interne j'en déduis que le montant du crédit est de 180.000€ (?) puisque 180.000€ x 1,50% / 12 = 225€.

Si tel est bien le cas vous allez donc amortir ces 180.000€ en 225 mois.
Mais au taux de 1,50% la mensualité hors assurance serait alors de 918,26€ et non pas de 959,07€ tel que vous l'indiquez.

Sur la même durée, une échéance de 959,07€ pour 180.000€ amortissable en 225 mois correspondrait à un taux nominal proportionnel (encore appelé taux débiteur) de 1,9889% et non pas de 1,50% ?

Quelque chose "ne colle" donc pas dans les informations fournies.

Par ailleurs, pour ce qui concerne le calcul du TAEG "légal" il faudrait préciser si votre banque rend obligatoire les assurances à 100% sur chacune de vos deux têtes; en effet les assurances facultatives ne sont pas à prendre en compte.

Cdt

 

[nanamirena]

Bonjour Aristide,
tout d'abord merci pour votre réponse rapide. bon, on fait un emprunt de 188000€ (pardon, j'avais omis de le préciser dans mon précédent message), le taux de 1,50% annoncé au départ est en fait le taux nominal.la banque accepte que monsieur soit à 100 et madame à 50%. en fait, je m'attendais à devoir payer une mensualité hors asssurances aux alentours de 926 € et non 929,07 €. il est difficile de savoir ce que la conseillère a intégré comme éléments pour ressortir un TAEG à 2,21 % (a t-elle intégré aussi les taux des assurances externes et quel taux (moyen ?) sachant que pour mon mari c'est sur le capital restant dû et pour moi c'est sur le capital initial (ça se complique !). En bref, comment être sûr qu'elle n'a pas fait d'erreur pour le calcul du TAEG final ? Merci pour votre avis. Cdt.

 

[nanamirena]

oups petit rectificatif : monsieur à 100%. mensualité de 959,07 € et non 929.07€ ! désolée

 

[Aristide]

tout d'abord merci pour votre réponse rapide. bon, on fait un emprunt de 188000€

J'ai fait une erreur en calculant 180.000€ car j'ai mélangé durée amortissement (225 mois) et Intérêts (= 235€)

(pardon, j'avais omis de le préciser dans mon précédent message), le taux de 1,50% annoncé au départ est en fait le taux nominal.la banque accepte que monsieur soit à 100 et madame à 50%. sachant que pour mon mari c'est sur le capital restant dû et pour moi c'est sur le capital initial (ça se complique !).

D'une part, ainsi que déjà dit, il faudrait savoir exactement quelles assurances sont obligatoires ou facultatives.

D'autre part il faudrait aussi connaître les taux de primes sachant qu'il seront forcément différents si l'une est assise sur le capital initial et l'autre sur le capital restant dû.

Nous allons emprunté pour acheter notre maison.

Indépendamment de votre question sur le TAEG, s'il s'agit d'un seul achat de maison, quelle est l'utilité d'un différé interne où vous ne payez que des intérêts ?

Cdt

 

[nanamirena]

bonsoir aristide,
je n'ai pas encore le bon échéancier des assurances emprunteurs (et du coup les bons taux) car nos garanties n'étaient pas complètes vis à vis des exigences demandées par la première banque que nous avions choisie (car il y a eu un changement de leurs exigences de garanties dès le 1 janvier 2018, en cours de négociation de prêt donc) : du coup je pense que d'ici la semaine prochaine je les aurai les bons échéanciers et les bons taux (nous sommes en relation avec un courtier en assurances emprunteur) ensuite nous avons trouvé une autre banque qui a les mêmes exigences de garanties que la première mais dont le taux nominal est à 1,50% (au lieu de 1,52% pour la première). par conséquent, je vous communiquerai ces éléments dès que nous en aurons connaissance ).
Pour ce qui est du différé de 15 mois : nous achetons un terrain et nous faisons construire. donc une fois l'acceptation de l'octroi du prêt par la banque, nous contacterons le notaire pour l'acte de vente du terrain et à partir de là il faudra bien que nous demandions à la banque un premier déblocage de fond je pense pour payer le notaire, le terrain .... (en fait on est un peu perdu sur l'échéancier à prévoir des différentes étapes du projet); En ce qui concerne la construction de la maison, on paiera les 95 % restants du prix de la construction presque à la fin de la construction. cdt

 

[ICF62]

Bonjour,

en fait le taux moyen ou constant des assurances ne rentre pas en compte pour la calcul du TAEG
ce sont les montants cumulés des primes d'assurances qui seront utiles.

quand a la différence de 0.02% sur le taux nominal c'est vraiment infime
ce qui est surprenant c'est que vous nous dites que la seconde banque à la même garantie, donc la CASDEN c'est donc que vous avez une offre banque populaire et une offre CASDEN en direct.

par contre au niveau assurances cela me semble élevé, sauf si vous avez plus de 50 ans l'un et l'autre
l'assurance en capital restant du de la banque populaire est intégrée au montant de remboursement mensuel du prêt et de ce fait ralenti l'amortissement en capital avec une mensualité de prêt constante.
son coût et souvent très supérieur à une assurance en mensualité constante.

bien cordialement