Calcul taux moyen

[oceane62300]

Bonjour
Je viens de racheter le crédit immobilier que j'avais avec mon ex conjoint.
Il y a évidemment des frais de remboursement anticipé mais j'ai des doutes sur le calcul de ceux-ci et la banque ne me donne pas le détail.
Je m'étais basé sur mon taux actuel pour faire le calcul c'est à dure 2.34% (soit 1166 euros de remboursement anticipé). La banque m'a d'ailleurs fait mon offre de prêt avec ce montant et les frais de dossier inclut dans l'emprunt.
J'ai découvert en consultant mes comptes que les frais de dossier avait été prélevé sur mon compte (sans prévenir) chose que je ne comprenais pas.
Lors de la signature chez le notaire, je découvre que la banque lui a fourni un détail avec un montant de remboursement anticipé bien supérieur (2031 euros de remboursement anticipé) et c'est donc pour cela qu'ils m'ont prélevé les autres frais sur mon compte.
Ils me disent que c'est dû au fait que mon prêt initial a été renégocier et qu'ils ont fait une moyenne des deux taux (Lors de l'emprunt en 1999, le taux d'emprunt était de 4.95%. J'avais renégocier le crédit en 2005 avec un taux de 2.34%).
J'ai signalé à ma banque que je ne comprenais pas ces modifications. La réponse a été "vous avez signé le crédit donc vous avez accepté" (il n'y a aucun détail sur le montant d'emprunt sur le crédit).
Est-ce légal ces modifications?
Comment faire le calcul des frais de remboursement anticipé avec ces deux taux?
Merci d'avance

 

[agra07]

Bonjour,
je ne suis pas un spécialiste de la question mais je m'interroge comme vous.
Si le prêt a été renégocié, pour moi c'est le nouveau taux qui devrait être pris en compte pour le calcul de l'IRA.
A votre place je demanderais par écrit adressé à la direction de la banque la justification par un calcul détaillé de la somme prélevée.
Ensuite, il faudrait connaître ce que prévoit le contrat en cas de remboursement anticipé et si les deux ne coïncident pas (clause du contrat et calcul) je ferais une réclamation (Service client-Médiateur- Tribunal d'instance).

 

[oceane62300]

Merci de votre réponse. Je ne trouve pas logique de faire une offre et de tout modifier sans prévenir et de le découvrir chez le notaire. Ça date d hier. Je vais donc bien regarder avant d envoyer ma réclamation

 

[Aristide]

Bonjour,

Deux choses à savoir:

1) - Le code de la consommation prévoit que pour un crédit immobilier à un particulier "l'indemnité de remboursement anticipé (IRA) est égale à un semestre d'intérêts au taux moyen du prêt sur le capital effectivement remboursé avec un plafond de 3% sur le capital restant dû avant remboursement".

2) - Une renégociation (une vraie renégociation; pas un rachat de crédit interne) n'entraîne pas novation c'est à dire que c'est le contrat ancien qui continue de s'appliquer avec un autre taux. Cette absence de novation permet notamment de ne pas inscrire de nouvelles garanties puisque les garanties initiales restent pleinement valides.

Dès lors puisque d'une part c'est le même contrat qui continue et que d'autre part l'IRA est calculée au taux moyen c'est donc ce "taux moyen" calculé à partir du taux initial et du taux renégocié que l'IRA est calculée.

Il y a cependant un problème car il il existe plusieurs façons de calculer un tel taux moyen (Simple, pondéré par les montants, pondéré par les durées, pondéré par les montants et les durées, Taux d'ensemble réel calculé comme le TEG) et aucun texte ne donne la bonne manière de le faire.

Or, il y a quelques années, cBanque et moi même avons interrogé l'administration sur la bonne façon de calculer ledit taux moyen à cette fin.
Mais, à ce jour, nous n'avons obtenu aucune réponse...........et nous n'en recevrons jamais maintenant.

Dès lors les banques calculent ce taux moyen comme elles l'entendent.

Je vous suggère effectivement de demander à votre banque le détail précis de ses calculs et notamment dudit "taux moyen"; la réponse nous intéresserait.

Cdt

 

[agra07]

Bonsoir,
Le point 2) ci-dessus relatif au taux moyen me parait bizarre voire choquant.
Pour moi un avenant qui modifie le taux devrait annuler de fait l'ancien taux.
La notion de "taux moyen" pourrait logiquement intervenir dans d'autres circonstances (prêts à paliers par exemple).
Mais je ne suis pas un spécialiste: j'aimerais bien savoir comment est rédigée la clause dans le contrat.

 

[Aristide]

Bonjour,

Dans le contrat c'est certainement la clause de remboursement anticipé de l'article R.312-2 du code de la consommation (...6 mois intérêt au taux moyen du prêt.).

NB) - Dans les prêts à paliers, avec les taux actuels, c'est le taux du contrat qui s'applique; donc non concernés.

Quand l'inflation était à 12% et les taux à 10% outre une progressivité des échéances par paliers il y avait aussi une progressivité dans le taux appliqué (pour éviter un amortissement négatif) de telle sorte, qu'au terme du prêt, le taux contractuel soit bien appliqué.

Mais en cas de remboursement anticipé, outre l'IRA ci-dessus une indemnité compensatoire de taux moyen était aussi prévue au contrat et venait s'y ajouter Et comme elle avait pour but de respecter le taux contractuel elle faisait l'objet d''un calcul actuariel et n'était pas du tout plafonnée.

Je confirme que dans une vraie renégociation il n'y a pas novation; c'est prévu dans les avenants.

Cdt

 

[ICF62]

bonsoir
pour calculer un taux moyen sur un prêt renégocié, il suffit de compter le nombre de mois au taux initial puis le nombre de mois au taux révisé, jusqu'au mois théorique ou aura lieu le remboursement
exemple:
56 mois à 4 %
puis renégociation du prêt à 2% depuis 23 mois avant la date prévisionnelle de remboursement

on a donc 56 x 4 ( taux 4%) + 23 x 2 (taux 2%) = 224 + 46 = 268
on divise par 268 par 79 mois et on obtient 3,3924 %

et cet sur cette base que l'on peut calculer l'IRA à raison de 6 mois d'intérêt sur ce taux moyen

bien cordialement

 

[Aristide]

Bonjour,

Stricto sensu le calcul que tu proposes n'est pas celui d'un "taux moyen" ainsi que le veut le code de la consommation mais une "moyenne de taux"; en l'occurrence une "moyenne de taux" pondérée par les durées.

En effet, une "moyenne de taux", ainsi que tu le fais, a pour base de calcul les différents taux nominaux proportionnels appliqués aux calculs des intérêts compris dans les échéances alors qu'un "taux moyen" prend pour base de calcul les échéances (amortissement + intérêts seulement) elles mêmes réellement payées.

Mathématiquement parlant il ne fait aucun doute que le vrai "taux moyen" est le taux de rendement interne (TRI) calculé sur la période de vie du prêt considéré; en fait c'est le même calcul que le TEG mais avec les seules échéances - en capital et intérêts - réellement payées et en ne considérant que le capital emprunté sans aucun frais (=> Net versé = capital emprunté).

Pour reprendre ton exemple, avec les hypothèses suivantes:
+ C = capital emprunté
+ E1 = échéance première période
+ D1 = 56 = durée première période
+ E2 = échéance seconde période
+ D2 = 23 = durée seconde période
=> Durée vie du prêt = 79 mois
+ S = Solde dû après 79è mois au moment du calcul
+Tm = Taux moyen recherché

=> le vrai "taux moyen" sur la période de 79 mois de vie du crédit serait à calculer ainsi:

C = (E1*((1+Tm)^(-1))) + (E1*((1+Tm)^(-2))) +...…….+ (E1*((1+Tm)^(-56))) + (E2*((1+Tm)^(-57))) +...…. + (E1*((1+Tm)^(-78))) + (E1 + S)*((1+Tm)^(-79)))

Maintenant, juridiquement parlant, il faudrait pouvoir connaître la volonté du législateur en la matière.

C'est pour cela que, ainsi que dit antérieurement, cBanque et moi avons sollicité l'avis de la DGCCRF (le 20 octobre 2009)……….mais n'avons jamais obtenu de réponse.

Et, à ma connaissance, il n'y a eu aucune décision de justice su ce point précis si bien que chaque banque fait comme bon lui semble.

Cdt

 

[agra07]

Bonjour,
quelle que soit la nature du contrat, il est bien évident qu'un avenant n'a pas pour effet d'entraîner "novation" du contrat .......sauf pour l'objet de l'avenant, en l'occurrence....le taux !
Encore une bizarrerie sur les crédits immobiliers à laquelle je ne comprends rien et encore moins quelle pourrait avoir été la volonté du législateur.
Pourquoi tenir compte d'un ancien taux, annulé et remplacé par avenant, pour déterminer un "taux moyen"? (indépendamment du mode exact de calcul de ce taux moyen qui fait débat).
N'existe-t-il pas des situations où la notion de "taux moyen" serait plus évidente ?
Existe-t-il un texte précisant qu'en cas de taux renégocié il faille tenir compte de l'ancien et du nouveau taux pour calculer un "taux moyen" ?

 

[Aristide]

Bonjour,

S'il n'y a pas novation c'est le contrat ancien qui continue avec un nouveau taux.

Sur la durée courue il y a bien un taux moyen sans besoin de texte spécifique.

Cdt