Calcul taux d'ensemble ou moyen sur 3 lignes d'emprunts

[LAPLAU]

Bonjour,
J'ai lu tous vos messages, essayer plusieurs feuilles de calculs, les prêts lissés, gigogne…. et ……………… je suis perdu.

Ma banque me propose le plan de financement suivant (hors assurances et frais bancaires).
Prêt n°1 : 110 891€ sur 240 mois à 1.45%.
Prêt n°2 : 10 000 € sur 180 mois à 0 %.
Prêt n°3 : 80 000 € sur 120 mois à 0.90 %
Soit un total emprunté de 200 891 €.

Les modalités de remboursement sont les suivantes :
Prêt n°1 :
Amortissement 1 : Sur 120 mois. Échéance hors assurance : 181.34 €.
Amortissement 2 : Sur 60 mois. Échéance hors assurance : 910.55€.
Amortissement 3 : Sur 60 mois. Échéance hors assurance : 968.64€.
Prêt n°2 : Amortissement 1 : Sur 180 mois. Échéance hors assurance : 55.56€.
Prêt n°3 : Amortissement 1 : Sur 120 mois. Échéance hors assurance : 729.21 €.

La banque m'indique (oralement) que cela fait un taux moyen de 1.28 % ! avec une mensualité de 934.26 € (hors assurances) et de 1014 € avec assurances.

Mes questions : Es ce que ce que la banque me dit est correct au niveau du taux moyen à 1.28 % ?
Comment comparer cette proposition financière avec celles d'autres banques car généralement elles n'ont qu'une ligne de prêt ? Faut-il calculer un taeg global des 3 prêts ?

Merci de bien vouloir m'aider.

 

[ICF62]

Bonjour,
je vais faire hurler les puristes du calcul des prêts gigogne
mais regardez le coût total de votre prêt par rapport à une offre sur une ligne
et surtout regardez le capital restant du au bout de 7 ou 8 ans
en effet la moyenne de durée de vie d'un prêt immobilier est inférieur à 9 ans en France pour cause de divorce, séparation, rachat de prêt , mutation, agrandissement de la famille ou envie de changer

autre chose importante : le coût des assurances
en gros - de 35 ans = 0.10% du capital emprunté
de 35 à 45 ans = 0.23 du capital emprunté

c'est une approche rapide pas un chiffrage exact-exact

après bien sur tout dépend du profil: les taux sur 20 ans peuvent varier de 1% à 1.70 % selon le profil client

bien cordialement

 

[Aristide]

Bonjour,

Prêt n°3 : 80 000 € sur 120 mois à 0.90 %

Prêt n°3 : Amortissement 1 : Sur 120 mois. Échéance hors assurance : 729.21 €.

Avant d'aller plus loin il faudrait confirmer vos indications ci-dessus concernant la prêt N°3 car 80.000€ amortissables sur 120 mois au taux de 0.90% ne donnent pas une échéance de 729,91€ mais de 697,37€.

Par ailleurs il serait utile, ne serait-ce qu'aux fins de contrôles, de préciser le conditions des assurances décès-invalidité (ADI) :

+ Assiette (capital initial ou restant dû)
+ Taux de prime
+ Nombres de têtes assurées.

Enfin, pour une éventuelle tentative d'optimisation, il serait aussi utile de connaitre votre échéance cible (assurances comprises si l'assiette est le capital initial = l'ADI serait ignorée dans le lissage optimisé si l'assiete est le capital restant dû) = celle que vous pouvez/voulez payer et compatible avec votre capacité de remboursement acceptable par votre banque.

je vais faire hurler les puristes du calcul des prêts gigogne

"Hurler" n'est pas vraiment le terme approprié.

mais regardez le coût total de votre prêt par rapport à une offre sur une ligne

et surtout regardez le capital restant du au bout de 7 ou 8 ans
en effet la moyenne de durée de vie d'un prêt immobilier est inférieur à 9 ans en France pour cause de divorce, séparation, rachat de prêt , mutation, agrandissement de la famille ou envie de changer

Mais, toutes choses étant égales par ailleurs; en particulier l'échéance globale (assurances comprises si basée sur capital initial) tous les dossiers et/ou simulations que j'ai eu à connaitre m'ont montré le contraire.

En effet les prêts "emboîtés" étant de durées plus courtes; donc à des taux moindres, permettent un amortissement plus rapide sur le prêt long lisseur.

Ta remarque sur les remboursements anticipés peut cependant s'avérer judicieuse.

Mais quand LAPLAU nous aura permis d'y voir clair je pourrai sans doute présenter une simulation comparative qui, à nous aussi, permettra d'y voir clair.

Cdt

 

[Aristide]

Autres choses à confirmer :

Vous annoncez une mensualité lissée :

La banque m'indique (oralement) que cela fait un taux moyen de 1.28 % ! avec une mensualité de 934.26 € (hors assurances)

=> Tout en ayant un dernier palier sur le prêt N°1 :

Amortissement 3 : Sur 60 mois. Échéance hors assurance : 968.64€.

=> Ce qui est forcément incompatible.

D'après mes premières investigations vous devriez avoir:

+ Un palier de 120 mois à 934,26€
+ Un palier de 60 mois à 966,11€
+ Un palier de 59 mois à 968,64€
+ Une 240è échéance de 967,47€ pour ajustement.

=> Ce serait donc un prêt en trois paliers et non pas un montage à échéances lissées stricto sensu ?

En l'attente de vos précisions.

Cdt

 

[Aristide]

Ci-joint premier jet du montage en trois paliers d'échéances que vous avez décrit.

A partir de vos données j'ai calculé qu'avec deux assurances assises sur le capital initial le taux des primes devait être de ~/~ 0,2382%.

A ce stade le taux d'ensemble hors assurance ressortirait à 1,2859%; donc légèrement supérieur à celui annoncé par votre banque.

Mais, pour des résultats fiables, les précisions/confirmations demandées dans les deux pages précédentes restent nécessaires.

Même remarque si vous souhaitiez un aperçu d'optimisation.

Dans l'attente !

@ICF62
Je te suggère de jeter un œil aux deux simulations comparatives tout à fait à droite de la feuille Excel jointe.

=> Bandeau jaune
+ Comparaison Montage LAPLAU avec un prêt unique - montant besoin total - 240 mois - taux annoncé 1,45%
+ Échéances calculées avec ces données différentes de celles du montage = donc situations non vraiment comparables
= Le montage donne un CRD à l'avantage emprunteur jusqu'au 103è mois
= Au terme du prêt, le montage gigogne fait cependant gagner ~/~ 7.400€ à l'emprunteur


=> Bandeau rose saumon
+ Comparaison Montage LAPLAU avec un prêt unique - montant besoin total - 249 mois (***) - taux annoncé 1,45%.
+ Échéances reprenant exactement celles du montage = donc situations parfaitement comparables
= Le montage donne un CRD toujours à l'avantage de l'emprunteur
= (***) Dans ces conditions la durée du prêt doit être augmentée à 249 mois pour un solde nul à son terme.
= Au terme du prêt, le montage gigogne fait gagner ~/~ 9.400€ à l'emprunteur.

Cdt

 

[LAPLAU]

Bonjour à tous et toutes,

Et déjà merci pour vos aides .

Pour répondre à Aristide, effectivement vous avez raison l'échéance du prêt n°3 est de 697.37€ sans l'assurance DI et 729.21€ avec l'assurance.
J'avais demandé à la banque une échéance d'environ 1000 € mois.
Avec les assurances DI, elle me propose les modalités de remboursement suivantes :
Palier 1 : 1014.21€ pendant 120 mois.
Palier 2 : 1014.22€ pendant 60 mois.
Palier 3 : 1012.77€ pendant 60 mois.

Le montant de l'assurance DI sur 1 tête est de : (pas d'assurance perte d'emploi car je suis un indépendant).
Prêt 1 : 44.13€ mois soit un TAEA estimé de 0.64%.
Prêt 2 : 3.98€ mois soit un TAEA estimé de 0.94%.
Prêt 3 : 31.84€ mois soit un TAEA estimé de 0.93%.

Au niveau des frais bancaires :
- les frais de dossier sont de 300 €.
- la garantie de 2470€.

Pour répondre à ICF62, une banque me propose un prêt de 200000€ sur 20 ans à 1.90% et 2.85% TAEG. Ce qui me fait un coût total d'emprunt de : 61057.36€ avec assurances. Avec le système de 3 prêts, j'arrive à un coût total de 45853.70€ avec assurances. Je ne suis pas du tout expert en système bancaire, mais en regardant juste le coût de l'emprunt……..forcément je suis attiré par le système à trois emprunts.

En espérant que ces éléments pourront vous aider à me porter assistance.

 

[Aristide]

En espérant que ces éléments pourront vous aider à me porter assistance.

Suite à vos précisions, ci-joint deux fichiers Excel.

Le premier est le même que celui adressé ci-dessus avec de petits ajustements du fait desdites précisions.

Mes approximations/calculs antérieurs étaient plausibles car le taux d'ensemble du montage proposé par votre banque reste à 1,2859%.

Avec assurances il passe à 1,9750%

Le second est une tentative d'optimisation de ce montage avec:

+ L'échéance cible de 1.014,22 qui correspond au palier maximum proposé par votre banque

+ Et avec la hiérarchie des taux supposée en fonction des paliers de durées ci-dessous:

025 à 060 mois = 0,70%
061 à 084 mois = 0,80%
085 à 120 mois = 0,90% (Fourni par vous même)
121 à 144 mois = 1,15%
145 à 180 mois = 1,25%
181 à 216 mois = 1,35%
217 à 240 mois = 1,45% (Fourni par vous même)
241 à 300 mois = 1,55%

L'on optimise un peu en augmentant le prêt au taux de 0,90% de 80.000€ à 86.000€ et, corrélativement, en réduisant le prêt à 1,45% à 104.891€

Le coût total du crédit est ainsi réduit de ~/~530€ et le TAEG de 0,02%

Mais il va sans dire que cette optimisation reste dépendante de la hiérarcie des taux ci-dessus imagimée et qui resterait à donc valider ou corriger par votre banque;

Cdt

​

​

 

[LAPLAU]

Bonsoir Aristide,

Merci beaucoup pour votre précieuse aide, c'est maintenant, pour moi, nettement plus compréhensible.

Je vais voir avec la banque si je peux optimiser l'emprunt global en variant sur les sommes empruntées au prêt 1 et prêt 2.

Je vous tiendrai informé des suites...

Bonne soirée.

Cdlt.

 

[LAPLAU]

Bonsoir Aristide,

Suite de ma demande d'optimisation des 2 prêts.

J'ai eu un refus de la banque. Je vais quand même signer chez eux car leur offre est la meilleure sur les 3 banques que j'ai consulté.

Merci encore pour votre aide.
Cdlt.

 

[Aristide]

Bonjour,

Dommage; vous auriez pu économiser un peu plus d'argent.

Pour dire que c'est la meilleure offre, sur quels critères vous basez vous ?

Cdt