Calcul prêt immobilier qui tombe faux ?

almorante

Nouveau membre
Bonjour,

j'ai fait le tour de plusieurs banques pour un prêt immobilier. J'ai retenu deux offres, mais lorsque j'essaie de faire les calculs, ça ne semble pas tomber juste. Ca concerne un appart à 75000€+frais de notaire pour lequel je mets 13000€ d'apport.

Banque A

Frais notaire estimés : 7775€
Montant du prêt : 69775€
Frais de dossier : 450€
Assurance emprunteur : 1814.4€ (soit 7.56 / mois)
Coût total du crédit : 13894€
Echéances sur 240 mois : 345.86€

Tout ça ce sont les chiffres indiquées sur la simulation.

Mais le problème c'est que quand je multiplie 345.86 d'échéance x240 mois=830006. Ces 83006€ ne correspondent à rien... Normalement ça devrait être 69775€ montant du prêt + 13894€=83669.75.

Est ce que je me trompe quelque part ? Est-ce que j’oublie quelque chose ?

Pour la banque B c'est pareil
Frais notaires estimés : 7530€
Montant du prêt : 70602€
frais de dossier : 400€
Assurance emprunteur : 2344.8€ (soit 9.77/mois)
Coût total du crédit : 14579.46€
Echéances sur 240 mois avec assurance emprunteur : 350.46€

Ici pareil 350.46 d'échéance x 240 mois=84110€. Or, si j'ajoute le montant du prêt de 70602+14579.46 (cout du crédit)=85181.46.

Quelqu'un saurait-il me dire pourquoi sur les deux simulations ça ne tombe pas juste ? J'imagine que c'est moi qui fait une erreur mais je ne vois pas où, c'est la première que je fais de telles démarches...

Merci de m'avoir lu !!
 

baboune

Modérateur
Staff cBanque
Bonjour,
peut être l'inclusion du coût de la garantie dans le coût total ?

il nous faudrait le taux d'intérêt de ces prêts
Cdt
 

baboune

Modérateur
Staff cBanque
le premier semble à 1.55 % et le second à 1.50 %

avez vous le coût de garantie pour chaque offre ?
 

almorante

Nouveau membre
Merci de m'aider !!!

Bien vu, c'est 1.55 pour la A et 1.50 pour la B. Et TAEG c'est 1.90 pour la A et 1.98 la B.

J'avais aussi oublié les frais de garantie et les parts sociales. j'actualise dans le post initial et là je crois que j'aurai mis toutes les infos. Pour la A y a pas de garantie mais des parts sociales et pour la B c'est l'inverse

Aussi, dans la promesse de vente y a les frais de notaires à 7530 indiqués et des frais de négociation de 245€. Ces 245€ ne sont pas pris en compte par la banque B.
 

almorante

Nouveau membre
Je peux pas actualiser le post initial mais en ajoutant les frais de garantie ça tombe juste. Merci d'avoir souligner mon oubli, je comprends mieux maintenant !!
 

Aristide

Top contributeur
Bonjour,
Merci de m'aider !!!
Aussi, dans la promesse de vente y a les frais de notaires à 7530 indiqués et des frais de négociation de 245€. Ces 245€ ne sont pas pris en compte par la banque B.
C'est pour Aristide !
J'arrive un peu tard !!!:)

Cependant il semble utile de vous apporter quelques précisions.

Le "coût total du crédit" est une information rendue obligatoire via le code de la consommation et les éléments qui le composent sont les mêmes que ceux qui permettent le calcul du TEG/TAEG :

=> Ce ne sont que les charges rendues obligatoires par la banque et qui sont une condition de l'accord du crédit à savoir:

+ Les intérêts
+ Les primes d'assurances obligatoires; ceci signifie que si la banque rend obligatoire une assurance à 100% (sur une tête ou bien répartis sur deux têtes) mais que les emprunteurs préfèrent assurer deux têtes (= donc à 200%) les primes sur le seconde tête facultative ne sont pas à intégrer dans le coût total du crédit.
+ Les frais de dossier
+ Les Parts sociales
+ Les frais de garanties
+ Les frais de courtage éventuels payés par l'emprunteur
+ L'assurance incendie si imposée
+ Les frais de tenue de compte

En revanche les frais liés à l'acquisition (et non plus au crédit) ne sont pas à prendre en considération; ce sont:
+ Les frais de négociation (agent immobilier ou négociation notaire)
+ Les frais d'acte d'acquisition (à tort appelés frais de notaire)

=>Aussi, dans la promesse de vente y a les frais de notaires à 7530 indiqués et des frais de négociation de 245€.
Donc ces frais ne rentrent pas dans le coût total du crédit.

Si vous le souhaitez, en précisant chacune des composantes obligatoires (prime/taux assurance notamment) du coût total du crédit ci-dessus détaillées une vérification serait possible.

NB) - Remarque perso: 245€ de frais de négociation me parait très en deçà de la pratique courante =/= 5 - 6 % du prix d'acquisition.

Cdt
 
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