calcul plus-value

[novice67]

Bonjour à tous ,voici le projet et la question qui en découle
Des parents achètent un terrain et donnent la NP à leurs enfants. Puis ils construisent un immeuble sur ce terrain et percoivent les loyers jusqu'à leur décès . Il y a donc extinction de l'usufruit et les enfants deviennent plein propriétaire de l'ensemble terrain+immeuble.
Comment est calculée la plus value en cas de vente de l'ensemble par les enfants? Est ce la différence entre le prix de la construction de l'immeuble et le prix de vente de ce dernier?
Les infos que j'ai trouvées sont contradictoires , peut être quelqu'un a-t-il une réponse éclairée?

 

[Membre50050]

Il y a donc extinction de l'usufruit et les enfants deviennent plein propriétaire de l'ensemble terrain+immeuble.

Entrée dans l'actif sucessoral de la maison pour une valeur à estimer hors terrain le jour du déces de chacun des parents dans le cas général

en cas de vente de l'ensemble par les enfants?

La vente est faite par chaque enfant pour la part qui lui revient, avec comme valeur du terrain la valeur utilisée lors de la donation, valeur totale sans retirer la valeur de l'usufruit, auquel on ajoute donc la valeur de l'immeuble hors terrain calculé lors de la ou les successions.
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/309-PGP.html/identifiant=BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10-20120912 item 220

 

[novice67]

Entrée dans l'actif sucessoral de la maison pour une valeur à estimer hors terrain le jour du déces de chacun des parents dans le cas général

"Le montant des constructions, sur lequel l’usufruitier n’a droit à aucune indemnité même si la valeur globale du bien a augmenté, sera transmis sans droit de succession."
Etes vous sur que la maison rentre dans l'actif successoral? Dans ce cas il y aurait des droits de succession?

La vente est faite par chaque enfant pour la part qui lui revient, avec comme valeur du terrain la valeur utilisée lors de la donation, valeur totale sans retirer la valeur de l'usufruit, auquel on ajoute donc la valeur de l'immeuble hors terrain calculé lors de la ou les successions.
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/309-PGP.html/identifiant=BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10-20120912 item 220

Donc on considère que le jour de la donation partage la valeur de la maison est de 0 et on considère sa valeur au jour de la succession et ceci sans déduire le cout des travaux de construction?

 

[Membre50050]

"Le montant des constructions, sur lequel l’usufruitier n’a droit à aucune indemnité même si la valeur globale du bien a augmenté, sera transmis sans droit de succession."
Etes vous sur que la maison rentre dans l'actif successoral? Dans ce cas il y aurait des droits de succession?

Certes, mais l'abus de droit n'est pas loin, la construction payée par les parents et qui passe à l'as lors de la succession. Le fisc va peu apprécier.
Il est vrai que la maison construite sur la propriété d'autrui appartient à autrui.

Donc on considère que le jour de la donation partage la valeur de la maison est de 0

J'ai compris qu'elle n'existait pas ce jour la donc votre phrase n'a pas de sens

on considère sa valeur au jour de la succession et ceci sans déduire le cout des travaux de construction?

A quel titre déduire les couts des travaux???
.

 

[novice67]

Certes, mais l'abus de droit n'est pas loin, la construction payée par les parents et qui passe à l'as lors de la succession. Le fisc va peu apprécier.
.

Bonjour il semblerait qu'une jurisprudence ait statué:
En cas de construction par l’usufruitier d’un terrain qui appartient au nu-propriétaire, l’accession des constructions est différée à l’extinction de l’usufruit. La qualification de donation indirecte de l’usufruitier au profit du propriétaire n’est donc pas caractérisée en l’absence d’un enrichissement immédiat du nu-propriétaire.
Cass. 3e civ., 19 sept. 2012, no 11-15460
L’usufruitier a le droit de construire sur le terrain démembré, sans même avoir à demander l’accord du nu-propriétaire. La condition quasi unique à respecter par le nu-propriétaire est de ne pas porter atteinte au bien démembré (dans le cas présent un terrain). Dans le cas contraire, le nu-propriétaire pourrait demander qu’il soit remis en état ou demander une extinction anticipée de l’usufruit.
L’avantage fiscal en matière de transmission est évident. Le montant des constructions, sur lequel l’usufruitier n’a droit à aucune indemnité même si la valeur globale du bien a augmenté, sera transmis sans droit de succession.
Afin que l’administration fiscale ne remette pas en cause les constructions en donation indirecte au bénéfice du nu-propriétaire il faut par exemple que :
L’usufruitier ait tiré bénéfice de sa construction (occupation, perception de loyers…).
Les constructions ne soient pas réalisées à la fin du démembrement.

Qu'en pensez vous?