Calcul IRA sur pret a taux revisable

ZRR_pigeon

Top contributeur
Bonjour,

J'ai souscrit en 2007 à un prêt à taux révisable tous les 3 mois, de la forme "index+marge". L'index était relativement élevé a l'époque, il est depuis bien descendu, merci la crise! :).

J'avais négocié à l'époque pas d'IRA si je rembourse sur fond propre. A la fois plus le temps passe, plus je me dis que d'ici 1 ou 2 ans, refinancer en prêt a taux fixe n'est peut être pas une mauvaise idée.

Du coup, je subirais les IRA dans ce cas de figure. Je pensais que ce serait seulement 6 mois d'intérêts, mais il y a une formule ambiguë (mais surement standard pour nos cher banquiers contributeurs) dans mon offre de prêt, qui dit qu'un remboursement anticipé peut générer des IRA supérieurs au semestre d'intérêt pour compenser le manque à gagner pour le prêteur du fait de la variation défavorable de l'index.

(si ca ne vous dit rien, je peux retrouver le texte exact de l'offre de prêt au fond d'un carton :confused:)

Effectivement, a la signature, le taux effectif était à 3.5%, puis est passé assez vite à 1%, puis 0.5%. En ce moment il zone à 0.7%. Je comprends donc bien le concept de manque à gagner pour le prêteur...

Mais je me demande comment calculer ces IRA dans ce cas la. je dispose d'un listing de taux effectif (trimestre par trimestre depuis la création de mon prêt). S'agit-il d'une méthode par actualisation des flux ou bêtement une moyenne pondéré par le capital remboursé sur chaque période ?

J'aimerais avoir une idée assez précise (a défaut d'un montant exact) de ce que cela pourrait représenter.
 
Dernière modification:
À défaut d’avoir sous les yeux la clause mentionnée dans votre contrat, voilà ce que prévoit le code de la consommation dans son article R312-2 en vigueur depuis le 03/04/1997 (et qui ne sera pas modifié le 1er mai prochain).

Article R312-2
Créé par Décret n°97-298 du 27 mars 1997 - art. 1 (V) JORF 3 avril 1997
L'indemnité éventuellement due par l'emprunteur, prévue à l'article L. 312-21 en cas de remboursement par anticipation, ne peut excéder la valeur d'un semestre d'intérêt sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû avant le remboursement.
Dans le cas où un contrat de prêt est assorti de taux d'intérêts différents selon les périodes de remboursement, l'indemnité prévue à l'alinéa précédent peut être majorée de la somme permettant d'assurer au prêteur, sur la durée courue depuis l'origine, le taux moyen prévu lors de l'octroi du prêt.
 
oui voilà, c'est exactement cela que j'ai dans mon offre de prêt, je n'arrivais pas à me remémorer au mot près, mais ça ressemble exactement à ça, peut être même à la virgule près !

Est-ce a dire que la base de calcul serait d'un semestre d'intérêt a 3.5% ???

Par contre si le taux effectif au moment du remboursement est supérieur à 3.5%, disons 4%, le semestre d'intérêts sera au taux de 4%???

Perdant à tous les coups donc ?
 
Bonjour,

Je reprends le texte transmis par Vanille :

Article R312-2
Créé par Décret n°97-298 du 27 mars 1997 - art. 1 (V) JORF 3 avril 1997
L'indemnité éventuellement due par l'emprunteur, prévue à l'article L. 312-21 en cas de remboursement par anticipation, ne peut excéder la valeur d'un semestre d'intérêt sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû avant le remboursement.
Dans le cas où un contrat de prêt est assorti de taux d'intérêts différents selon les périodes de remboursement, l'indemnité prévue à l'alinéa précédent peut être majorée de la somme permettant d'assurer au prêteur, sur la durée courue depuis l'origine, le taux moyen prévu lors de l'octroi du prêt.

Il y a deux choses qu'il ne faut pas confondre et qui, éventuellement, s'ajoutent.

1) - L'indemnité de remboursement anticipé (IRA)

Cette indemnité ne peut excéder "Un semestre d'intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt , sans pouvoir dépasser 3% du capital dû avant remboursement".

Cette clause peut aussi bien concerner les prêts à taux fixe que les prêts à taux variables/revisables.

Votre prêt étant à taux revisable, le taux qui servira à calculer "un semestre d'intérêts" sur le capital remboursé sera donc le "taux moyen" effectivement constaté du fait de l'évolution des taux réellement appliqués depuis l'origine de votre crédit au jour du remboursement anticipé.

Le problème ici est qu'il y a plusieurs façons de calculer un taux moyen. Par ailleurs il ne faux pas non plus cofondre "Taux moyen" et "Moyenne de taux" (***)

Or aucun texte ne précise la bonne manière de faire dans ce cas de figure.
Dès lors, chaque banque applique la méthode qui lui convient.

Beaucoup de professionnels (droit et banque) estiment cependant que la "bonne méthode" est celle de l'actualisation des flux de trésorerie à l'instar de celle appliquée pour le calcul du taux effectif global (TEG) ???

A noter que cBanque et moi même avons interrogé, par écrit, les administrations supposées compétentes.......mais nous n'avons jamais eu de réponse...!!!...???

(***) A toutes fins utiles voir:

« Attention, un taux peut en cacher...beaucoup d’autres » !

https://blog.cbanque.com/aristide/22/attention-un-taux-peut-en-cacher-beaucoup-autres-sommaire/)

https://blog.cbanque.com/aristide/21/attention-un-taux-peut-en-cacher-beaucoup-autres-1ere-partie/)

https://blog.cbanque.com/aristide/20/attention-un-taux-peut-en-cacher-beaucoup-autres-2eme-partie/)

https://blog.cbanque.com/aristide/19/attention-un-taux-peut-en-cacher-beaucoup-autres-3eme-partie/)

https://blog.cbanque.com/aristide/18/attention-un-taux-peut-en-cacher-beaucoup-autres-4eme-partie/)

2) - L'indemnité compensatrice de taux moyen (ICTM)

Dans le cas où un contrat de prêt est assorti de taux d'intérêts différents selon les périodes de remboursement, l'indemnité prévue à l'alinéa précédent peut être majorée de la somme permettant d'assurer au prêteur, sur la durée courue depuis l'origine, le taux moyen prévu lors de l'octroi du prêt.
Cette clause ne concerne pas les prêts stipulés à taux révisables.

Elle concerne les prêts dont le taux contractuel est fixe mais qui, pour éviter des amortissements négatifs notamment dans le cas d'échéances progressives, sont assortis de paliers de taux également progressifs.

Cette technique est expliquée dans le second lien ci-dessus au paragraphe :

1.2) - Les taux fixes (offre/contrat)...mais progressifs (Echéancier)

Dans ce cas de figure, cette indemnité compensatrice de taux moyen n'est donc pas limitée ("l'indemnité prévue à l'alinéa précédent peut être majorée") et vient donc, le cas échéant, s'ajouter à l'indemnité de remboursement anticipé proprement dite.

Son calcul résulte bien d'une actualisation des fux de trésorerie de telle sorte que cette ITCM assure bien au prêteur un taux nominal proportionnel exactement conforme au taux fixe stipulé dans l'offfre/contrat.

Cordialement,
 
Beaucoup de professionnels (droit et banque) estiment cependant que la "bonne méthode" est celle de l'actualisation des flux de trésorerie à l'instar de celle appliquée pour le calcul du taux effectif global (TEG) ???

OK merci. Donc en imaginant que ma banque utilise cette "bonne méthode", comment puis-je retrouver ce taux moyen ?

j'ai une colonne avec les interets versés chaque mois
j'ai une colonne avec le capital restant du chaque mois
j'ai une colonne avec le taux supporté pour la mensualité en question

Et apres c'est la fonction TRI, c'est ca ?
 
Donc en imaginant que ma banque utilise cette "bonne méthode",
Ce n'est pas évident du tout ???

comment puis-je retrouver ce taux moyen ?
Et apres c'est la fonction TRI, c'est ca ?

C'est effectivement la fonction "TRI" mais renseignée avec les flux de trésorerie réels à savoir :

+ Flux d'entrée = capital emprunté (ne pas déduire les frais = ce n'est pas un TEG que vous calculez).

+ Flux de sortie = les montants des échéances réellement payés (sans les assurances = même remarque que ci-desus).

+ Particularité du dernier flux de sortie = deux possibilités :

1) - Le remboursement anticipé est effectué immédiatement après le paiement d'une échéance (même date)
=> Ajouter cette échéance au montant du remboursement effectif (***)

2) - Le remboursement est effectué entre deux échéances
=> Le flux de trésorerie concerné sera donc égal aux intérêts dus et payés sur le capital restant dû depuis le paiement de la dernière échéance plus le montant du remboursement anticipé effectif (***).

Dans ce cas le calcul ne sera pas très exact car la fonction "TRI" de Excel considérera une période entière de plus.

(***) Capital restant dû si remboursement total.
Si remboursement partiel, éventuellement, pour le calcul du "remboursement anticipé effectif" voir :
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...eut-dire-urgent.15647/post-120003#post-120003

Cordialement,
 
je relance mon vieux sujet, car plusieurs sources me disent que les IRA sont dues lors d'un RA pour un pret :
- à taux fixe
- à taux revisable capé

mais pas d'IRA si c'est un pret revisable non capé (ce qui est mon cas).

je ne trouve pas de texte officiel plus clair que ce qui est deja ecrit plus haut...

quelqu'un peut trancher ?
 
Bonjour,

Ben non, ce n'est pas la peine de chercher, tu ne trouveras pas le texte que tu cherches.

Le code de la consommation prévoit les IRA sans dire à quels types de taux elles s'appliquent où ne s'appliquent pas.

C'est donc l'offre/contrat qui fait foi (article 1134 du code civil).

Dans la pratique les IRA sont demandées:

+ Pour les prêts à taux fixes constants sur toute la durée
+ Pour les prêts à taux fixes mais progressifs par paliers sur la durée (plus utilisé sauf rares exceptions) [***]
+ Quelquefois avec des exceptions pour les prêts épargne-logement (pratiquement plus d'exceptions)

Inversement elle ne sont généralement pas demandées pour les prêts à taux variables/révisables (capé - tunnelé ou non) mais rien n'empêche une banque de les prévoir.

[***]Pour les prêts immobiliers le montant des IRA possible est réglementé à "un semestre d'intérêts au taux moyen du prêt sur le capital effectivement remboursé avec plafond de 3% sur le capital restant dû avant remboursement" mais dans ce cas de taux fixes par paliers progressifs vient s'ajouter une indemnité compensatrice/compensatoire de taux moyen (ICTM) qui n'est pas plafonnée.

Par ailleurs à une époque certains établissements avaient scindé ces IRA en deux parties (souvent 2/3 - 1/3) l'une dite "IRA Financière" et l'autre "IRA de gestion". Ce n'était pas du tout une obligation réglementaire.

La seconde était demandée dans tous les cas car elle était bien la contrepartie d'une prestation. Par contre la première n'était demandée que dans l'hypothèse d'une baisse des taux de marché par rapport au taux de crédit ce qui rémunérait une moindre rentabilisation du réemploi des fonds ainsi remboursés.

Puis en 1998 le banques avaient souhaité augmenter ces IRA dans le cas général mais, en contrepartie, les supprimer totalement en cas de remboursement anticipé rendu indispensable par un accident de la vie.
Or la loi Kouchener de 1998 (applicalble 29 juin 1999) n'a retenu que les contreparties....!!!...???

Dès lors, désormais, la totalité des banques prend 100% des IRA qu'il y ait hausse ou baisse des taux de marché par rapport au taux du prêt.

Cdt
 
Dernière modification:
ok...donc sur 4 prets entierement variables, 4 fois j'ai des IRA, deux fixes a 300 CHF, et deux selon le calcul habituel (6 mois d'interets), avec un taux moyen que personne ne sait calculer de façon objective.
 
Il y a cinq façons de le calculer et il faut distainguer "taux moyen" et "moyenne de taux":

1) - Taux moyen
C'est le plus mauvais car il est basé sur le capital initial et ne tient don pas compte des amortissements pratiqués = archi faux

2) - Moyenne arithmétique des taux non pondérée
Toujours faux mais un peu moins

3) - Moyenne arithmétique des taux pondérée par durées
Encore faux mais encore moins faux.

4) - Moyenne arithmétique des taux pondérée par durées et montants = Taux moyen pondéré par durées et par montants
Presque bon

5) - Taux réel d'ensemble sur la durée écoulée
Même méthode de calcul que le TEG.
C'est le bon calcul.

Pour fixer les idées : Hypothèse de crédit de

+ 200.000€
+ 240mois remboursé en totalité au bout de 120 mois
+ Taux 4% - 2 ans/ 4,15%-6 ans/ 3,12%-2 ans

1) - Taux moyen = 3,22006% - IRA 1.933,12€
2) - Moyenne arithmétique taux = 3,75667 - IRA 2.255,26€
3) - Moyenne taux pondérée par durées = 3,914% - IRA 2.349,71€
4) - Moyenne taux/Taux moyen pondéré par montants et durées = 3,95062% - IRA = 2.371,10€
5) - Taux réel d'ensemble sur la durée écoulée (méthode TEG) = 3.97236% - IRA = 2.384,75€.

Mai il est vrai qu'aucun texte ne définit la méthode à employer et que cBanque et moi même avions interrogé l'administration concernée il y a quelques années.....nous n'avons jamais eu de réponse.

Cdt
 
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