Calcul du nouveau taux

Bonjour à tous.
En ce temps de négociation de taux avec ma banque pour mon pret immobilier, je me suis rendue compte que j'avais des manques de connaissances concernant le taux révisable et j'aurais besoin de quelques réponses avant de poursuivre la négociation avec ma banquière (qui n'a pas su répondre a mes questions o_O )

Donc voila le TOPO: Pret Immo sur 15 ans signé en Fevrier 2014. Taux révisable à 2.5% basé sur l'EURIBOR 1 ans ( indice de base a 0.55) capé uniquement a +1 et taux bloqué pendant les 2 premières années.

Ma première révision aura lieu en Fevrier 2016, mais je me pose les questions maintenant en vu de la négociation du taux avec ma banque.
Imaginons que l'euribor est à 0.2 en 2016 au moment du calcul du nouveau taux. Il aura perdu 0.35 depuis la signature du prêt. Donc mon taux perd aussi 0.35 et passe à 2.15 ? Le calcul se passe comme cela ?

Et imaginons qu'en 2017, l'euribor soit toujours a 0.2, est ce qu'on enlève a nouveau 0.35 à mon taux et passe t'il a 1.8% (j'en doute ca serait trop beau), ou reste t'il a 2.15% ?

En gros si j'ai bien comprit, meme si l'euribor passe a 0, mon taux ne peux pas descendre en dessous de 1.95% ? (La marge de la banque ?)Soit au dessus des taux fixe du moment ?
Merci pour vos réponse qui me serviront a comprendre pleinement les choses pour la future négociation ( Me la conseillez vous ? )
 
Bonjour,

Imaginons que l'euribor est à 0.2 en 2016 au moment du calcul du nouveau taux. Il aura perdu 0.35 depuis la signature du prêt. Donc mon taux perd aussi 0.35 et passe à 2.15 ? Le calcul se passe comme cela ?

Oui

Et imaginons qu'en 2017, l'euribor soit toujours a 0.2, est ce qu'on enlève a nouveau 0.35 à mon taux et passe t'il a 1.8% (j'en doute ca serait trop beau), ou reste t'il a 2.15% ?

????
"(j'en doute ca serait trop beau)"

Comme vous le dites !!!

ou reste t'il a 2.15% ?
Oui

En gros si j'ai bien comprit, meme si l'euribor passe a 0, mon taux ne peux pas descendre en dessous de 1.95% ? (La marge de la banque ?)Soit au dessus des taux fixe du moment ?

Oui

Et, si partant d'un index de référence à 0,55 il venait à remonter de 0,20 à 0,67, votre taux remonterait de 2,15% à 2,62%...à moins que d'autres clauses du contrat prévoient d'autres règles d'arrondis et/ou de variation maximale sur une année donnée (qui serait autre chose que le cap 1 point qui porterait alors sur toute la durée) ?

Cdt
 
vous avez un index et une marge de la banque (1.95%).
le taux peut descendre en dessous si l'index est négatif, ce qui est le cas de l'euribor depuis peu.

le seul écueil peut etre si dans l'offre il est clairement écrit "le taux effectif ne pourra en aucun cas être inférieur à la marge", à vous de rleire votre contrat de prêt.

actuellement mon taux est de 0.01%
mon index de référence est de -0.79% et la marge de la banque est de +0.8%.

aucun soucis.

L'euribor 3 mois est a -0.019% .....
L'euribor 1 an est à 0.17% et peut encore plonger....
 
D'accord, merci pour toutes vos réponse. Je ne savais pas que l'euribor pouvait passer en négatif et c'est cela qui me posait un problème dans ma compréhension de la chose car je savais qu'ii y a des gens avec un taux devenu ridicule (< 1%) et je me demandais donc comment ces gens pouvait avoir un taux en dessous de la marge de la banque.

Sinon je suis bien capé 1 sur toute la durée.

Mais du coup j'ai quand meme du mal a comprendre comment des gens ayant emprunté on va dire y'a 5 ans a 6% peuvent se retrouver aujourd'hui avec des taux inférieur a 1%. La marge de la banque était beaucoup plus petite a l'époque ? C'est ma banque qui s'est fait plaisir sur la marge (En parcourant des forums, je voit des gens qui ont des marges à 1%)?

Du coup une rénego ou rachat avec un passage a taux fixe autour des 2% me semble avantgeux pour moi (après calcul des cout du credit, des IRA et tout le tralala) car avec une une marge de la banque a 1.95%, j'ai tres peu de chance d'arriver à ce taux fixe avec mon taux variable.
Merci

EDIT : Appel du banquier, d'apres sa première étude il pourrait nous proposer de passer sur un taux fixe a 2.12 pour les 13 ans restant. Des avis ?
 
Dernière modification:
les marges dépendent du risque.

j'ai un pur variable donc ma marge est de 0.5% ou de 0.8% suivant les prêts. certains ont obtenu du 0.3%.
si vous avez du capé 2, votre marge sera proche de 1-1.3%, avec du capé 1, du 1.5% minimum voire presque 2%.

c'est logique, car le cap vous protège, c'est une assurance que vous offre la banque et pour laquelle elle se rémunère avec la marge.

pour ma part, elle ne protège rien, sa plus value est proche de zéro, et donc c'est déjà bien qu'elle ait une marge de 0.5%...

2.12 % ?? en fixe, au dela de 1.8% c'est du vol. mais comme tout le monde cherche a racheter, les banque s'entendent entre elles pour ne pas trop se tirer dans les pattes, chez ING vous devriez avoir du 1.8-1.9%.

il va vous falloir passer en revue plusieurs banques.
 
D'accord, je n'avis pas reflechis au faite que la marge de la banque dépendait autant du cap. Et donc en effet on a une marge de 1.95 pour du capé 1.
Oui, 2.12 en fixe, c'était sa première proposition orale au telephone. Je lui ait mit un peu la pression avec les taux des concurrents donc on verra ce que donne la proposition définitive dans quelques jours.
Apres c'est une renégo, et j'ai calculer que un 2.12 chez eux pendant les 13 ans restant me couterait 26k d'interet. (pour 182.5k a remboursé en capital + 8.5k a taux 0).
Alors que chez un concurrent qui me proposerait un 1.8% pour le total de 191k (ca m'etonnerait qu'il reprenne un taux 0) me couterait sur la meme durée 23K. Donc en ajoutant les IRA ca nous coute plus cher que de rester au 2.12 dans notre banque. Et ce petit calcul, je pense que la banque fait le meme de son coté mais bon, on verra.
Mais en tous cas si j'ai bien calculé, un 1.8 chez un concurrent nous coutera plus cher qu'un 2.12 renégocié dans notre banque.

EDIT : En refléchissant, peut etre est t'il possible de garder notre pret a taux 0 dans notre banque, et de se faire racheter uniquement le pret principal par une autre banque ? Les 2 prets sont t'il indépendants ? Si c'est le cas, les interets d'un 1.8% serait de 21K. Si on ajoute les IRA, ca doit etre du kif kif avec les 26K d'interet d'un 2.12%
 
oui oui le PTZ vous le laissez ou il est, pas d'interet de le racheter pour aller payer des interets...
vous avez raison, la banque fait ce calcul pour justement ne pas se mettre "trop" haut en taux.
 
Donc en ajoutant les IRA ca nous coute plus cher

Très curieux que dans une prêt sur Eurobor capé 1 point vous ayez à payer une indemnité de remboursement anticipé de prévue.

Avez vous lu une telle clause dans votre offre/contrat. ?
EDIT : En refléchissant, peut etre est t'il possible de garder notre pret a taux 0 dans notre banque, et de se faire racheter uniquement le pret principal par une autre banque ? t etre du kif kif avec les 26K d'interet d'un 2.12%
oui oui le PTZ vous le laissez ou il est, pas d'interet de le racheter pour aller payer des interets...
vous avez raison, la banque fait ce calcul pour justement ne pas se mettre "trop" haut en taux.

Ce serait effectivement bien pour vous......mais pas évident que ce soit possible.

Votre PTZ étant postérieur à mai 2011 cela dépend de la clause concernée de l'offre/contrat que vous avez accepté.

Voir ce billet et les nombreux commentaires qui suivent :


Cdt
 
D'accord merci, j'ai a peu près tout compris du coup ;)
Du coup je pense qu'on va rester dans la meme banque, et essayer de faire pression pour gratter un taux un peu mieux.

La question qui se pose maintenant, c'est de savoir ce qui ait mieux entre un 2.12 fixe, ou notre 2.5 revisable euribor 1 ans 0.55. T'en penses quoi ?


EDIT : Aristide j'avais pas vu ton message. Alors pour les IRA, je viens de relire le contrat et elles sont bien présentes : Un semestre d'interet sur le capital remboursé au taux moyen.
Pour le PTZ, rien de particulier écrit sur le contrat en le survolant.
 
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