calcul deficit foncier - interets d'emprunt -

[jjdelcroix]

Bonjour à tous,

Concernant le calcul du déficit foncier, je cite le site cBanque :

"Par intérêts d'emprunts, il faut comprendre tous les intérêts et frais accessoires associés (frais de dossier, assurance décès invalidité, assurance chômage...) des emprunts pour l'acquisition ou la construction du bien, mais aussi, des emprunts pour la réparation ou l'amélioration du bien.

Ces intérêts d'emprunts sont toujours exclus de l'imputation sur le revenu global.

Cette règle a toutefois une portée limitée, car, le fisc considère que les recettes sont d'abord compensées par les intérêts d'emprunts, puis, par le reste des autres dépenses déductibles."

Cette dernière information est elle vérifiable ? Ayant contacté les services fiscaux, ils me répondent l'inverse, à savoir que les intérêts d'emprunt se déduisent en dernier (ce qui limite très fortement le déficit imputable au revenu global).

 

[ZRR_pigeon]

Cette dernière information est elle vérifiable ? Ayant contacté les services fiscaux, ils me répondent l'inverse, à savoir que les intérêts d'emprunt se déduisent en dernier (ce qui limite très fortement le déficit imputable au revenu global).

oui, je l'ai vérifiée a 3 reprises. la 2044 est tres claire a ce sujet. les interets d'emprunts sont d'abord mangés par les loyers, permettant plus d'imputation sur les salaires (ce qui n'est pas une bonne chose pour vous car les salaire sont imposés a TMI % et les loyers a TMI+PS %).

 

[ZRR_pigeon]

en clair:
1/ vous avez 3000 euros d'interets, et 2000 euros de charge, et 3500 euros de loyer brut.
vous avez un benefice foncier nul et un deficit imputable de 1500 euros sur vos revenus.

2/ vous avez 4000 euros d'interets, et 2000 euros de charge, et 3500 euros de loyer brut.
vous avez un benefice foncier nul et un deficit reportable de 500 euros et un deficit imputable de 2000 euros sur vos revenus.
les 500 euros sont stockés pendant 10 ans et perdus si pas utilisés entre temps.

MAIS et c'est un gros MAIS, ils ne peuvent etre utilisés QUE pour gommer du benefice foncier et non des loyers. ce qui a surpris un grand nombre d'acheteur Robien/Scellier qui avait mal dimensionné leur achat/pret.

bien sur, idealement, on prefererait garder le deficit et le reporter plutot que de l'imputer afin d'augmenter l'efficacité fiscale. J'ai demandé gentiment au fisc, et ils m'ont gentiment dit "non, imputation obligatoire"...

donc pour limiter la casse comme l'imputation est plafonnée a 10700 euros, quitte a faire des travaux, mieux vaut tout faire la meme année afin de faire -20 000 euros de deficit et 0 euros l'année suivante, plutot que -10 000 euros et -10 000 euros....mai bon la je coupe les cheveux en quatre...

 

[jjdelcroix]

oui, je l'ai vérifiée a 3 reprises. la 2044 est tres claire a ce sujet. les interets d'emprunts sont d'abord mangés par les loyers, permettant plus d'imputation sur les salaires (ce qui n'est pas une bonne chose pour vous car les salaire sont imposés a TMI % et les loyers a TMI+PS %).

Bonjour ZRR-pigeon,

Merci pour tes réponses.

Effectivement, vu ta réponse, je viens de remettre le nez dans la 2044 et tu as raison les intérêts d'emprunt sont clairement déduis avant le reste.
Ce qui signifie que les "déductions spécifiques" de loyer (type scellier intermédiaire par ex) se déduisent aussi après les emprunts et donc renforcent le déficit ?

En revanche, je ne comprends pas pourquoi tu dis que ce n'est pas une bonne nouvelle.
Il aurait été plus avantageux que le déficit soit reportable et seulement imposable aux loyers car ceux ci sont au final plus taxés que le salaire ?

 

[jjdelcroix]

en clair:
1/ vous avez 3000 euros d'interets, et 2000 euros de charge, et 3500 euros de loyer brut.
vous avez un benefice foncier nul et un deficit imputable de 1500 euros sur vos revenus.

2/ vous avez 4000 euros d'interets, et 2000 euros de charge, et 3500 euros de loyer brut.
vous avez un benefice foncier nul et un deficit reportable de 500 euros et un deficit imputable de 2000 euros sur vos revenus.
les 500 euros sont stockés pendant 10 ans et perdus si pas utilisés entre temps.

MAIS et c'est un gros MAIS, ils ne peuvent etre utilisés QUE pour gommer du benefice foncier et non des loyers. ce qui a surpris un grand nombre d'acheteur Robien/Scellier qui avait mal dimensionné leur achat/pret.

bien sur, idealement, on prefererait garder le deficit et le reporter plutot que de l'imputer afin d'augmenter l'efficacité fiscale. J'ai demandé gentiment au fisc, et ils m'ont gentiment dit "non, imputation obligatoire"...

donc pour limiter la casse comme l'imputation est plafonnée a 10700 euros, quitte a faire des travaux, mieux vaut tout faire la meme année afin de faire -20 000 euros de deficit et 0 euros l'année suivante, plutot que -10 000 euros et -10 000 euros....mai bon la je coupe les cheveux en quatre...

Le déficit reportable de 500€ correspond t il au résultat de la ligne 437 ?
Je vois que ce résultat n'est à reporter nul part. C'est donc au contribuable de bien suivre ce qui n'a pas été imputé et le de reporter "manuellement" chaque année dans le tableau 450 ?

En revanche, je n'ai pas compris ton dernier exemple.
ça change quoi de faire une année 20000 ou 2 années à 10000 ?
Tout sera bien imputé au final, non ?

 

[ZRR_pigeon]

En revanche, je ne comprends pas pourquoi tu dis que ce n'est pas une bonne nouvelle.
Il aurait été plus avantageux que le déficit soit reportable et seulement imposable aux loyers car ceux ci sont au final plus taxés que le salaire ?

exact. en chiffre :

imaginons une TMI de 30%, des PS de 13.5%
sur 100 € d'imputation sur le revenu global, tu en recuperes 30 en avoir fiscal (réduction d'impot) l'année N
sur 100 € d'imputation sur les benefices fonciers, tu en recuperes 43.5 en avoir fiscal (réduction d'impot) l'année N+1 (au plus tot).

 

[ZRR_pigeon]

En revanche, je n'ai pas compris ton dernier exemple.
ça change quoi de faire une année 20000 ou 2 années à 10000 ?
Tout sera bien imputé au final, non ?

pas sur les memes categories de revenus, donc pas la meme taxation, donc pas la meme efficacité. cf message #6

 

[jjdelcroix]

pas sur les memes categories de revenus, donc pas la meme taxation, donc pas la meme efficacité. cf message #6

Arfff, Bon le message 6 j'ai bien cerné mais le coup du 20000 ou 2x10000 toujours pas...
Je suis preneur d'un exemple chiffré stp si tu as encore de la patience.

 

[ZRR_pigeon]

Arfff, Bon le message 6 j'ai bien cerné mais le coup du 20000 ou 2x10000 toujours pas...
Je suis preneur d'un exemple chiffré stp si tu as encore de la patience.

alors 2 x 10 000 (sur 2 années consecutives par exemple).
tu imputes 10 000 l'année N, et tu imputes 10 000 l'année N+1. tu imputes sur des salaires donc tu recupere TMI % des 10 000 chaque année (30% par exemple).

si tu fais 20 000 d'un coup, tu imputes 10700 l'année N (c'est le plafond d'imputation), et tu reportes 9300 pour l'année N+1 pour gommer des benefices fonciers taxés a TMI+PS %. C'est toujours le meme concept de base que décrit plus haut.

comme le nouveau president (quelqu'il soit) va faire exploser la CSG-RDS (16% ? 20 % 25 ?), cette technique marchera d'autant mieux. et ce seront les mechants riches qui en profiteront le plus...

a moins qu'ils ne sortent l'arme atomique (ils en sont capables) : la non-deductibilité des charges et des interets d'emprunts des loyers....

 

[jjdelcroix]

Ok merci beaucoup ZRR-pigeon, j'ai tout compris (il aurait fallu le temps !).

Perso, je suis contre les armes atomiques...

@+ merci encore.