Calcul de mensualité sans période d'anticipation

liohau

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Bonjour,

Dans le cadre d'une construction, j'ai validé une offre de prêt de 400 000€ sur 20 ans, composée en gros d'un prêt classique de 300 000€ et d'un PTZ de 100 000€. Le prêt est lissé vu que le PTZ a une période de différé.

Bref, 1er déblocage des fonds pour le terrain, le PTZ y passe + 1/3 (soit 100 000€) du prêt normal (donc la moitié du total emprunté). Je reçois donc une courrier pour m'annoncer que les 2 prochaines mensualités seront d'environ 250€ puis 225€.

Etant donné que j'ai demandé à ne pas avoir de période d'anticipation, je m'attendais à payer la moitié de la mensualité "totale", soit près de 950 € (la mensualité totale étant d'environ 1900€).

Quand je demande à la banque, elle m'explique qu'il faut bien que l'argent qu'ils ont commencé à préter soit rémunéré, qu'il n'y a que 2 façons possibles:
- Soit, comme dans mon cas, je dois payer l'assurance + des intérêts intercalaires (sans période d'anticipation) jusqu'au déblocage complet des fonds
- Soit, je ne paye que l'assurance, et au déblocage total, je dois payer les interets intercalaires qui se sont accumulés.

Donc je suis bien d'accord avec le principe de rémunérer cette part du prêt qu'ils ont prété, mais si je payais la mensualité cible au prorata des fonds débloqués, je serais bien en train d'amortir ET de rémunérer la banque sur ces fonds, non?

Si quelqu'un peut m'éclairer, ce serait gentil :)
 
Bonjour,

- Soit, comme dans mon cas, je dois payer l'assurance + des intérêts intercalaires (sans période d'anticipation) jusqu'au déblocage complet des fonds

Soit vous êtes en "amortissement immédiat" soit vous avez un différé (externe = anticipation ou Interne = différé de capital).

Si vous êtes en amortissement immédiat vous payez des mensualités d'amortissement (= capital + intérêts normaux) mais pas d'intérêts intercalaires.

- Soit, je ne paye que l'assurance, et au déblocage total, je dois payer les interets intercalaires qui se sont accumulés.
Pas forcément.

Si vous êtes en anticipation avec intérêts intercalaires ou en différé interne avec intérêts intercalaires vous payez lesdits intérêts au mois le mois mais n'amortissez aucun capitaL

Inversement, que ce soit pour l'anticipation ou pour le différé interne, vous ne payez que les assurances (et encore, pas forcément suivant les banques) mais aucun intérêts si c'est une franchise/différé total qui est prévu; les intérêts sont alors capitalisés tous les douze mois et, ensuite, amortis avec le capital.

Tous est expliqué ci-dessous :

« Intérêts intercalaires – Différé interne – Différé externe – Amortissement immédiat –Ajustement d’intérêts normaux »
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...erne-amortissement-immediat.11342/#post-83937

Cdt
 
Bonjour,



Soit vous êtes en "amortissement immédiat" soit vous avez un différé (externe = anticipation ou Interne = différé de capital).

Si vous êtes en amortissement immédiat vous payez des mensualités d'amortissement (= capital + intérêts normaux) mais pas d'intérêts intercalaires.


Pas forcément.

Si vous êtes en anticipation avec intérêts intercalaires ou en différé interne avec intérêts intercalaires vous payez lesdits intérêts au mois le mois mais n'amortissez aucun capitaL

Inversement, que ce soit pour l'anticipation ou pour le différé interne, vous ne payez que les assurances (et encore, pas forcément suivant les banques) mais aucun intérêts si c'est une franchise/différé total qui est prévu; les intérêts sont alors capitalisés tous les douze mois et, ensuite, amortis avec le capital.

Tous est expliqué ci-dessous :



Cdt

Ok donc de ce que je comprends, je suis dans la situation du différé externe partiel.
Quand j'ai expliqué à mon banquier que je voulais pas payer d'interêts intercalaires, il a du comprendre que je voulais être en différé partiel plutôt que total/franchise. Hors moi je m'attendais au même résultat que si il avait goupillé les lignes de prêt en fonction des fonds décaissés...

Bref, soit il connait pas, soit c'était pas possible chez eux, soit il a profité de mon inexpérience :(

Merci beaucoup en tout cas pour ta réponse et le lien.
 
Bonjour,

Soit vous êtes en "amortissement immédiat" soit vous avez un différé (externe = anticipation ou Interne = différé de capital).

Si vous êtes en amortissement immédiat vous payez des mensualités d'amortissement (= capital + intérêts normaux) mais pas d'intérêts intercalaires.

Pas forcément.

Si vous êtes en anticipation avec intérêts intercalaires ou en différé interne avec intérêts intercalaires vous payez lesdits intérêts au mois le mois mais n'amortissez aucun capitaL

Inversement, que ce soit pour l'anticipation ou pour le différé interne, vous ne payez que les assurances (et encore, pas forcément suivant les banques) mais aucun intérêt si c'est une franchise/différé total qui est prévu; les intérêts sont alors capitalisés tous les douze mois et, ensuite, amortis avec le capital.
Hello,

durant la phase dite de construction (= préfinancement), il peut être prévu un fonctionnement du crédit en compte courant permettant de capitaliser mensuellement les intérêts dus et acquittés.

En revanche, quand le prêt est entré en phase d'amortissement, il peut débuter avec un phase de franchise totale de paiement => les intérêts dus ne peuvent être capitalisés qu'en respectant la règle prohibant l'anatocisme (art 1154 du cde civil) : ils doivent être dus depuis au moins 12 mois.

C'est un point à bien analyser, car certaines banques capitalisent au mois le mois, en toute illégalité. En évoquant ce point très technique , ça peut permettre parfois de gagner une renégociation de taux avantageuse. Bien entendu, il faut être en mesure de le prouver.
 
Bonjour,

Oui.

Mais la franchise (= différé total) dont vous parlez est autant possible en phase de préfinancement qu'en phase d'amortissement.

Et elle coûte cher et n'est donc utile que si l'emprunteur n'a pas la capacité de remboursement suffisante pour assurer la charge soit d'un différé partiel soit d'une échéance d'amortissement

Dans certaines banques - outre le capital et les intérêts - cette franchise totale peut aussi concerner l'assurance.

Ceci amène à un complément concernant l'anatocisme visé par l'ancien article 1154 du code civil que vous citez ,désormais devenu 1343-2 de ce même code car, s'agissant de primes d'assurances et non pas d'intérêts, le cas échéant, lesdites primes d'assurances ne sont pas concernées par ces dispositions..

Mais, dans les cas concernés, il est vrai que certaines banques ne respectent pas toujours cette réglementation et qu'il convient d'y prendre garde.

Cdt

Edit :

En revanche, quand le prêt est entré en phase d'amortissement, il peut débuter avec un phase de franchise totale de paiement => les intérêts dus ne peuvent être capitalisés qu'en respectant la règle prohibant l'anatocisme (art 1154 du cde civil) : ils doivent être dus depuis au moins 12 mois.

J'avais lu trop vite !!!

Je précise donc que la règle n'est pas "intérêts dus depuis au moins 12 mois"; c'est "intérêts dus pour au moins une année entière".

Ce n'est pas la même chose car dans le premier cas il suffirait de laisser passer 12 mois et, donc de capitaliser en année glissante.

Non; il faut bien qu'il y ait 12 mois d'intérêts de dus pour qu'ils puissent être légalement capitalisés.

Ainsi, sur un différé total de 18 mois il peut y avoir une capitalisation au bout de la première année d'intérêts dus mais les 6 derniers mois ne pourront jamais être capitalisés.

Mais il y a d'autres techniques/moyens.

A toutes fins utiles:

Réflexions sur l’anatocisme et l’amortissement négatif – Questions aux juristes

http://blog.cbanque.com/aristide/97...amortissement-negatif-questions-aux-juristes/
 
Dernière modification:
On va préciser : les intérêts de janvier ne pourront être capitalisés qu'en janvier suivant, ceux de février, 12 mois plus tard, etc ...

Dans votre exemple, si 18 mois de différé : on capitalise tous les mois impayés sur la base de la règle des 12 mois glissants ET au bout des 18 mois, quand on entre en amortissement, les 6 premiers mois impayés ont été capitalisé et on détermine l'échéance sur la base d'un calcul qui intègre bien les 12 derniers mois d'intérêts dus et qui seront capitalisés chacun à bonne date.

Techniquement, le capital qui sert à calculer cette échéance est le montant du prêt augmenté comme dit ci-dessus et majoré de la valeur actualisée au taux mensuel du crédit des 12 mois intérêts en attente d'être capitalisés.

C'est un peu technique, mais la formule fonctionne très bien.

Bon courage !
 
Bonjour,

Je suis désolé mais je ne partage pas votre point de vue.:)

Pour reprendre votre exemple et le concrétiser un peu plus, si l'on considère un capital restant dû (CRD) au 31 décembre de l'année "n", en prenant les intérêts calculés sur ce CRD pour le mois de janvier de l'année "n+1" et en les capitalisant en janvier "n+2" comme vous l'expliquez vous avez bien capitalisé des intérêts dus DEPUIS un an mais ces intérêts ne concernent que le seul mois de janvier.

Ils ne sont donc pas dus POUR une année entière ainsi que le prévoit le code civil puisqu'ils ne sont dus que pour le seul mois de janvier.

Et le raisonnement est exactement le même pour tous les mois qui suivent.

Pour respecter le code civil :

Article 1343-2

Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise

=> Il faut cumuler les intérêts dus au mois le mois sur une année complète dans un compteur et au bout de douze mois vider ce compteur par capitalisation desdits intérêts "dus pour une année entière".

Pour l'exemple d'une franchise totale de 18 mois il y a diverses façons de procéder:

Le code civil précise "Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière".

1) - Après avoir calculé les intérêts sur les CRD au mois le mois et les avoir stockés dans un compteur il est donc légalement possible de les capitaliser en une seule fois au bout des 18 mois.

2) - Certaines banques ont pris l'option de ne pas capitaliser (dans tous les cas quels qu'ils soient) mais, tout en conservant un calcul mensuel sur CRD et stockage dans un compteur, à la fin de la période de franchise les échéances payées ne sont composées que desdits intérêts stockés et ce jusqu'au solde (= technique empruntée à la comptabilité des stocks "First in; first out "F.I.F.O"). L'échéance d'amortissement prend la suite.

Ce procédé a pour résultat de ralentir l'amortissement du crédit mais il est parfaitement légal et coûte un peu moins cher à l'emprunteur qu'une capitalisation.

3) - Et pour l'exemple d'une franchise de 18 mois - suivant les banques - la méthode "1" ci-dessus est d'abord utilisée pour les 12 premiers mois puis, ensuite, la méthode "2" pour le 6 dernier mois.

Les nombreux juristes que j'ai côtoyés ont eus cette lecture/interprétation du code civil et correspond donc aussi pratiques vécues. Et je partage cette interprétation.

Dès lors, n'ayant pas l'intention de tergiverser et encore moins de polémiquer sur ce point par ailleurs hors sujet par rapport à l'objet du post initial, sauf si un intervenant averti venait juridiquement démontrer que les interprétations ci-dessus rapportées sont inexactes, fin d'échanges sur le sujet pour ce qui me concerne.

Cdt
 
Salut,

Fin de la file pour moi aussi, je n'ai pas envie de m'expliquer par écran interposé ni de me battre avec un pilier du site.
Chacun partage ses convictions avec lui-même, le reste, basta.
Un petit point tout même : mes juristes ne partagent pas le point de vue de vos juristes, c'est d'ailleurs la raison pour laquelle il y a des avocats, des juges et des tribunaux.

Problème : combien peut-on espérer gagner si une des deux versions est fausse ? Ben rien, donc on est d'accord, sujet clos par manque d'intérêt.
 
Dernière modification:
Salut,

Fin de la file pour moi aussi, je n'ai pas envie de m'expliquer par écran interposé ni de me battre avec un pilier du site.
Chacun partage ses convictions avec lui-même, le reste, basta.:p
Un petit point tout même : mes juristes ne partagent pas le point de vue de vos juristes, c'est d'ailleurs la raison pour laquelle il y a des avocats, des juges et des tribunaux.:cool:

Problème : combien peut-on espérer gagner si une des deux versions est fausse ? Ben rien, donc on est d'accord, sujet clos par manque d'intérêt. ;)

j'ajoute des smileys, pardon !
 
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