Bonjour Paal. Oui bien sûr, nous en sommes à 3 h de rendez-vous, le conseiller a donc bien toutes les infos : nos revenus, nos revenus d'imposition, etc...
Je pense que vous voulez parler de l'avis d'imposition, qui est, pour quelqu'un qui maîtrise bien la fiscalité, un document très utile ; il est donc en conséquence assez curieux qu'en se trouvant pleinement informé de votre situation, il commette une
erreur d'appréciation aussi grossière au niveau de la proposition de rachat de votre AV ...
Je pense que nous sommes en décembre et que le clignotant de la perspective d'une comm à venir à dû l'éblouir de façon exagérée ...
Ce n'est pas trop ce que je comprends dans la doc. N'y a t-il pas plusieurs supports différents ? Dans notre cas, il été question de 80% € et 20% UC (lesquelles, je ne sais pas encore).
Je pense que
nous devons parler d'un PERP, et la doc (comme toute doc) dont vous disposez doit mettre en exergue les avantages du produit, en
occultant soigneusement ses inconvénients, mais une notice n'est pas faite pour ça !!
S'il s'agit bien de ce produit, l'avantage mis en avant est une mesure défiscalisante, à savoir une faculté de procéder à une déduction de
10% des revenus d'activité perçus (cela ne concerne donc pas les revenus fonciers ...) et ceci
dans des limites définies par les textes instituant ce produit, qui fonctionne comme un contrat AV, mais
qui n'en est pas un, à savoir que c'est
un produit de pension de retraite qui intervient à titre sur-complémentaire (comme les revenus de la CARSAT et des régimes complémentaires) ....
Comme vous semblez avoir fait connaissance avec le simulateur du Trésor, il vous sera possible de vérifier quelle serait l'économie maximale que vous pourriez obtenir de ce produit, car tout cela consiste à savoir si votre imposition découle
du début de la soumission de vos revenus au taux de 14%, ou bien si vous pourriez utiliser de
façon pleine cette faculté ....
Mais pourquoi est-ce donc que j'indique, que c'est plutôt réservé à des personnes dont le taux marginal d'imposition est supérieur à ce taux de la première tranche ; tout simplement parce que lorsqu'on passe d'un taux de 14 à 30%
(soit plus du double), et que le taux de 41%
qui approche du triple, ce n'est plus du tout le même intérêt ; ainsi, et pour un même montant versé, on obtient une réduction d'imposition qui est soit du double, soit proche du triple, de ce que vous allez obtenir avec votre taux de 14% ...
Ensuite, reprenons les autres points qui ne figurent pas dans votre notice, puisqu'ils
ne sont pas vendeurs ...
Le premier c'est que l'on est dans un
produit tunnel, c'est à dire un produit qui n'est pas disponible et sur lequel vous ne pourrez
rien faire avant l'âge de votre retraite ....
Parvenir à cet âge, vous ne pourrez en sortir à titre principal (des aménagements sont en cours de négociation) vous ne pourrez
en sortir que sous forme de pension (avec des spécificités relatives à une clause de réversion non prévue dans le modèle de base) ; bien entendu, cette pension se trouvera imposée à un âge situé entre les 60 et 70 ans, du souscripteur, et ne bénéficiera
que d'un abattement de 10% (comme les pensions de retraite des régimes nationaux), et bien entendu,
pension qui sera soumise à l'IR et aux PS (CSG & Co) ; on vous reprend donc d'une main tout ou partie de ce que l'on vous aura accordé de l'autre ...
Donc, et si l'on compare avec un produit comme l'Assurance-vie (la vraie, qui relève du code des assurances), vous ne disposez
pas de faculté de rachat sur votre contrat, ne pouvez l'utiliser que parvenu à
l'âge de la retraite, avec majoritairement une sortie en rente ; pour mémoire et lorsque l'on souscrit une rente entre l'âge de 60 et 70 ans, on bénéficie alors d'une réduction de la base imposable de 60% (au lieu de 10% ...) ; mais tout cela, la notice ne vous l'indiquera pas ....
Oui bien sûr. Il a dû voir que nous avions déclaré en micro-foncier les années précédentes. Au final, je viens de revenir sur mes déclarations d’impôts et passer au réel. mais en temps normal (pas trop de vacance locative : pas trop de travaux), il me semble que le micro-foncier est beaucoup plus intéressant.
Le régime du micro-foncier est destiné aux personnes qui n'ont
pas de revenus fonciers importants, et qui n'ont pas beaucoup de charges à déduire, qu'il s'agisse de dépenses de grosses réparations, ou de financement ...
Par ailleurs, Buffeto vous dirait qu'une acquisition d'un bien immobilier locatif
DOIT se faire à crédit (et au moins sur 80 à 90% de son financement) ...
J'apprends que vous avez déjà 12 KE de revenus sur les 15 KE prévus par ce régime, et en conséquence, tout nouvel intérêt pour les revenus fonciers vous fera passer à une déclaration au réel ; vous noterez que je vous dis tout cela sans avoir consulté le moindre document de votre part ...
J'ai aussi émis un doute lorsqu'il nous a présenté le montage en expliquant que ce qu'on gagnerait en défiscalisant les intérêts d'un prêt, on le perdrait en passant en réel forcé sur les appartements, si on ne décide pas de rester en micro, mais dans ce cas, quel intérêt d’emprunter ?
On va faire une petite simulation pour illustrer une possible situation :
- vous percevez actuellement des revenus fonciers de 12KE bruts en micro-foncier, mais vous ne pouvez pas déduire les frais d'entretien (ni les intérêts, mais il semble que vous ayez financé vos acquisitions sans crédit - ou avec des crédits déjà remboursés)
- admettons que vous fassiez l'acquisition de SCPI à crédit in-fine (et pour un montant tel que leurs revenus vous imposent de passer au réel - par exemple 4 KE, ce qui vous ferait passer à 16KE au total), vous allez donc relever du réel, et allez devoir remplir une déclaration 2044 (moins simple que le micro-foncier)
- pour tirer 4KE de ces SCPI, il va vous falloir investir environ 100KE (4% de rendement net), et en empruntant à 100%, vous allez pouvoir à la fois fois
déduire les intérêts de votre prêt SCPI, mais aussi
déduire la plupart des charges liées à vos appartements, et notamment les dépenses d'entretien ....