J'inclus systématiquement les mensualités du crédit dans les charges pour être sûr de l'autofinancement mais c'est une autre façon de le calculer
Oui, mais si chacun change les définitions à sa sauce, plus personne ne se comprend... (d'ailleurs tintin16 est perdu)
Les mensualités de crédit ne peuvent pas être considérées comme des charges.
c'est quoi le gain net, c'est pareil que le cash-flow ? il faudrait un cash-flow supérieur aus mensualités du crédit ? c'est possible ça ?
C'est le calcul depuis le début:
vous prenez d'un coté le loyer, et vous lui retirez toutes les charges (travaux, charges propriétaire, frais de gestion, etc) tous les impôts (revenu, taxes sociales, taxe foncière) et vous pouvez même retirer une provision pour vacance locative => ça vous donne le revenu net-net (ou net de tout) (ou le gain net)
Le cash-flow, c'est ce revenu net-net - les mensualités de crédit.
D'un autre coté vous prenez le prix du bien + les frais de notaire + le coût des éventuels travaux => ça vous donne le prix total du bien.
Vous divisez le revenu net-net (annuel) par le prix total.
Vous avez le rendement net de tout.
L'autofinancement, c'est avoir un cash-flow positif. Ce qui nécessite un rendement net de tout de plus de 5% avec un crédit à 25 ans (6% avec un crédit à 20 ans)