Bonne idée ou mauvais plan ?

Qu'est ce que vous entendez par la ? Un bien qui s'autofinance c'est >0% net de charge net d'impot
En supposant un financement à 110%, l'auto-financement se définit par:
gain net de charge, net d'impôt >= mensualité du crédit
 
En supposant un financement à 110%, l'auto-financement se définit par:
gain net de charge, net d'impôt >= mensualité du crédit
J'inclus systématiquement les mensualités du crédit dans les charges pour être sûr de l'autofinancement mais c'est une autre façon de le calculer
 
J'inclus systématiquement les mensualités du crédit dans les charges pour être sûr de l'autofinancement mais c'est une autre façon de le calculer
Oui, mais si chacun change les définitions à sa sauce, plus personne ne se comprend... (d'ailleurs tintin16 est perdu)
Les mensualités de crédit ne peuvent pas être considérées comme des charges.

c'est quoi le gain net, c'est pareil que le cash-flow ? il faudrait un cash-flow supérieur aus mensualités du crédit ? c'est possible ça ?
C'est le calcul depuis le début:
vous prenez d'un coté le loyer, et vous lui retirez toutes les charges (travaux, charges propriétaire, frais de gestion, etc) tous les impôts (revenu, taxes sociales, taxe foncière) et vous pouvez même retirer une provision pour vacance locative => ça vous donne le revenu net-net (ou net de tout) (ou le gain net)
Le cash-flow, c'est ce revenu net-net - les mensualités de crédit.

D'un autre coté vous prenez le prix du bien + les frais de notaire + le coût des éventuels travaux => ça vous donne le prix total du bien.

Vous divisez le revenu net-net (annuel) par le prix total.
Vous avez le rendement net de tout.

L'autofinancement, c'est avoir un cash-flow positif. Ce qui nécessite un rendement net de tout de plus de 5% avec un crédit à 25 ans (6% avec un crédit à 20 ans)
 
Oui, mais si chacun change les définitions à sa sauce, plus personne ne se comprend... (d'ailleurs tintin16 est perdu)
Les mensualités de crédit ne peuvent pas être considérées comme des charges.
C'est pourtant de cette facon que j'ai appris... Et je trouve cela nettement plus precis d'inclure les mensualités à l'euros pret que de dire "un rendement net de tout de plus de 5% avec un crédit à 25 ans (6% avec un crédit à 20 ans)"
 
que de dire "un rendement net de tout de plus de 5% avec un crédit à 25 ans (6% avec un crédit à 20 ans)"
Normal que ce ne soit pas précis, c'est juste pour donner un ordre d'idée puisque cette conversation a commencé avec la notion de rendement.

Et je trouve cela nettement plus precis d'inclure les mensualités à l'euros pret
Calculer :
revenu net-net - mensualité > 0
n'est ni plus, ni moins précis que de calculer
revenu net-net > mensualité

C'est juste que le deuxième est beaucoup plus conventionnel et permet de se rendre compte de combien on gagnera une fois le crédit remboursé.
 
A vous lire, c'est donc une hérésie de se lancer sur un bien avec un cash flow légèrement négatif ? (disons 50 € pour faire simple.)
Pourtant de mon point de vue, celà signifie que pour une effort d'épargne de 50 € /mois, j’acquière un bien qui en vaut 100 000 € (mais peut etre que 80 000 € dans 20 ans).
 
A vous lire, c'est donc une hérésie de se lancer sur un bien avec un cash flow légèrement négatif ?
Non, pas du tout.
J'ai exprimé mon avis sur le rendement minimum acceptable: 4% net de tout. Ca représente un cash flow négatif quelque soit la durée du crédit.
De toute façon, je considère le concept de cash-flow comme trompeur, et préfère ne pas trop l'utiliser.

Certains investisseurs ne cherchent que des cash-flow positifs car ils veulent enchainer les achats. Dans ce cas, un cash-flow négatif les bloquerait. Mais pour un investisseur "petits-bras" (comme moi), ça n'a pas vraiment d'importance.

Pourtant de mon point de vue, celà signifie que pour une effort d'épargne de 50 € /mois, j’acquière un bien qui en vaut 100 000 € (mais peut etre que 80 000 € dans 20 ans).
Raisonnez en rendement net de tout.
C'est le meilleur critère pour décider si votre investissement est à jeter ou s'il mérite de s'y intéresser:
<= 2.5% : poubelle (on fait mieux avec un fond euro)
<= 3.5% : pourquoi pas s'il y a un bel espoir de plus-value
<= 5% : emplacement à surveiller, mais ça semble une bonne idée
> 5% : ne pas hésiter
 
A vous lire, c'est donc une hérésie de se lancer sur un bien avec un cash flow légèrement négatif ? (disons 50 € pour faire simple.)
absolument pas ...
le cash flow positif est une rareté exceptionnelle ...

si on ne vise que du cash flow positif , il y a peu de chance de faire du locatif un jour .

si le but est d'augmenter ton patrimoine en utilisant le levier du crédit et que tu as une capacité d'épargne équivalente ou supérieure aux 50€ que tu prends en exemple alors pourquoi se priver ?
 
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