Bonne idée ou mauvais plan ?

bougnat

Contributeur régulier
Bonjour à tout le monde
Les taux sont bas, et je me dis que c'est dommage de ne pas se lancer. Mais...doit on forcement se lancer. J'ai besoin d'un éclairage pour bien comprendre. Je suis partagé entre l'envie d'y aller, et la peur de me tromper.

La situation financière du ménage est bonne, de l'épargne de côté et des revenus corrects qui nous permettent aujourd'hui, d'avoir une capacité d'épargne de 500 €
- 200 € sur un PEL à 2.11%
- 300 € sur le PEE en versement volontaire, fonds Natixis Avenir Mixte Solidaire (50 % actions)

Pour autant, je suis tombé sur un petit F2 en hyper centre de ROUEN. L'annonce précise
- 2 pièces de 35m²
- Loyer annuel hors charges : 5700 euros
- Charges annuelles : 901 euros
- Copropriété de 12 lots
- Prix affiché à 121 000 € => prix trop haut. Mais partons sur une hypothese de vente à 110 000 €

Charges
- emprunt de 110 000 € sur 25 ans, avec un taux correct de 1.40 % + assurance = > mensualité de 470 €
- assurance PNO : 10 € / mois
- charge de copro : 80 € / mois (901/12)
- charges eau/elec : supporté par le locataire
- travaux ou charges prévisionnels : 50 € / mois

Effort mensuel
- crédit : loyer à 470 €
- débit : 470 + 10 + 80 + 50

=> 140 € mois.

Imposition loyer
- TMI 30 %
- Préférence pour une location nue plutot que meublée, mais à voir.
- Verdict de la douloureuse?

Quels sont les éléments oubliés/occultés dans mon analyse ?

Objectivement, je pense que le bien est tout de meme trop cher vis à vis du loyer.
Un bien de 95 000 € me permettrait d'avoir une mensualité de 408 € et un effort d'épargne de l'ordre de 80 € ce qui serait dans ce cas, bien plus équilibré.

Merci pour vos avis.
 

2PassaG

Contributeur régulier
Imposition loyer
- TMI 30 %
- Préférence pour une location nue plutot que meublée, mais à voir.
- Verdict de la douloureuse?
Si micro-foncier (et sauf erreur d'application de la décote) => 155€ d'impôts.

Quels sont les éléments oubliés/occultés dans mon analyse ?
Vous avez négligé les frais de notaire: votre appartement vous coutera plutôt 118.000€
Donc plutôt 500€ de remboursement
Eventuellement prendre en compte des périodes de vacance locative (et vous ne mentionnez pas d'agence, mais vous souhaitez peut-être gérer le bien vous-même)

Vous partez sur une rentabilité brute de 5700/118000 = 4.8%, c'est très médiocre.
Avec vos chiffres, j'obtiens un revenu net de ~175€/ mois soit une rentabilité nette de 1.8%
Vu le TAEG du crédit que vous risquez d'avoir, cette opération ne vous rapportera pas d'argent (sauf par une éventuelle plus-value) mais vous apportera les soucis d'une gestion locative.

A fuir en l'état.
 

bougnat

Contributeur régulier
Merci pour l'analyse.
Précisions.

Vous avez négligé les frais de notaire:
payés en fonds propres, mais en effet, ils sont bien là !

prendre en compte des périodes de vacance locative
c'est l'inconnu, mais j'ose espérer que ce sera faible. Du moins je peux absorber sans problème une non location sur plusieurs mois.

rentabilité nette de 1.8%
et un bien acheté à 95 000 e avec les mêmes charges, la rentabilité sera t'elle vraiment supérieure et intéressante ?

plus globalement, y'a t'il u seuil qui décide de l'intérêt de l'achat ? Perso, 2 % net, je trouve ça pas si mal..
 

2PassaG

Contributeur régulier
payés en fonds propres, mais en effet, ils sont bien là !
Même payés cash, il faut les prendre en compte: vous pouvez les placer à 2% en fond euro sans travail ni risque.

Du moins je peux absorber sans problème une non location sur plusieurs mois.
Vous oui, mais la rentabilité tomberait encore plus bas.
Pendant la non-location, non seulement vous ne gagnez rien et vous continuez à payer les charges propriétaires... mais en plus, c'est à vous de payer les charges "locatives" que votre syndic vous facturera.

et un bien acheté à 95 000 e avec les mêmes charges, la rentabilité sera t'elle vraiment supérieure et intéressante ?
A la louche, ça ferait 2% net

plus globalement, y'a t'il u seuil qui décide de l'intérêt de l'achat ? Perso, 2 % net, je trouve ça pas si mal..
Ma femme est en train de chercher à acheter.
Je lui ai recommander de ne pas viser en dessous de 4% net. Elle part donc sur "pas en dessous de 3.5% net" (ah, les femmes :D )
Honnêtement, si votre rentabilité est inférieure à 3%, ça n'a pas de sens de vous embêter à prendre du locatif alors que vous pourriez facilement obtenir un rendement similaire avec des SCPI.

La gestion locative, c'est sympa quand tout va bien, mais il suffit de pas grand chose pour vous pourrir la vie.
Croyez moi, votre tranquillité vaut beaucoup plus que 2%.
 

buffetophile

Modérateur
Staff MoneyVox
- Prix affiché à 121 000 € => prix trop haut. Mais partons sur une hypothese de vente à 110 000 €
attention en ce moment il est devenu très difficile de négocier les prix des locatifs .
du fait des taux bas et du fait que les AV ne rapportent plus grand chose , les investisseurs se ruent dessus ....:confused:
 

bougnat

Contributeur régulier
J'entends vos arguments.
L'idée était de faire un effet de levier (meme faible) avec les taux bas.....mais de ce que je vois sur mon marché local, je devrais trouver un bien à un tarif moindre, or il n'y en a pas...

Je vais surement me réorienter sur autre chose, sachant qu'une rentabilité de 2.5/3.5 % serait pour moi déjà très bien = > mes AV en sont loin...le PEL pas tout à fait, le PEE fluctue mais semble garder le cap.
 

Hokseed

Contributeur
c'est l'inconnu, mais j'ose espérer que ce sera faible. Du moins je peux absorber sans problème une non location sur plusieurs mois.
La rentabilité, elle, ne l'absorbe pas
et un bien acheté à 95 000 e avec les mêmes charges, la rentabilité sera t'elle vraiment supérieure et intéressante ?

plus globalement, y'a t'il u seuil qui décide de l'intérêt de l'achat ? Perso, 2 % net, je trouve ça pas si mal..
Pour vous donner une idée, je suis sur un investissement immobilier lmpn (pas hyper loin de Rouen d'ailleurs), et je vise minimum 10% net-net
 

Tintin16

Contributeur
Pareil Hokseed, je suis preneur si je peux avoir des infos en MP aussi, pour mieux comprendre aussi, parce qu'une telle renta m'intéresse beaucoup...
 
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