Bon plan ?

[Tintin16]

. pour moi déjà 6% c'est très bien .( mais si j'dis ca je perds mon image , ca serait dommage d'être au chômage à mon âge )

et si je mettais cette barre d'investissement je n'aurais jamais investi .

Quand tu dis 6% c'est brut ou net ?

 

[Tintin16]

Ça y est j'avance !
Donc j'ai des questions...
- est-ce qu'il vaut mieux choisir un bien plis rentable mais avec des charges de copro élevées ou moins rentable avec peu de charges ? J'ai un cas où les charges sont 108€ la proprio en prend 90 au locataire
- le calcul du CF se fait avec le loyer hors charges ou charges comprises ?
- je viens de trouver un bien qui peut me générer un CF positif. Alors certes le rendement serait loin des 10%, mais c'est déjà pas mal, et pour le petit petit investisseur que je suis, je pense pouvoir ont retrouver avec ça. .. et pis c'est un bon début quand même je trouve ( je me congratule moi-même ) 😂

 

[Tintin16]

Autre question : j'ai un parent qui pourrait me faire un prêt ( à taux 0 du coup ) de 20k. Est-ce que je l'integre comme un apport dans mon financement ? Sachant que je ne veux rien y mettre de ma poche. Le parent n'est pas branché investissement, il ne perdrait pas dans le sens où il épargne que sur... des livrets😧 mais il veut rien entendre de mes conseils malheureusement

 

[Stv]

je viens de trouver un bien qui peut me générer un CF positif. Alors certes le rendement serait loin des 10%

Tu es sur de bien avoir calculé le CF ? car si la renta est moyenne le CF sera pas positif.
Comment le calcul tu ?
Sur ce site tu as une bonne démo : https://www.rendementlocatif.com/

Voila la méthodologie qu'un membre d'un autre forum a posté pour obtenir une bonne rentabilité :

"- formation (économique, fiscale, juridique….)
- recherche d’un secteur où investir
- recherche du type de biens visés (studios, RDC pour handicapés, parkings, commerces….)
- quelques visites pour tâter le marché
- définition de critères de recherche précis
- mise en place d’alertes correspondant à nos critères
- visite d’agences immos (développement réseau)
- développement de la connaissance du marché visé (quelques mois)
- visites suite à nos alertes
- sélection d’un bien
- estimation la plus précise possible des travaux
- proposition au vendeur (au prix si à Paris, négo si Province, en général)
- signature compromis
- négociation avec banque / courtier
- recherche assurance crédit
- recherche entrepreneur pour travaux (3 ou 4 devis minimum)
- signature acte authentique
- assurer le logement en tant que PNO
- début des travaux (gros œuvre, plomberie, électricité => garantie décennale)
- surveiller l’avancement des travaux
- faire un maximum de travaux soi même (peinture… compter 20 allers retours au magasin de bricolage minimum)
- faire le tour des magasins de meubles pour savoir comment aménager la chambre, le salon, la cuisine… (compter 10 magasins minimum, il manque toujours quelque chose)
- faire des photos
- passer une annonce
- recevoir les locataires potentiels
- choisir le meilleur dossier
- faire état des lieux et bail et remettre les clés (ouf)
- penser à "remercier" les intermédiaires qui ont aidé

Il s’agit donc bien d’un vrai travail, qui demande des centaines d’heures, et le résultat est un cash flow positif de 100 ou 200€ par mois et par logement."

 

[Tintin16]

Tu es sur de bien avoir calculé le CF ? car si la renta est moyenne le CF sera pas positif.
Comment le calcul tu ?
Sur ce site tu as une bonne démo : https://www.rendementlocatif.com/

Voila la méthodologie qu'un membre d'un autre forum a posté pour obtenir une bonne rentabilité :

"- formation (économique, fiscale, juridique….)
- recherche d’un secteur où investir
- recherche du type de biens visés (studios, RDC pour handicapés, parkings, commerces….)
- quelques visites pour tâter le marché
- définition de critères de recherche précis
- mise en place d’alertes correspondant à nos critères
- visite d’agences immos (développement réseau)
- développement de la connaissance du marché visé (quelques mois)
- visites suite à nos alertes
- sélection d’un bien
- estimation la plus précise possible des travaux
- proposition au vendeur (au prix si à Paris, négo si Province, en général)
- signature compromis
- négociation avec banque / courtier
- recherche assurance crédit
- recherche entrepreneur pour travaux (3 ou 4 devis minimum)
- signature acte authentique
- assurer le logement en tant que PNO
- début des travaux (gros œuvre, plomberie, électricité => garantie décennale)
- surveiller l’avancement des travaux
- faire un maximum de travaux soi même (peinture… compter 20 allers retours au magasin de bricolage minimum)
- faire le tour des magasins de meubles pour savoir comment aménager la chambre, le salon, la cuisine… (compter 10 magasins minimum, il manque toujours quelque chose)
- faire des photos
- passer une annonce
- recevoir les locataires potentiels
- choisir le meilleur dossier
- faire état des lieux et bail et remettre les clés (ouf)
- penser à "remercier" les intermédiaires qui ont aidé

Il s’agit donc bien d’un vrai travail, qui demande des centaines d’heures, et le résultat est un cash flow positif de 100 ou 200€ par mois et par logement."

Merci pour ta réponse c'est cool !
Par-contre ton site m'a bien refroidi j'arrive à 2,93 de renta nette... dégoûté. .. mais alors c'est pas un CF positif d'avoir un loyer supérieur aux mensualités ? En fait ça doit être le loyer hors charges qui doit être supérieur aux mensualités ? Ou j'ai rien compris ?

 

[Stv]

Le CF est positif si ce qui sort de ta poche est inférieur au loyer qui rentre.
Ce qui sort de ta poche c'est le crédit immo, toutes les charges et après imposition.

 

[Tintin16]

Le CF est positif si ce qui sort de ta poche est inférieur au loyer qui rentre.
Ce qui sort de ta poche c'est le crédit immo, toutes les charges et après imposition.

et le loyer c'est le loyer hors charges ?

 

[Tintin16]

ex d'un loyer 360hc et 460cc
ex d'un crédit de 360E/mois, charges copro 108E/M
sans même prendre en compte l'imposition, le Cf est négatif de 108E si c'est loyer hc, et ,égatif de 8E si c'est loyer cc c'est ça ?

 

[Stv]

Ce qui rentre dans ce cas c'est 460€.
Sauf que tu oublie d'autre frais, gli, pno, taxe foncière, frais de gestion si gestion par agence, % de vacance locative...

 

[moietmoi]

Par-contre ton site m'a bien refroidi j'arrive à 2,93 de renta nette... dégoûté.

je n'ai jamais vu d'annonce permettant d'avoir un cf positif

Il s’agit donc bien d’un vrai travail, qui demande des centaines d’heures, et le résultat est un cash flow positif de 100 ou 200€ par mois et par logement."

voilà la recette; le travailleur moyen arrivant à des cf de 50/100 euros par tranche de 100ke d'empruntés, le très bon arrivant à 350/400 euros;(entre autre en location courte durée)