Bon plan ?

Tintin16

Membre
j'ai bien compris comment faire pour " dénicher " la perle rare.
Par-contre, j'ai l'impression, peut-être à tort, que les travaux pourraient être très élevés non ? par exemple pour transformer un T3 en 2 studios ( indivision ). Ou même j'ai vu un autre bien à 97KE négociable, mais il y a pas mal à refaire, fenêtres, salle de bains, cuisine, peinture dans les autres pièces... Admettons que j'arrive à le négocier 70KE, c'est déjà pas gagné, comment je suis sûr de m'y retrouver ? On est bien d'accord que c'est pas parce qu'on trouve un bien avec des travaux et acheté au rabais que c'est une bonne affaire ?
 

moietmoi

Top contributeur
que les travaux pourraient être très élevés non ? par exemple pour transformer un T3 en 2 studios ( indivision ).
tout dépend de ce que tu te fixes comme mode d'exploitation: pour une division, en supposant que l'immeuble, et l'appartement, le règlement de copro, la mairie, le plu, s'y prêtent, et que tu ne sois pas marchand de biens( achat, travaux revente).... en location nue, la majorité de ces travaux ne sera pas déductible des revenus fonciers,donc perdus, en dehors d'une plus value latente de tes biens et peut être un bonus de location( on loue un peu plus cher 2 studios qu'un t3..mais cela ne vaut pas forcément le coup(coût).... alors qu'en location meublée, la totalité sera amortissable(une bonne partie sur 10/15 ans) , abaissant ton résultat fiscal, donc in fine ta rentabilité nette nette;
comment je suis sûr de m'y retrouver ?
une bonne étude de marché, et du mode d'exploitation adapté, te permets de voir avant l'achat, les recettes et les charges que tu auras;
On est bien d'accord que c'est pas parce qu'on trouve un bien avec des travaux et acheté au rabais que c'est une bonne affaire ?
oui..je ne saurais pas quoi faire d'un bel appartement familial en pleine creuse , même à pas bas prix pour le rentabiliser..
 

Tintin16

Membre
ok merci pour ta réponse.
peux-tu me préciser ce que tu entends par mode d'exploitation ; c'est la location nue ou meublée c'est ça ?
dernière question : pour ma curiosité personnelle, combien de temps passes-tu sur un projet immo entre le temps à chercher et les visites ? en ordre d"idée....
 

Tintin16

Membre
et quand tu parles de créer des opportunités, tu penses à créer un réseau ? ne pas se contenter du bon coin ? parce que sans le bon coin, en dehors d'un réseau avec les agences, je ne voie pas comment tu peux te créer des opportunités. A moins que tu parles du bien en lui-même et non de sa recherche ?
 

Stv

Contributeur
Je viens de check les annonces sur une agglo qui m'interesse sur le site du boncon.

Les annonces pullulent, mais ce qui m'effarent le plus c'est de voir dans les annonces "bonne rentabilité", "bon investissement" pour des rentabilités brute à même pas 4%, une dont les chargent s’élèvent à 7200€ (résidence étudiante) etc.
Cela n’empêche pourtant pas les investisseurs de ruer sur les annonces, dû à un manque de connaissance ? ou voient-ils quelque chose qui m'échappe ?
 

buffetophile

Modérateur
Staff cBanque
Cela n’empêche pourtant pas les investisseurs de ruer sur les annonces,
tu m'étonnes ….
là où j'investis ( petite ville de province ) les gros investisseurs achètent directement par téléphone sans même visiter les biens….
moi j'ai la chance d'avoir noué des liens avec une agence qui m'avertit dès qu'elle rentre un bien mais si je ne réagis pas dans les 3 jours c'est mort…..

donc les rentas à 10% perso , j'ai jamais vu ( bon ca ne fait que 20ans que je fais de l'immo :ROFLMAO: ) . pour moi déjà 6% c'est très bien .( mais si j'dis ca je perds mon image , ca serait dommage d'être au chômage à mon âge )

et si je mettais cette barre d'investissement je n'aurais jamais investi .
 
Dernière modification:

Stv

Contributeur
Ce sont des investissements en LMNP ou en nue ?
Car sur des petites villes de province j'imagine que ce sont des zones peu propices à la location pour étudiant non ?
 

moietmoi

Top contributeur
peux-tu me préciser ce que tu entends par mode d'exploitation ; c'est la location nue ou meublée c'est ça ?
oui, et aussi en nom propre, en sci is, en sarl de famille, en sasu... et aussi si tu veux t'investir dans la gestion du turn over,(étudiant meublé, coloc, location style rbnb) ou "pépère"(location nue à des familles, ou location meublée résidence de services)
combien de temps passes-tu sur un projet immo entre le temps à chercher et les visites ? en ordre d"idée
depuis mars, j'ai fait 8 offres,(2 restent en cours) une vingtaine de visites,et j'ai loupé 2 "affaires"(en tout cas je crois) à causes de mes hésitations...
ne pas se contenter du bon coin
oui tu as raison... bien sûr cela dépend des villes, mais les bonnes occasions sont vendues avant de paraître, si je ne me trompes pas Buffetophile indiquait dans une autre discussion que l'agent immobilier l'avait prévenu par téléphone et que la vente( à lui ou un autre) s'est initiée au téléphone, sans visite.... j'ai fait la semaine dernière une offre à 800km de chez moi par mail, j y serai allez si l'offre était passée...mais un quart d'heure plus tôt l'agent avait eu une offre par téléphone...
Ceci dit le coin reste quand même une bonne mine pour des affaires
ou voient-ils quelque chose qui m'échappe ?
dans ce monde plein de contradictions, où pas un jour ne passe, sans qu'un grand spécialiste ne vienne nous dire que tout va s'écrouler, la pierre , à tort ou à raison, sécurise...
 

buffetophile

Modérateur
Staff cBanque
Car sur des petites villes de province j'imagine que ce sont des zones peu propices à la location pour étudiant non ?
étudiants ou jeunes travailleurs….petite ville de province mais avec IUT , université décentralisée , écoles supérieures …..
 
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