Bilan d'étape de mes produits de défiscalisation

poam5356

Modérateur
Staff cBanque
Oui je l'ai connu et vécu en matière d'habitation: il faut dire que le bàtiment tournait à plein régime au début des années 90.
Puis l'immobilier d'habitation a stagné près de 10 ans avant de se mettre à remonter.
En revanche, durant cette période je ne sais pas si l'immobilier de bureau, commerce et entrepôt a connu la même évolution.
Pareil. On m'a déroulé un tapis rouge pour acheter des parts à l'époque parce qu'il n'y avait plus d'acheteur... et beaucoup de vendeurs, à commencer par les successions dont les héritiers veulent récupérer le capital et qui ne pouvaient pas le faire.

Une lueur d'espoir alors ? Si le prix de l'immobilier baisse et les revenus se maintiennent, cela signifierait que le rendement augmente ?
Oui, pour les nouveaux entrants! Pour ceux qui sont scotchés avec leurs parts, c'est l'angoisse. Leur rendement est basé sur leur prix d'achat, mais ils constatent que leur capital a fondu. L'un ne compense pas l'autre.

Vous avez raison mais dans l'ensemble les prospectus mettent bien en garde contre l'éventualité d'une perte en capital.
Qui lit les prospectus? Quand je vois le genre de questions posées sur les forums de Cbanque, je suis sûr que beaucoup ne lisent pas les documents.
Qu'est-ce que l'on retient? Le rendement, et biimmm, on fonce parce que l'on va faire du 4,5% avec sans doute une petite PV chaque année.. L'immobilier c'est sûr, le commercial l'a affirmé. Et puis, la pierre, c'est dans l'ADN du Français.
J'avais vu une belle pub d'un organisme digne de confiance qui vantait ainsi l'achat de parts de scpi et la présentait comme le remplaçant normal, et mieux rémunéré, des fonds euros. J'aurais du faire un copié/collé et la garder.

Remplacer ses fonds en euros par des SCPI serait une pure hérésie.
Oui, bien sûr. ici nous le savons.

La règle d'or demeure d'actualité: "ne pas mettre tous ses oeufs..... ":)
Oui, bien sûr. ici......
 

paal

Top contributeur
Bon, investir dans l'immobilier en 1995 pour désinvestir 10ans plus tard ne devait pas être une si mauvaise opération, non ?
On va prendre deux hypothèses, pour que vous sentiez bien la réalité des choses :

- si au début de mon intérêt pour les SCPI, je ne m'étais pas limité à ne couvrir que 3 années de résultat foncier à compenser, mais que je l'avais fait sur une période plus longue (par exemple 10 ou 12 années), car mes emprunts étant calés pour se retrouver remboursés au bout de 14 ans, alors il est évident que j'aurais acheté mes SCPI au prix de 1990, et qu'au moment de la liquidation de la SCPI, je n'aurais pas du tout récupéré mes billes ....

- et ce qui aura de fait sauvé cette opération de défiscalisation des revenus fonciers, cela aura justement été de n'investir que peu au début du processus alors que les prix étaient élevés, et de profiter ensuite d'acquisitions à bon compte, au fut et à mesure de la dégringolade des prix d'évaluation des actifs, ainsi que du fait que sur le marché secondaire des parts, il y avait des affaires à réaliser, car de l'aveu de la gestion de la SCPI, nous étions très peu nombreux à vouloir nous porter acquéreurs, alors qu'en face, nombre de porteurs voulaient sortir dans les moins mauvaises conditions possible ...

Et il est exact que mes acquisitions de 1998 et 2000 auront été d'excellentes acquisitions, alors que celles entre 1992 et 1995 n'auront été que très moyennes (par rapport à la valeur de cession des immeubles ...)
 

paal

Top contributeur
Pareil.
On m'a déroulé un tapis rouge pour acheter des parts à l'époque parce qu'il n'y avait plus d'acheteur... et beaucoup de vendeurs .....
Cela me semble excessif (le tapis rouge), mais il est exact qu'en qualité d'acquéreur de parts, nous étions bien accueillis ....

A commencer par les successions dont les héritiers veulent récupérer le capital et qui ne pouvaient pas le faire.
Alors maintenant que vous abordez cette question des successions, cela faisait partie de la motivation des cessionnaires, mais je n'avais pas ressenti qu'il s'agisse d'une part importante des vendeurs ; mais il est certain qu'il y avait des vendeurs qui voulaient se débarrasser de leur pierre-papier, et cela surtout entre 1996 et 2000 ....

Oui, pour les nouveaux entrants !
Mais pour ceux qui sont scotchés avec leurs parts, c'est l'angoisse.
Leur rendement est basé sur leur prix d'achat, mais ils constatent que leur capital a fondu. L'un ne compense pas l'autre.
Cette fichue manie de considérer qu'après 5 années de détention (ou davantage ...), le rendement devrait continuer à se trouver calculé en relation avec la valeur d'acquisition, même si la valorisation du bien a pris du plomb dans l'aile, alors qu'il ne s'agit en réalité que d'une moins-value (potentielle et/ou temporaire peut-être), mais une moins-value tout de même ...

On retrouve d'ailleurs aussi ce penchant chez certains porteurs d'actions .....

Mais qui lit les prospectus?
Quand je vois le genre de questions posées sur les forums de Cbanque, je suis sûr que beaucoup ne lisent pas les documents.
Qu'est-ce que l'on retient?
Le rendement, et biimmm, on fonce parce que l'on va faire du 4,5% avec sans doute une petite PV chaque année..
L'immobilier c'est sûr, le commercial l'a affirmé. Et puis, la pierre, c'est dans l'ADN du Français.
Sauf que dans mon cas, et comme dirait Maxwell, des revenus fonciers j'en avais déjà plus qu'il ne m'en fallait, et que je ne recherchais pas spécifiquement un rendement, mais davantage de la plus-value ....

Alors si j'ai escamoté le premier prospectus et fait confiance au vendeur, je me suis ravisé en recevant les rapports de gestion de la SCPI, le parc immobilier, le pourcentage d'occupation, les projets d'acquisition, etc ...

La leçon que j'en tire, c'est que dans ce domaine, il faut y entrer progressivement, et ne pas investir tout d'un bloc, même si les prix d'acquisition progressent

J'avais vu une belle pub d'un organisme digne de confiance qui vantait ainsi l'achat de parts de SCPI et la présentait comme le remplaçant normal, et mieux rémunéré, des fonds euros.
J'aurais du faire un copié/collé et la garder.
Il faut dire que c'est ce qu'il auront fait avec les fonds euros dits dynamiques ...

Si l'on regarde ce qui différencie Suravenir Rendement de Suravenir Opportunités, c'est bien en y incorporant une bonne part d'immobilier, et un part plus modeste d'actions, que les gérants parviennent à booster leur performance ....

Il est donc logique que des commerciaux vous proposent de suivre la lignée ....

Sauf que les rôles ne sont toutefois pas les mêmes ....
 
Dernière modification:

agra07

Contributeur régulier
Bonjour,
Oui, pour les nouveaux entrants! Pour ceux qui sont scotchés avec leurs parts, c'est l'angoisse. Leur rendement est basé sur leur prix d'achat, mais ils constatent que leur capital a fondu. L'un ne compense pas l'autre.
Bon alors, scenario possible sinon probable:
Augmentation des taux de crédit→baisse de la valeur des parts de SCPI→augmentation du taux de rendement→nouveaux entrants→stabilisation de la baisse au point d'équilibre entre offre et demande.
C'est un peu comme à la bourse, non ?;)
En toute hypothèse, je ne pense pas que mes SCPI en AV soient plus risquées que mes FCPI en direct...
 

poam5356

Modérateur
Staff cBanque
C'est un peu comme à la bourse, non ?;)
Oui, on peut le dire ainsi, en ayant à l'esprit que l'immo c'est du temps long par rapport à la bourse.

En toute hypothèse, je ne pense pas que mes SCPI en AV soient plus risquées que mes FCPI en direct...
Non, bien sûr, et logiquement, c'est même moins risqué que les FCPI. Mais vous ne mettrez pas autant en FCPI qu'en SCPI. Le risque limite l'engagement que nous acceptons de faire sur tel ou tel autre produit.
 
Haut