Bilan d'étape de mes produits de défiscalisation

poam5356

Modérateur
Staff MoneyVox
je ne suis pas sûr qu'il y aurait des ventes massives en cas de baisse, en 2008 lorsque tous les actifs ont baissé de -30% il n'y a eu que très peu de ventes; la majorité à fait le dos rond...
Certes, oui, mais en 2008 les investisseurs en SCPI savaient qu'ils avaint investi sur un produit de LT.
Depuis, l'AV est la baisse des taux ont fait que des flux importants sont partis dans les SCPI en AV. Nos braves épargnants étant sûr d'avoir trouvé le remplaçant idéal, et mieux rémunéré, aux fonds euros. Le risque étant de les voir vouloir revenir sur les fonds euros si jamais le rendement des SCPI venait à trop baisser dans l'avenir. Et là, je rejoins l'avis de Charly... Il risque d'y avoir des grincements de dents et des class action vont alors fleurir un peu partout.
 

agra07

Contributeur régulier
Ah, c'est à cause du dici. Tu attaches une importance à ce machin.. Désespoir!! Je retire ce que j'ai dit.
Pour moi, les déçus, c'est si jamais l'immobilier baisse : C'est que certains voudront vendre leurs parts que l'on aura présentées comme un remplaçant des fonds euros, et qu'ils resteront bloqués avec leurs parts.
J'ai quelque doute sur cette vision pessimiste. Est-ce qu'un tel scénario s'est produit dans le passé ?
Je penserais plutôt à une stagnation des prix pendant plusieurs années mais difficile d'imaginer une baisse significative et simultanée des prix et des loyers.
Et puis les possesseurs de parts de SCPI savent (ou devraient savoir) qu'il s'agit d'un investissement sur du moyen long terme sans garantie du capital.
 

agra07

Contributeur régulier
Bonjour,
oui sans doute mais difficile de trouver un placement que tu puisses faire à crédit , avec un meilleur rendement et sans avoir besoin de trop t'en occuper...
Je pense qu'il faut faire une différence entre un investissement à crédit dans des parts de SCPI en direct et l'achat de parts en UC dans un contrat d'AV.
 

buffetophile

Modérateur
Staff MoneyVox
Je pense qu'il faut faire une différence entre un investissement à crédit dans des parts de SCPI en direct et l'achat de parts en UC dans un contrat d'AV.
entièrement d'accord ...mais de mon point de vue , au départ , les SCPI n'ont rien à faire dans des contrats d'AV....
 

poam5356

Modérateur
Staff MoneyVox
J'ai quelque doute sur cette vision pessimiste. Est-ce qu'un tel scénario s'est produit dans le passé ?
Je penserais plutôt à une stagnation des prix pendant plusieurs années mais difficile d'imaginer une baisse significative et simultanée des prix et des loyers.
Et puis les possesseurs de parts de SCPI savent (ou devraient savoir) qu'il s'agit d'un investissement sur du moyen long terme sans garantie du capital.
Un tel scenario s'est produit dans les années 90.
Certes, je n'imagine pas non plus voir les revenus et les prix baisser simultanément. Suffit que le prix de la pierre baisse significativement.
C'est le capital placé par l'épargnant qui en prend un coup.
Qui serait content de voir son placement supposé sans risque perdre 10 à 15% de valeur?
Il faudrait que les taux remontent. Ce n'est pas à l'ordre du jour alors que c'est ce que l'on nous promettait l'année dernière. Il n'empêche que l'éventualité reste du domaine du possible.
Quant à dire que les possesseurs de parts de SCPI devraient savoir....
Celui qui cherche le placement SCPI : Oui.
Celui a qui on a fait miroiter un remplaçant aux fonds euros en évitant soigneusement d'aborder les risques : Non.
Et là, y'a du peuple qui a franchi le pas ces 2 ou 3 dernières années!!
 

paal

Top contributeur
J'ai quelque doute sur cette vision pessimiste. Est-ce qu'un tel scénario s'est produit dans le passé ?
Vous parlez de 2008, et il suffit de remonter quelques années plus tôt, et plus particulièrement entre 1992 et l'an 2000 ....

Un tel scénario s'est produit dans les années 90.
Merci à Poam de rappeler cet épisode historique qui aura tout de même duré un certain temps et dont je me souviens fort bien ....

Car c'était la suite de l'invasion du Koweit par Sadam, ce qui aura ensuite débouché sur les 2 conflits avec l'Irak ....

C'est assez précisément à cette période que je venais de mettre le doigt dans le processus ...

Je penserais plutôt à une stagnation des prix pendant plusieurs années mais difficile d'imaginer une baisse significative et simultanée des prix et des loyers.
Durant la période mentionnée ci-dessus, les prix de l'immobilier ont assez fortement craqué (autour de 40% pour l'immobilier d'Ile-de-France, et entre 30 à 35% pour l'immobilier azuréen, le restant de la province azyant constaté des baisses plus modérées ....

Bien entendu, et même si les règles d'évaluation et de cessions des parts étaient quelque peu différentes, les prix des parts sur le marché auront accompagné cette chute ....

Certes, je n'imagine pas non plus revoir les revenus et les prix baisser simultanément.
Il suffit que le prix de la pierre baisse significativement.
Et c'est alors le capital placé par l'épargnant qui en prend un coup.
Et c'est tout à fait ce qui se sera passé à partir de l'invasion du Koweit, ce qui aura conduit à un retour au pays des riches nabab du moyen-orient, laissant à la fois des palais à la vente pendant de longs mois, et donc une profusion de bien d'exception, qui ne trouvaient pas preneur à la location ....

Et bien entendu, me trouvant déjà en région Paca, j'étais aux premières loges pour constater cet état de fait, qui aura duré jusqu'à la fin de la décennie 90 ....

Pais pour celui à qui on aura fait miroiter un remplaçant aux fonds euros en évitant soigneusement d'aborder les risques : Non.
Et là, y'a du peuple qui a franchi le pas ces 2 ou 3 dernières années!!
Ce n'est parce que les gérants de fonds Euros auront créé une version dite dynamique, qu'il faut pour autant les suivre sur ce chemin ; les uns offrent une garantie de cliquet (pas de garantie de taux distribué), mais c'est une toute autre chose que d'y mettre de l'immobilier sous forme de simili UC ....

Or, ces parts sous forme d'UC ne présentent aucune garantie, et à supposer que leurs valeurs liquidatives viennent à chuter (ne serait-ce que modérément), c'est un facteur qui ne peut que créer un effet de panique ....

Alors faire le dos rond dans ce type de contexte, il faudra franchement vouloir ....

Et puis les possesseurs de parts de SCPI savent (ou devraient savoir) qu'il s'agit d'un investissement sur du moyen long terme sans garantie du capital.
Elle m'amuse un brin votre petite dispute (ou assez forte divergence ....)

Et je vais vous raconter une partie de mon expérience sur les SCPI ....

Nous sommes au tout début des années 90, et je dispose alors d'un parc immobilier plus important qu'aujourd'hui qui, jusqu'alors présentait un déficit foncier se réduisant comme peau de chagrin, en raison de la fin de remboursement d'emprunts immobiliers (et donc de déductibilité des intérêts correspondants ...)

En même temps, je prends connaissance d'une technique permettant de créer du déficit foncier au moyen de souscription de parts de SCPI en direct, avec emprunt in-fine (sur de l'immobilier de valorisation), et j'en prends donc une pincée me permettant de neutraliser 3 années de revenus fonciers imposables ....

Puis survient l'invasion du Koweit, avec la chute des prix immobiliers qui s'en sera assez rapidement suivi, et nous sommes ensuite en 1995, alors qu'il me reste encore à neutraliser des revenus fonciers ; et je recommence ainsi l'opération plusieurs fois, entre 1995 et 2003 ......

Sauf qu'en 2004, la SCPI choisie décide de se mettre en liquidation, et prévoit en conséquence dans une courte lettre laconique de vendre graduellement les immeubles possédés ; et bien entendu, je m'attendais à tout, mais pas à une liquidation ....

Résultat en 2006, tous les biens sont vendus, et entre 2004 et 2006, j'ai perçu des acomptes à aloir sur la liquidation des parts détenues ...
 
Dernière modification:

agra07

Contributeur régulier
Un tel scenario s'est produit dans les années 90.
Oui je l'ai connu et vécu en matière d'habitation: il faut dire que le bàtiment tournait à plein régime au début des années 90.
Puis l'immobilier d'habitation a stagné près de 10 ans avant de se mettre à remonter.
En revanche, durant cette période je ne sais pas si l'immobilier de bureau, commerce et entrepôt a connu la même évolution.

Certes, je n'imagine pas non plus voir les revenus et les prix baisser simultanément.
Une lueur d'espoir alors ? Si le prix de l'immobilier baisse et les revenus se maintiennent, cela signifierait que le rendement augmente ?

Celui a qui on a fait miroiter un remplaçant aux fonds euros en évitant soigneusement d'aborder les risques : Non.
Et là, y'a du peuple qui a franchi le pas ces 2 ou 3 dernières années!!
Vous avez raison mais dans l'ensemble les prospectus mettent bien en garde contre l'éventualité d'une perte en capital.
Remplacer ses fonds en euros par des SCPI serait une pure hérésie.
La règle d'or demeure d'actualité: "ne pas mettre tous ses oeufs..... ":)
 

agra07

Contributeur régulier
et je recommence ainsi l'opération plusieurs fois, entre 1995 et 2003 ......

Sauf qu'en 2004, la SCPI choisie décide de se mettre en liquidation, et prévoit en conséquence dans une courte lettre laconique de vendre graduellement les immeubles possédés ; et bien entendu, je m'attendais à tout, mais pas à une liquidation ....

Résultat en 2006, tous les biens sont vendus, et entre 2004 et 2006, j'ai perçu des acomptes à aloir sur la liquidation des parts détenues ...
Bon, investir dans l'immobilier en 1995 pour désinvestir 10ans plus tard ne devait pas être une si mauvaise opération, non ?
 

agra07

Contributeur régulier
entièrement d'accord ...mais de mon point de vue , au départ , les SCPI n'ont rien à faire dans des contrats d'AV....
Je pense que c'est la fameuse possibilité de blocage des rachats pendant 6 mois en cas de "panique" qui a permis cette introduction des SCPI dans les contrats d'AV.
 

poam5356

Modérateur
Staff MoneyVox
Je pense que c'est la fameuse possibilité de blocage des rachats pendant 6 mois en cas de "panique" qui a permis cette introduction des SCPI dans les contrats d'AV.
"blocage des rachats".. la loi Sapin 2? c'est à elle que vous pensez.
Les SCPI sont exposées exactement au même risque de blocage que les fonds euros.
La raison est simple : la baisse des rendements des fonds euros pousse les épargnants à mettre de plus en plus sur des SCPI en AV.
Ce sont les AV qui ont drainé le plus d'argent vers les SCPI ces dernières années.
J'en entends moins parler depuis quelques temps.
 
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