Bien immobilier en viager

[paal]

En parcourant un site spécialisé en viager, ils disent que le viager est un placement solidaire.
Je pense que c'est aussi dans l’intérêt des vendeurs de proposer un bouquet minimal car il faut payer en cash.

La problématique du viager, elle se trouve surtout du côté de l'acheteur, car ce dernier va acheter un bien dont il ne va pas pouvoir disposer du bien, puisque souvent occupé par son vendeur qui va continuer à occuper le bien pour une durée indéterminée ....
Cet acheteur va donc très souvent restreindre la sortie immédiate de cash !!

Moi le problème que je vois sur des biens de personnes de 75 ans, c'est qu'ils sont dans leur jus et auront besoin de gros travaux, sans compter que pendant les 15 ans de rente le bien, ne sera pas entretenus.

Pour préciser un peu les choses, le nu-propriétaire se trouve dans la même situation qu'un proprio visi-à-vis de son locataire, ce qui veut dire :
- que les gros travaux seront à la charge du nu-propriétaire (charpente, clôture, etc ....)
- que les dépenses d'entretien courant resteront à celle de l'occupant ; et il n'y a pas de raison sérieuse à ce que quelqu'un qui aura entretenu son bien jusqu'à l"arrivée d'un acheteur, change soudain d'habitude ; surtout que s'il s'abstient de continuer à entretenir le bien qu'il occupe, c'est de fait à son détriment ....

 

[dodo1]

Cet acheteur va donc très souvent restreindre la sortie immédiate de cash !!

Dans ce cas là c'est à l'avantage de l'acheteur.
On se retrouve un peu dans la même situation que quand tu investit dans un locatif occupé.

 

[paal]

Dans ce cas là c'est à l'avantage de l'acheteur.
On se retrouve un peu dans la même situation que quand tu investis dans un locatif occupé.

à Une grosse différence près, c'est que dans un cas l'acheteur accepte de verser le bouquet demandé par le vendeur, alors que dans l'autre cas, il va falloir régler 100% du prix défini, soit en apport ou à crédit ....

L'avantage qui reste à l'acheteur, c'est qu'en fonction du bouquet, il règle ce qui peut s'apparenter à une mensualité de crédit ou à un crédit vendeur, à la différence près, c'est que la rente viagère versée progresse en valeur au fil du temps puisqu'elle est indexée ....

 

[dodo1]

Exact, et il me semble que la rente est aussi réévaluer si le vendeur venait a quitter le bien.

 

[paal]

Exact, et il me semble que la rente est aussi réévaluée si le vendeur venait à quitter le bien.

Ce n'est pas tout à fait cela, et il existe de fait 3 formules :
- une rente calculée sur la base du seul d'occupation du vendeur
- une rente calculée sur la base d'un usufruit (le vendeur/occupant peut louer le bien)
- une rente calculée sur la base d'un viager libre, la rente est alors plus forte, mais le vendeur n'occupe pas le bien, et c'est le nu-propriétaire qui peut alors louer le bien, s'il le souhaite)

Il existe donc des variantes dans ce domaine de la vente viagère !!

 

[dodo1]

Ce n'est pas tout à fait cela, et il existe de fait 3 formules :
- une rente calculée sur la base du seul d'occupation du vendeur
- une rente calculée sur la base d'un usufruit (le vendeur/occupant peut louer le bien)
- une rente calculée sur la base d'un viager libre, la rente est alors plus forte, mais le vendeur n'occupe pas le bien, et c'est le nu-propriétaire qui peut alors louer le bien, s'il le souhaite)

Il existe donc des variantes dans ce domaine de la vente viagère !!

Dans le cas d'une occupation du vendeur, que se passe t-il si le vendeur doit partir en EPHAD ? est ce que tu récupère usufruit du bien ?

 

[paal]

Dans le cas d'une occupation du vendeur, que se passe t-il si le vendeur doit partir en EPHAD ? est ce que l'acheteur récupère l'usufruit du bien ?

Comme vous le savez, les termes d'une rente viagère d'un bien immobilier passent par un acte authentique notarié ...
Ce type d'évolution requiert donc son intervention, pour modifier à la fois la modification de droits respecteifs des parties, et également la rétribution de ces droits ....

Ce n'est donc pas automatique, et cela demande l'accord consigné des parties, car l'occupant en Ephad, peut très bien souhaiter qu'une personne de son entourage vienne occuper le bien, voire le louer ce qui est déjà son droit en cas d'usufruit ....

 

[lopali]

Ok, merci pour vos avis.

Je vais abandonner l'idée.

 

[dodo1]

Ok, merci pour vos avis.

Je vais abandonner l'idée.

Cela à l'air assez risqué.

 

[moietmoi]

Pour un acheteur, cela ressemble à quoi au départ un "bon" viager ?

Bonjour,
je suppose qu il s'agit d'un placement et non pas un objectif pour se loger soi-même à terme;

déjà le bon viager n'est pas une maison, sauf dans des cas très précis, car une maison demande d'entretien et une personne agée entretien moins bien sa maison, donc un bon viager est en général en copro;
Un bon viager est comme tout immobilier locatif, au bon endroit, et pas n'importe où pourvu qu''il y ait un bien à vendre; que sera la résidence, la ville, le quartier dans 10/20 ans?

le nu-propriétaire

usufruit du bien

Attention même si certaines analogies sexisten,t entre viager et démembrement ne surtout pas confondre; il n'y a pas d'usufruit, mais un droit d'usage et d'habitation; le créditrentier( l'occupant) ne peut pas louer ou mettre un autre occupant( sauf sur 2 têtes)

Se rappeler que le viager est légalement dépendant du code des jeux et du hasard;