Bien à l'étranger (IRL) et SCI

francis78

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Bonjour à tous,

Tout d'abord merci à tous pour les contributions sur le forum qui aident beaucoup le novice que je suis. J'ai décidé de sauter le pas et de m'inscire pour vous faire part de mon idée de projet immobilier, de soliciter vos avis éclairés et de vous tenir au courant des suites pour que mon expérience puisse profiter à tous.

Projet : Invertir dans un bien immobilier en Irlande
Je suis souvent en Irlande car bien que résident et salarié en France de droit Francais je travaille pour une entreprise Irlandaise, j'ai de la famille en Irlande, et du coup j'y passe beaucoup de temps...

Mon idée est assez simple : acheter un bien en Irlande (zone touristique) que je pourrais mettre en location saisonnière de courte durée (via air bnb, famille sur place qui peux gérer les allées et venues). Le but étant de financer l'achat d'une résidence dont je pourrais moi-même bénéficier en hiver ou dans les périodes creuses et surtout à la retraite (pas de volonté de tirer des bénéfices, ou de faire une plus value lors d'une hypothétique revente ; juste auto financer un bien que je souhaite conserver).

La formule qui m'a semblé le plus adapté était de :
- créer une SCI à l'IS avec ma compagne
- emprunter 350 k sur 20ans
- amortir le bien sur 20 ans

Dans cette formule si je comprends bien et selon mes calculs l'auto financement serait crédible, l'entreprise paierait peu d'impot pendant 20ans car ne dégagerait pas ou peu de bénéfice (à la revente je paierai énormément d'impots mais encore une fois ce n'est a priori pas le but de ma démarche)

Dans une SCI à l'IS avec un bien en France le montage serait assez simple je pense, par contre comme il s'agit d'un bien en Irlande il y a beaucoup de zone d'ombre et je me demande :
- est ce que ce mon raisonnement est le bon et est ce que ce montage est le plus adapté à ma situation ?
- est ce que c'est possible dans mon cas d'éviter une double imposition en France et en Irlande ?

D'après un extrait du tax agreement entre la France et l'Irl sur la double imposition:
https://www.revenue.ie/en/tax-professionals/tax-agreements/double-taxation-treaties/f/france.pdf (
Art 3 p1
-> "Income from immovable property may be taxed in the Contracting State in which such property is situated. "
il semblerait donc qu'a partir du moment ou un bien est situé en Irl l'impot qui s'applique est celui du pays ou est situé le bien

Aussi j'ai donc énormément de mal à comprendre si tel est le cas, comment ça pourrait fonctionner et à quel impot je serais soumis en IRL ?
- celui d'un impot sur les sociétés ? et donc sur l'ensemble du revenu perçu via les loyers (avec en plus en gros doute sur la possibilité de déduire les intérets du crédit ou d'amortissement du bien, la SCI étant Francaise)
- un impot sur le revenu comme une personne physique ? (avec un plafond à partir du quel je serai imposé)

Je vais me renseigner auprès d'un notaire mais avant de le faire j'aimerai comprendre un peu mieux ce qu'il est possible de faire et d'avoir vos retours, meme si j'imagine que pour beaucoup l'idée de monter une SCI en France pour acheter un bien en Irlande dans un "paradis fiscal" n'est pas forcément d'une logique implacable...

Merci d'avance,

Francis
 
Bonjour,
avant de voir si l'enveloppe française d'une sci serait exploitable, il me semble que je me renseignerais déjà sur le droit irlandais de la propriété( sol et murs ou sol et/ou murs) sur les procédures habituelles en Irlande pour acheter un bien immobilier, et sur le droit Irlandais applicable;
Puis sur la fiscalité Irlandaise , tant de la propriété d'un bien( je sais que depuis 2013 il existe un équivalent de la taxe foncière) que sur la fiscalité des revenus issus de la location d'un bien;
Imaginons à l'inverse un étranger qui voudrait acheter un bien locatif meublé en France, la multiplicité des cas fiscaux est telle qu'il en serait totalement dégouté;
Puis enfin je regarderais effectivement les règles fiscales entre la France et l'irlande;
Puis , si il existe des banques Françaises qui seraient succeptibles de prêter, et à quelles conditions, et dans le cas négatif, comment les banques Irlandaises appréhendent la question( en sachant , si c'est toujours comme avant 2013, que les crédits sont à taux variables aux alentours de 6%, sans connaitre à l'avance la possibilité de variation de la mensualité)
Puis viendrait la forme de la propriété en fonction des droits Français et Irlandais...
mais il y a peut être plus simple......
il semblerait donc qu'a partir du moment ou un bien est situé en Irl l'impot qui s'applique est celui du pays ou est situé le bien

en général, il me semble que c'est le cas: les revenus locatifs de biens en Allemagne, sont imposés en Allemagne, l'impôt est payé en Allemagne, et les conventions font que ces revenus fonciers rentrent dans le revenu fiscal de référence en France, l'impôt est calculé en France,mais est assorti d'un crédit d'impôt égal à l'impôt dû, pour que au total, il ne reste que l'impôt allemand sur ces revenus fonciers
 
Bonjour moietmoi et merci beaucoup pour votre réponse complète,

Désolé pour le retour tardif mais du coup j'avais besoin de temps pour comprendre les différents scénarios dans mon cas et l'imposition locale qui pourrait s'appliquer et faire mes petits calculs. (Je rappelle que dans mon cas la volontée est d'autofinancer un bien via la location saisonière courte durée du bien -air b n b-, je ne cherche pas à optimiser les gains sur la plus value, ou à bénéficier d'un revenue supplémentaire que je rappatrierais en France)

1 - Achat du bien à mon nom
Impots : "Rental income Tax" : 0%, 20% ou 40% selon le revenu généré (plutot 20% dans mon cas)
+ n'étant pas Salarié contributeur aux services sociaux Irlandais, probablement +10% à 14% suplémentaire (PRSCI et USC)
possibilité de déduire les intérets du pret du Revenue imposable (même contracté chez une banque Française)

2 - Achat du bien via une société Irlandaise, sans salarié
Impots : "Rental income Tax" : 20%
+ A priori si pas de salarié, pas de contribution PRSCI ou USC (à confirmer)
possibilité de déduire du Revenue imposable les intérets du pret (même contracté chez une banque Française)

3 - Achat du bien via une société Irlandaise, sans salarié, considéré comme un B&B
En Irlande, les locations courtes durées feraient tomber l'activité dans un régime différent similaire à celui d'un Bed and Breakfast, il n'y aurait plus une taxation de "Rental Income" mais de "Trading Income" , et dans ce cas la:
Impots : "Trading income Tax" : 12.5%
+ potentiellement l'ajout d'une TVA à taux réduit (9%) si le revenu généré est supérieur à 33k/an (à confirmer)
+ question sur la déduction possible ou non des interets du pret dans ce cas

Dans les deux premiers cas il faudra aussi ajouter la LPT (taxe locale, à 0.18% de l'évaluation totale du bien), a priori exempté dans le cas 3.

Les options 1 et 2 ne sont pas envisageables pour mon projet (il faudrait que je génère un revenu qui n'est pas réaliste), l'option 3 semble intéréssante, mais j'aimerais pouvoir trouver un interlocuteur sur place qui puisse me confirmer tout ça... J'y travaille, mais si d'ici la vous avez des remarques/conseils, ils sont les bienvenus ! :)
 
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