Besoin de conseils pour l'investissement

[ndt]

Bonjour,

Je vous remercie d'avoir pris le temps pour lire mon poste et me donner les conseils pour orienter mes investissements.

D'abord, je me présente : j'ai 34 ans, marié avec 2 enfants de 5 et 3 ans. Je suis en CDI avec un salaire de 3375e net sur 13 mois et ma femme est fonctionnaire avec un salaire de 3700e net sur 12 mois. TMI est donc 30%.

On viens d'acheter notre RP (maison en région Île de France) avec un crédit 425k taux 0,67% que l'on rembourse 2730e/mois.

Nous avons un appartement (ancien RP, valeur actuelle d'environ 280k) entièrement payé que nous mettons en colocation meublée à 4 locataires depuis 2 mois. Nous louons aussi un studio dépendance de notre maison.

La recette locative brute est 3000e/mois au total et en net est environ 1700e (après les charges coprop, provision pour impot et taxe foncière, elec, assurance, provision pour travaux éventuels....).
Notre régime est LMNP avec BIC 50%.

Nous mettons environ 1500e à côté chaque mois plus la partie nette du revenu locatif (1700e). Côté épargne, nous n'avons pas grande chose car tous sont déjà mobilisé pour l'achat de la RP: on a environ 30k sur différents livrets et un AV de madame.

Nous souhaitons donc continuer à investir bientôt mais nous hésitons encore entre différents solutions :

1) investir dans un 2e appart pour mettre en colocation vu que ça marche assez bien. Par contre, ça fait très mal au niveau d'imposition (actuellement estimé à presque 10k par an seulement pour revenue locatif). Le risque est assez faible car les locataires sont des étudiants ou jeunes actifs.

2) vendre l'appartement et investir dans autres appartements pour faire du déficit foncier. Mais le fait de payer à nouveau le frais d'agence et notaire nous freine un peu.

3) on commence à regarder le SCPI mais étant novice, on est perdu et on ne sait pas comment calculer le rendement.

4) épargner tous nos argents pour au plus vite le crédit du RP.

Je suis preneur de vos idées. Merci d'avance.

 

[CharlyBgood]

Bonsoir,

1) investir dans un 2e appart pour mettre en colocation vu que ça marche assez bien. Par contre, ça fait très mal au niveau d'imposition (actuellement estimé à presque 10k par an seulement pour revenue locatif). Le risque est assez faible car les locataires sont des étudiants ou jeunes actifs.

Oui la colocation est une excellente stratégie hyper rentable: bravo.

En revanche, l'immobilier de rapport se fait tjs à crédit et sur la durée la + longue possible => déduction des intérêts.

Mais apparemment vous avez choisi aussi la formule des micro BIC avec déduction de 50% forfaitaires des gains.
Dans le 2ième achat: crédit à 120% sur 25 ans si possible, faites des travaux (en colocation il faut souvent 2 toilettes et 2 salles de bains (si ce n'est déjà fait), et passez au régime réel si c'est pertinent: charges > 50% des gains.

2) vendre l'appartement et investir dans autres appartements pour faire du déficit foncier. Mais le fait de payer à nouveau le frais d'agence et notaire nous freine un peu.

Oui pq pas effectivement, et cette fois ci à crédit long, alors.
Faites le calcul de ROI (return On Invest) mais pas à courte vue: effectivement les frais de notaire et d'agence (ces derniers sont négociables), tout comme les frais de garantie et de dossier de la bq, sont des charges fixes, donc à répartir sur la durée la + longue possible.
Et ça tombe bien l'immobilier, c'est 8-10 ans minimum et sans doute plus raisonnablement 15 à 20 ans.
A cet horizon moyen-long vous verrez que ces frais représenteront peanuts, vu:
- votre rendt locatif
- la perspective de P-V
Attention toutefois une inconnue: quel est le marché à la revente des biens en coloc ?
Perso je l'ignore car c'est encore relativement jeune comme business.

3) on commence à regarder le SCPI mais étant novice, on est perdu et on ne sait pas comment calculer le rendement.

Bonne idée et plus "pépère".
Le rendement des loyers d'un SCPI est composite de plusieurs facteurs:
- les loyers (on parle de TDVDM) qui oscillent autour de 4,50% en moyenne avec une tendance à la baisse légère
- la plus-value à terme (car ce sont des instruments financiers dont le sous-jacent est de l'immo d'Entreprises réel)
- enfin la capacité de la Sté de gestion à gérer correctement son parc d'immeubles et de locataires, dans le temps
Opé à faire là encore systématiquement à crédit si on opte pour la détention en direct.
Mais vu votre TMI à 30% vous auriez davantage intérêt à le faire en cash dans des AV comme Linxea Spirit, Apicil Fontière Efficiente, Mes placements Liberté pour ne citer que ces acteurs qui délivrent 100% des rendements des SCPI. L'avantage en AV est que c'est la fiscalité de l'AV qui s'applique , qui est dérisoire à nulle au delà de 8 ans.
En direct vous payeriez 30% de TMI + 17,20% de PS sur vos bénéfices fonciers, soit près de la moitié des gains ...

Doit on rappeler que le fiscalité fait partie du rendement ?

4) épargner tous nos argents pour au plus vite le crédit du RP.

Oui la RP ne rapporte rien en principe.
Redéployer alors l'épargne disponible vers d'autres supports.
Il faut de tout dans un patrimoine: vous avez déjà bcp d'immo, songez au PEA et aux AV orientés un peu plus vers les marchés financiers (actions et autres).
Essayez de tendre à terme vers une répartition globale de 70% immo et 30% épargne financière.
6 mois de dépenses maxi sur les livrets.
Le reste à l'étage du dessus: AV d'abord, PEA ensuite.

Plus tard à partir de 50 ans vous pourrez aussi penser au PER.

Enfin existent aussi moults dispositifs de déficalisation qui dépendent:
- de votre tempérament joueur / pas joueur
- de votre capacité à être en phase avec certaines causes
- de votre possibilité à immobiliser votre argent de 6 à 10 ans.

Vous gagneriez à rencontrer un ou plusieurs CGP / CIF recommandé par votre entourage (celui qui a déjà investi pas ceux qui n'ont encore rien fait)

Bonne nuit.

 

[g.b]

Quel est l'âge de votre femme? Je présume ~35 ans aussi? En tant que fonctionnaire, les revalorisations ne sont pas fameuses donc probablement peu de risques d'atteindre une TMI à 41%. Donc pas forcément intéressant d'avoir un PER, même à 50 ans. Simple avis, et compte tenu aussi de l'âme d'investisseur immo que vous avez.

Par ailleurs, comme dit Charly, les investissements en immobilier se font à crédit. Du coup, vous pouvez miser sur une durée MIN(25, MAX(0, 65-MAX(âge(époux1), âge(époux2)))). J'ai mis 65, mais l'idée étant de ne pas avoir de crédit sur le dos à l'âge de départ prévisible en retraite ou en "indépendance financière".

Pour du LMNP, le choix du micro BIC à forfait de 50% m'interpelle car du coup, vous n'avez donc pas d'amortissement de l'immeuble. Il faut éclaircir si les 1700 EUR net sont net de fiscalité, i.e. après application de la fiscalité du régime micro-BIC? Autrement, ça veut dire que vos charges sont de 1300 EUR.

En micro-BIC, j'arrive à ~11900 EUR net de fiscalité et de charges.
Calcul: 3000*12*(1 - 0.5*(0.3+0.172)) - 1300*12

En réel + amortissement, j'arrive à ~15100 EUR net de fiscalité et de charges.
Calcul: 3000*12 - MIN(0, 3000*12 - (1300*12 + 280000/30))*(0.3+0.172) - 1300*12

Mais ce n'est pas rigoureux, car il y a quand même des incertitudes sur l'énoncé du problème. e.g. une partie des charges sont payées par les locataires, etc.

Une solution serait de constituer une SARL de famille à l'IR sous le statut de LMNP, si le bien était en indivision avec une répartition inégale par exemple. Mais à voir quand/comment le bien a été acquis et sous quel régime matrimonial le cas échéant.

Par contre, en SARL de famille avec statut LMNP, les revenus doivent être exclusivement d'activité de location en meublé donc. De même, une durée max de crédit consenti semble être de 20 ans.

Une diversification en assurance vie peut s'avérer utile aussi. Moins pour le PEA si vous n'avez aucune appétence pour la bourse et les risques associés. Même si, sur le très long terme, c'est le véhicule d'investissement le plus efficace.

Il faut penser famille aussi (protection, transmission). Je suppose que pour le crédit de votre RP, vous avez pris une assurance à 100% sur chaque tête?

 

[ndt]

Bonjour,

Merci pour vos réponses.
Madame a 33 ans. Effectivement, nous avez un esprit très immobilier car c'est le seul domaine que l'on connaît un peu. Le reste (SCPI, PEA ou autres) est le terrain inconnu pour moi.
Je vais regarder pour diversifier notre patrimoine avec le PEA. Avez vous un lien pour commencer ?

Le 1700E est net après tout impôt, taxe et charges provisoires (on paye tous les charges même assurance habitation). On est marié sous régime de la communauté des biens.
Pour l'amortissement de l'appartement, est ce que l'on va payer plus quand on le vend?
Côté Sarl, avez vous des liens recommandés?

Merci encore pour votre temps.

 

[CharlyBgood]

Je vais regarder pour diversifier notre patrimoine avec le PEA. Avez vous un lien pour commencer ?

Suivez @poam5356 (un vrai taulier parmi qq autres) sur le forum et les nombreuses files dédiées aux actions, PEA etc ...

Bcp citent le site Bourse direct pour s’ initier, Quantalys pour suivre les ratings (notations de fonds si vous prenez aussi des fonds)

Mais sur MoneyVox vous avez déjà de quoi bien vous amuser.

 

[moietmoi]

Bonjour
Une question importante, souhaitez vous augmenter vos revenus actuels ou constituer du capîtal pour plus tard( le terme étant à définir)
Ceci guidera peut être la structure à avoir pour exploiter les meublés (sarl, sci à l'is, nom propre..)
et également si l'achat de scpi en Démembrement est adapté

Attention toutefois une inconnue: quel est le marché à la revente des biens en coloc ?

2 écoles s'affrontent: aménager le bien en bien de rendement : on recherche une forte rentabilité et le bien est configuré pour de la coloc haut de gamme: revente moins facile; on recherche une moins forte rentabilité, on garde une configuration appartement familial: revente aisée

Le reste (SCPI,

à étudier..surtout en démembrement: vous en avez plus pour la même somme, mais vous ne touchez aucun loyer pendant 7 ou 10 ans, donc pas de fiscalité agressive à 47;2%

Pour l'amortissement de l'appartement, est ce que l'on va payer plus quand on le vend?

oula!! bonne question; actuellement et ceci depuis plus de 30 ans, losrque l'on est lmnp en nom propre, il n'y a pas rattrapage des amortissements;
le rapport CAP 2022 envisage une refonte complète de la location (nu et meublée) mais pour répondre à ta question: non pas de réintégration fiscale des amortissements en lmnp nom propre;
sans rentrer dans les détails , vu vos 2 salaires, tu peux encore avoir 4000 de loyers brut meublés en lmnp sans être rattrapé par les amortissements