Avis sur une condition suspensive

ludo576

Contributeur régulier
#1
Bonjour,

Je dois signer le compromis de vente d'une maison ce mardi 12 auprès d'un notaire.

Il s'agit d'une maison du parc social (HLM) vendue 150 000 euros (estimée par le domaine 125 000€).
Les frais de notaire sont estimés à 11 900 euros sur le compromis auxquels s'ajoutent des frais de cadastre de 564 euros.

Le notaire me demande les éléments de financement pour la condition suspensive.

Je précise que je suis célibataire. Mon salaire mensuel est de 2 160 euros (avant impôt) versés 14 fois soit : 30 240 euros par an.

Voici ce que je vais lui proposer :

"Pour le financement, j'ai sollicité les conseils d'un courtier rattaché à A*** L*** et intervenant sous l'enseigne P***.

Ce logement est éligible à un "prêt accession plus" d'un montant de 30 000 euros au taux de 1% avec différé possible pendant 10 ans (voir plaquette de présentation jointe).

Par ailleurs, le baromètre des taux immobilier actuel est de :

- 1,17% sur 15 ans,
- 1,35 % sur 20 ans,
- 1,58 % sur 25 ans.


données issues du site m****.

De fait, je souhaite que le condition suspensive d'octroi du financement soit établie en tenant compte de :

1) un apport personnel de 15 000 euros,

2) un prêt accession plus de 30 000 euros au taux de 1% sur 25 ans avec différé de 10 ans,

3) un prêt principal de 117 464 euros aux taux maximal de 1,65 % hors assurance sur une durée de 25 ans
* soit auprès de la banque principale de l'acquéreur
* soit par l'intermédiaire de Projimmo - Action logement selon mandat du 11/02/2019 remis au notaire le 12/02/2019


4) que la mensualité totale incluant l'assurance de prêt n'excède pas 650 euros hors le sort du logement actuel.

5) Le sort du bien actuel de l'acquéreur :
* soit en première intention l'accord d'une banque au plan de financement incluant la mise en location, avec rachat d'un prêt à taux zéro de 36 400 euros, du logement actuel de l'acquéreur sis **** à Lille selon attestation de propriété fournie au notaire,
* soit l'octroi d'un prêt relais d'une durée maximale de 120 mois au taux de 1,20% pour la vente de ce logement à la valeur de 120 000 euros selon estimations des agences A**** et S*** faites en octobre 2018.
"

Est-elle admissible? Est-elle correcte pour moi?

J'avoue que c'est la première fois que je me pose cette question. Je n'avais aucunement réfléchi à cette question lors de mon premier achat mais à l'époque je n'avais aucun prêt en cours et n'avait pas à me soucier d'un bien à vendre.

Précision, le loyer possible pour mon appartement sera de 569€ hors les charges (T2 sur Lille) sachant que les deux agences venues estimées m'ont davantage parlé d'un loyer à 650€.

Bien cordialement
 
Dernière modification:

Aristide

Top contributeur
#2
De fait, je souhaite que le condition suspensive d'octroi du financement soit établie en tenant compte de :

Est-elle admissible? Est-elle correcte pour moi?
1) un apport personnel de 15 000 euros,
Maximum ou minimum ?

2) un prêt accession plus de 30 000 euros au taux de 1% sur 25 ans avec différé de 10 ans,
+ au taux de 1%
maximum
+ sur 25 ans maximum
+ avec différé de 10 ans minimum

3) un prêt principal de 117 464 euros aux taux maximal de 1,65 % hors assurance sur une durée de 25 ans
* soit auprès de la banque principale de l'acquéreur
* soit par l'intermédiaire de Projimmo - Action logement selon mandat du 11/02/2019 remis au notaire le 12/02/2019
+ un prêt principal de 117 464 euro
s maximum
+ sur une durée de 25 ans maximum


5) Le sort du bien actuel de l'acquéreur :
* soit en première intention l'accord d'une banque au plan de financement incluant la mise en location, avec rachat d'un prêt à taux zéro de 36 400 euros, du logement actuel de l'acquéreur sis **** à Lille selon attestation de propriété fournie au notaire,
Si le logement en cause est votre résidence principale actuelle et que vous ayez déjà obtenu un prêt à taux zéro vous ne pouvez pas y prétendre à nouveau.
Il est nécessaire que vous n'ayez pas été propriétaire de votre logement résidence principale dans les deux ans qui précèdent la nouvelle offre de prêt pour être éligible au PTZ.

* soit l'octroi d'un prêt relais d'une durée maximale de 120 mois au taux de 1,20% pour la vente de ce logement à la valeur de 120 000 euros selon estimations des agences A**** et S*** faites en octobre 2018."
+ au taux de 1,20% maximum
+ à la valeur de 120 000 minimum

Cdt
 

moietmoi

Top contributeur
#3
un particulier chercherait sans doute un autre acquéreur, mais là, on a affaire à un bailleur social qui vous a sélectionné, (sans doute étiez vous peu nombreux à vouloir en faire votre RP) et ces organismes ont l'habitude de prendre en considération la bonne survie de l'acquéreur pour qu'il ne se trouve pas coincé par un achat au delà de ces possibilités;
d'un prêt relais d'une durée maximale de 120 mois
120 mois?
par ailleurs les estimations des agences ont elles été "guidées" par vous? souvent les propriétaires soufflent à l'agent immobilier le prix qu'ils souhaitent entendre.. ce qui fausse l'estimation;
 

ludo576

Contributeur régulier
#5
Merci de vos participations :

Pour l'apport : 15 000 maximum

Pour le prêt accession plus : le taux n'est pas négociable. Il est de 1% hors assurance.

Pour le PTZ : la formule n'était pas bonne. Le CIF qui me l'a accordé refusera tout transfert. Je souhaite simplement le faire racheter ce qui semble compliqué.

Pour le prix de l'appart : je n'ai pas dit aux agences combien j'en attendais justement pour éviter un tarif biaisé. Mais, sur le site des impôts, les transactions équivalentes confirment leurs estimations.
Je pense même qu'il est sous estimé puisque mon appart de 56 m2 est de 2011 (VEFA), avec volets roulants, chaudière à condensation, jardin et parking.
A 50 m dans un immeuble de 77, un appartement de 45 m2 en étage s'est vendu 125 000 euros fin 2017.

Pour le prêt relais : 120 mois est une erreur de saisie.

Pour la maison : en faire sa résidence principale est une obligation sous peine de nullité de la vente.
 

Aristide

Top contributeur
#6
Bonjour,

Pour le PTZ : la formule n'était pas bonne. Le CIF qui me l'a accordé refusera tout transfert.
Tant légalement que techniquement un transfert de PTZ d'une banque à une autre est impossible.

En revanche, en restant dans la même banque, si le nouveau logement remplit les conditions d'accès au PTZ, le maintien du solde PTZ (= même débiteur mais bien différent) avec transfert de sa garantie serait possible.

Je souhaite simplement le faire racheter ce qui semble compliqué.
Un PTZ en tant que tel ne peut pas être racheté.
Un autre crédit peut être sollicité pour rembourser ledit PTZ mais ce n'est plus un prêt à taux zéro.

Cdt
 

ludo576

Contributeur régulier
#7
Bonjour,

Voici donc la clause que je vais lui demander d'insérer :

"- un apport personnel maximum de 15 000 euros,

- un prêt "accession plus" de 30 000 euros, au taux maximum de 1% hors assurance, d'une durée maximum de 25 ans, avec différé minimum de 10 ans.

- un prêt principal de 117 464 euros maximum, au taux maximum de 1,65 % hors assurance, d'une durée maximum de 25 ans,
* soit auprès B****, la banque principale de l'acquéreur
* soit par l'intermédiaire de P*** selon mandat du 11/02/2019 remis au notaire le 12/02/2019

- que la mensualité totale incluant l'assurance de prêt n'excède pas 650 euros.

- Le sort du bien actuel de l'acquéreur :
* soit en première intention l'accord d'une banque au plan de financement incluant la mise en location, avec rachat d'un prêt du prêt existant au solde de 36 400 euros, du logement actuel de l'acquéreur sis *** à Lille selon attestation de propriété fournie au notaire,
* soit l'octroi d'un prêt relais d'une durée maximale de 12 mois, au taux maximum de 1,20%, pour la vente de ce logement à la valeur de 120 000 euros selon estimations des agences Axonor et Square Habitat faites en octobre 2018.
"

Suis bon avec cette clause?
Merci pour vos conseils
 

moietmoi

Top contributeur
#8
Bonjour,
avez vous déjà abordé vos conditions( grosso modo) avec le vendeur.? le notaire que vous rencontrez pour le compromis, est ce votre notaire, ou le notaire vendeur?
je vous demande ceci, dans la continuité de mon premier post, indiquant qu'un vendeur lambda passerait à un autre acquéreur,car si la partie "vendeur" découvre lors du compromis des clauses suspensives de crédit contraignantes, elle serait en droit de penser que ceci aurait du faire partie d'un avertissement ou d'une négociation en amont;
par exemple la mensualité totale incluant l'assurance: vous demandez en fait au vendeur de prendre le risque sur votre état de santé...(imaginons que l'assurance vous mette une surprime) personnellement je ne signerais jamais, en tant que vendeur une telle clause;

- un prêt principal de 117 464 euros maximum, au taux maximum de 1,65 % hors assurance, d'une durée maximum de 25 ans
en tant que vendeur , j'argumenterais en disant que 117 464 c'est un calcul trop précis, qu'on arrondisse à 120 000 et que 1,65% pour 25 ans me parait optimiste et que 1,75% serait plus prudent;
Tout dépend de ce que vous considérez comme essentiel pour la clause suspensive;
Mais ceci pour une vente "normale" les bailleurs sociaux ont leurs habitudes,et actuellement de nombreux investisseurs achètent aux bailleurs sociaux pour faire du locatif , ce qui leur fait voir de nombreuses clauses suspensives, parfois allant bien au delà de la votre;
 

agra07

Contributeur régulier
#9
Bonjour,
excusez-moi de mêler mon grain de sel mais en lisant cette discussion, il y a quelque chose qui m'échappe.
S'il s'agit d'une condition suspensive, est-ce que le montant correspondant au prêt principal ne doit pas être un montant minimum et non maximum ?
 

ludo576

Contributeur régulier
#10
Bonjour,

Les éléments de mon budget (prêt à souscrire, apport et revente de mon logement) étaient présents au dossier que j'ai du remplir pour que ma demande soit présentée au Conseil de l'organisme HLM qui a donc validé la démarche.

J'avais d'ailleurs fourni l'évaluation faite par le courtier ainsi que la pré saisie sur le site de boursorama pour une demande de prêt.

J'ai bien détaillé l'ensemble des éléments de mon budget. C'est ce qui a fait basculer le dossier en ma faveur (célibataire sans enfant) au lieu d'un jeune couple qui n'était apparemment pas assez solide financièrement.

Je mets effectivement au pied du mur le vendeur pour la clause suspensive mais ça fait bientôt 2 mois que j'attends des nouvelles du notaire...qui m'a envoyé le projet de compromis ce vendredi 8/02 pour une signature mardi.

Ceci dit les clauses suspensives concernant le vendeur sont également nombreuses surtout celles relatives aux diverses autorisations ou droit de péremption. Et, je les ai découvertes ce vendredi à 23h00.

J'avoue ne pas avoir négocié le prix de la maison, je pensais cette négociation impossible en raison de la fixation du prix par les services du domaine.

Or, ce prix est mentionné par le compromis....et à ma suprise il est de 25 000 euros de moins que le prix demandé par la société.
 
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