Avis sur projet immo

Tintin16

Contributeur
bonsoir,
Je suis intéressé par un studio et j'aimerais recueilllir des avis de gens ayant plus d'expériences que moi.
Mes premières questions :
- L'appart' est dans un immeuble de 8 logements seulement. Le ravalement a été voté et payé. Avantages/inconvénients de ce genre d'immeubles ? ( avec peu de logements j'entends )
- Le proprio a changé la chaudière l'an passé, paye un ravalement, et.... revends l'appart'. Méfiance ou non ? L'agent immo est incapable de me donner les raisons, il en a supposé plusieurs, mais rien de concret pour moi ( je me méfie beaucoup des agents immo )
- Les charges mensuelles sont de 90E, ça semble beaucoup ou non ?
Ensuite, concernant le prêt :
mon idée serait de louer en meublé. Malheureusement sur cet appart', pas de travaux à prévoir, il est en très bon état ( je sais ce n'est pas l'idéal pour le rendement ). Mon objectif étant que les loyers servent de rente dans une 10zaine d'années, est-ce que je privilégie le prêt sur 25 ans et le solde par anticipation dans 10 ans ou je fais un prêt direct sur 10 ans ? Ca me créera peut-être plus de déficit foncier de faire ça non ?
D'autres idées pour augmenter mon déficit foncier ?
Merci d'avance !
 

moietmoi

Top contributeur
- L'appart' est dans un immeuble de 8 logements seulement. Le ravalement a été voté et payé. Avantages/inconvénients de ce genre d'immeubles ? ( avec peu de logements j'entends )
Bonjour,
en général, peude charges au mois, mais une forte quote part dans les travaux généraux; donc il faut avoir une bonne idée de l'état de la toiture et des communs, comme si il s'agissait d'une maison;
Le proprio a changé la chaudière l'an passé, paye un ravalement, et.... revends l'appart'. Méfiance ou non ? L'agent immo est incapable de me donner les raisons, il en a supposé plusieurs, mais rien de concret pour moi ( je me méfie beaucoup des agents immo )
le studio était loué? nu ou meublé? le congé a t il été donné dans les formes, qui l'a donné;

Mon objectif étant que les loyers servent de rente dans une 10zaine d'années, est-ce que je privilégie le prêt sur 25 ans et le solde par anticipation dans 10 ans ou je fais un prêt direct sur 10 ans ? Ca me créera peut-être plus de déficit foncier de faire ça non ?
juste en précision sémantique et juridique: en meublé on ne parle pas de déficit foncier, mais de charges;
avoir une rente dans 10 ans? le mieux est de faire les calculs, mais si tu parle de remboursement anticipé, tu utilises du capital, alors pour avoir une rente imposable grâce à un capital qui a déjà subit l'impôt; tu pourras voir cela dans 10 ans le moment venu en fonction des lois du moments;
10 ou 25 ans? si ta trésorerie te permets ce choix, le mieux est de faire quelques simulations simple en fonctions des taux actuels sur un 10 ans et un 25 ans; moi en situation je prendrais 25 sans ira,
 

Goupil26

Membre
Bonjour Tintin:

Je vois que vous vous intéressez à l'immobilier mais je ressens comme première impression en lisant vos messages que vos connaissances sur le sujet sont peut être insuffisantes, perso j'ai téléchargé un livre en PDF gratuitement sur internet qui a l'air de répondre à pas mal de questions==> je vous envoi le lien en Mp car je ne peux pas importer le fichier ici ( trop volumineux) et je veux pas faire de la pub pour un site en particulier...
 

moietmoi

Top contributeur
a l'air de répondre à pas mal de questions
Bonjour, après étude de ce bouquin, que penses tu pouvoir donner comme réponse à Tintin16 qui a bien défini son objectif: une rente non immédiate mais dans une dizaine d'années? penses tu qu une petite copro est un avantage ou un inconvénient? moi j ai tendance à privilégier dans ce cas ( objectif à long terme) les emprunts longs avec dispense d'IRA, les lectures vont elles dans ce sens? et si non, quelle seraient les arguments pour un emprunt court?
 

After8

Membre
Bonjour Tintin

Le chiffre 16 me rappelle Angoulême et sa région. Ai je bon ? ;)

bonsoir,
Je suis intéressé par un studio et j'aimerais recueilllir des avis de gens ayant plus d'expériences que moi.
Mes premières questions :
- L'appart' est dans un immeuble de 8 logements seulement. Le ravalement a été voté et payé. Avantages/inconvénients de ce genre d'immeubles ? ( avec peu de logements j'entends )
Je ne vois que des avantages, à savoir :

- une petite copropriété
- une AG avec peu de présents : plus simple pour débattre et prendre des décisions
- une taille de bâtiment raisonnable (à priori) et donc avec des coûts de fonctionnement raisonnables (mais à vérifier !)

Avez vous obtenu et lu les 3 derniers PV d'AG ?

Cela vous permettra de planter le décors général, en complément de votre visite


- Le proprio a changé la chaudière l'an passé, paye un ravalement, et.... revends l'appart'. Méfiance ou non ? L'agent immo est incapable de me donner les raisons, il en a supposé plusieurs, mais rien de concret pour moi ( je me méfie beaucoup des agents immo )
Pas forcément

Peut être a-t-il changé de chaudière pour bénéficier d'un crédit d'impôt ?

Il peut y avoir tellement de raisons : divorce, crise de la quarantaine, mutation, récupérer les fonds pour acheter autre chose .... mais oui il serait bon d'avoir l'information.

Certains contextes permettant de mieux négocier.


- Les charges mensuelles sont de 90E, ça semble beaucoup ou non ?
Ce montant est à comparer par rapport au bien.

Quelle est la superficie du studio ?


Ensuite, concernant le prêt :
mon idée serait de louer en meublé. Malheureusement sur cet appart', pas de travaux à prévoir, il est en très bon état ( je sais ce n'est pas l'idéal pour le rendement ). Mon objectif étant que les loyers servent de rente dans une 10zaine d'années, est-ce que je privilégie le prêt sur 25 ans et le solde par anticipation dans 10 ans ou je fais un prêt direct sur 10 ans ? Ca me créera peut-être plus de déficit foncier de faire ça non ?
D'autres idées pour augmenter mon déficit foncier ?
Merci d'avance !
Même réponse que le collègue précédent
Si vous louez meublé, il s'agit du statut LMNP .... qui n'est pas dénué d’intérêts !

Il existe un magnifique article sur notre site ICI

Le déficit foncier est un autre régime, un autre type de montage, basé sur le principe de la rénovation.
A priori cela ne vous concerne pas.

Concernant l'emprunt immo, connaissez vous votre capacité d'emprunt ? Avez vous vu au minimum votre banque ?

Connaissez vous la valeur locative de ce studio ? Cela vous donnera un début de réponse concernant l'emprunt ...

Bonne lecture, tenez nous au courant
 

Tintin16

Contributeur
avoir une rente dans 10 ans? le mieux est de faire les calculs, mais si tu parle de remboursement anticipé, tu utilises du capital, alors pour avoir une rente imposable grâce à un capital qui a déjà subit l'impôt; tu pourras voir cela dans 10 ans le moment venu en fonction des lois du moments;

[/QUOTE
Je ne comprends pas ce que tu veux dire par là ? désolé !
 

Tintin16

Contributeur
avoir une rente dans 10 ans? le mieux est de faire les calculs, mais si tu parle de remboursement anticipé, tu utilises du capital, alors pour avoir une rente imposable grâce à un capital qui a déjà subit l'impôt; tu pourras voir cela dans 10 ans le moment venu en fonction des lois du moments;
ce sera mieux comme ça : je ne comprends pas ce que tu veux dire, ça t'ennuie pas de m'expliquer ?
 

Tintin16

Contributeur
Bonjour Tintin:

Je vois que vous vous intéressez à l'immobilier mais je ressens comme première impression en lisant vos messages que vos connaissances sur le sujet sont peut être insuffisantes, perso j'ai téléchargé un livre en PDF gratuitement sur internet qui a l'air de répondre à pas mal de questions==> je vous envoi le lien en Mp car je ne peux pas importer le fichier ici ( trop volumineux) et je veux pas faire de la pub pour un site en particulier...
Merci c'est sympa, j'irai voir en effet :)
 

Tintin16

Contributeur
Bonjour Tintin

Le chiffre 16 me rappelle Angoulême et sa région. Ai je bon ? ;)



Je ne vois que des avantages, à savoir :

- une petite copropriété
- une AG avec peu de présents : plus simple pour débattre et prendre des décisions
- une taille de bâtiment raisonnable (à priori) et donc avec des coûts de fonctionnement raisonnables (mais à vérifier !)

Avez vous obtenu et lu les 3 derniers PV d'AG ?

Cela vous permettra de planter le décors général, en complément de votre visite




Pas forcément

Peut être a-t-il changé de chaudière pour bénéficier d'un crédit d'impôt ?

Il peut y avoir tellement de raisons : divorce, crise de la quarantaine, mutation, récupérer les fonds pour acheter autre chose .... mais oui il serait bon d'avoir l'information.

Certains contextes permettant de mieux négocier.




Ce montant est à comparer par rapport au bien.

Quelle est la superficie du studio ?




Même réponse que le collègue précédent
Si vous louez meublé, il s'agit du statut LMNP .... qui n'est pas dénué d’intérêts !

Il existe un magnifique article sur notre site ICI

Le déficit foncier est un autre régime, un autre type de montage, basé sur le principe de la rénovation.
A priori cela ne vous concerne pas.

Concernant l'emprunt immo, connaissez vous votre capacité d'emprunt ? Avez vous vu au minimum votre banque ?

Connaissez vous la valeur locative de ce studio ? Cela vous donnera un début de réponse concernant l'emprunt ...

Bonne lecture, tenez nous au courant
Merci, bien vu le 16, mes origines...
J'ai vu ma banque, en fait je suis en théorie très avancé dans mon projet, en pratique, j'ai la très désagréable impression d' "arriver trop tard " pour investir, et que l'avenir n'est pas prometteur.... Des taux si bas et de l'immobilier si haut, avec une bourse en berne en ce moment, ça vous fait pas peur en tant qu'investisseur ? Si tout se casse la binette, à quoi bon investir ? Et que se passera-t-il ne serait-ce que dans 6 mois ? Alors je sais bien qu'on n'a pas de bole de cristal, mais bon...
 

Tintin16

Contributeur
, en fait je suis en théorie très avancé dans mon projet, en pratique, j'ai la très désagréable impression d' "arriver trop tard " pour investir, et que l'avenir n'est pas prometteur.... Des taux si bas et de l'immobilier si haut, avec une bourse en berne en ce moment, ça vous fait pas peur en tant qu'investisseur ? Si tout se casse la binette, à quoi bon investir ? Et que se passera-t-il ne serait-ce que dans 6 mois ? Alors je sais bien qu'on n'a pas de bole de cristal, mais bon...
Personne ne partage cet avis ? Ou je suis à côté de la plaque, et que le bijou, faut se sortir les doigts mais que ça se trouve ?
Je viens d'appeler une agence pour un studio de 17m2 à Paris à 185k, avec des travaux, en me disant comme ça je vais négocier le prix, l'agence me dit qu'il est déjà vendu ( en 2 jours ) et au prix demandé !!!! Malgré les travaux ! Alors je sais que c'est Paris, mais quand même, si on peut même plus négocier les biens avec travaux. ... d'ou mon sentiment. .. d'arriver trop tard !!!
 
Haut