et poam5356? si fort en études de scpi, a-t-il un avis si par hasard il passe par là?
J'aimerais bien une étude critique de LFP Europimmo ...
Pour en apprendre et apprendre ...
Avis sur LF Europimmo :
(avis personnel qui n'engage que moi, bien sûr)
Son objectif :
Investir majoritairement en Allemagne, puis en France, et éventuellement dans d'autres pays selon les opportunités.
La SCPI cible des immeubles de qualité, bénéficiant notamment d’emplacements de premier choix, et situés dans les plus grandes zones urbaines au tissu économique dense, Berlin, Düsseldorf, Francfort, Hambourg, Munich pour l'Allemagne, Paris pour la France. Le pourcentage cible du patrimoine en zone Euro, hors France, est, à terme, de 80%.
Des objectifs qui ont une incidence certaine sur les placements des particuliers :
Un délai est nécessaire pour réaliser des acquisitions en accord avec les engagements de la SCPI. Aussi, depuis le 3 avril 2017, les parts souscrites portent jouissance le 1er jour du 6e mois qui suit le mois de souscription.
On peut dire que c'est un bien pour un mal. La SCPI ne cède pas à la facilité par l'acquisition rapide de biens qui sont, soit surcotés, soit de mauvaise qualité.
Il suffit de regarder le superbe bâtiment historique (architecture classique fin 19ème siècle) acquis à Lyon (Cours du Midi) près de la gare de Perrache.
Il offrira une rentabilité brute de 5,63%, ce qui est un bon rendement compte-tenu de la qualité du bien.
Répartition géographique juin 2017 :
- Paris 10,32%
- Province 20,66%
- Europe 69,02%
Répartition sectorielle juin 2017 :
- Bureaux 91,89%
- Divers 8,11%
Nombre d'immeubles fin 2016 : 12
Prix de souscription 29/10/2017 : 1 015,00 €
Valeur de reconstitution : 997,97 €
Le prix de souscription fait apparaître une légère surcote de 1,7%.
Ce qui semble être en accord avec la volonté de la gérance de ne pas céder à la précipitation dans les acquisitions.
C'est plutôt bon signe.
Le RAN (report à nouveau) est plutôt élevé pour une jeune SCPI : 7.22 €
C'est presque 2 mois (57,79 jours) de loyers en réserve. Elles sont peu nombreuses à afficher un tel niveau en capital variable.
Par contre, comme beaucoup,
LF Europimmo prélève sur les nouvelles souscriptions une partie de la prime d’émission afin de l'affecter au RAN.
C'est un moyen critiquable, mais légal, de soutenir le rendement dans le temps.
Les provisions pour gros travaux (PGR) :
Aucune provision n'est prévue, à ce jour, pour faire face à des travaux importants à réaliser sur le patrimoine de la SCPI.
Un peu surprenant, mais sans doute dû au fait qu'elle n'a pas encore constitué son patrimoine et que souvent les biens sont récents.
Perspectives :
LF Europimmo prévoit de ramener la distribution annuelle à 44,04 € par part, contre 45,60 € en 2016 (Rapport annuel 2016 LF Europimmo).
Sur le patrimoine constitué à ce jour :
Il est conforme au cahier des charges de la SCPI : Des biens de qualité dans des zones recherchées.
2 ou 3 acquisitions s'en écartent, ce sont les cottages d'un village de vacances situé dans l'Allgäu en Allemagne, exploité par Center Parcs (Rentabilité brute 6,24%), une participation dans un portefeuille de 15 restaurants Buffalo Grill (Rentabilité brute 6,31%), et un investissement dans un parc d'activités à Vénissieux (Rentabilité brute 7,25%).
Ils apportent un surplus de rendement, mais sont de qualité patrimoniale contestable.
Si l'on en juge par la rentabilité des placements dans des biens de qualité "prime" ou "core", on peut penser que ces 3 acquisitions sont destinées à améliorer la rentabilité globale de la SCPI :
- PARIS, 91, boulevard Saint-Michel, un bel immeuble construit en 1930 -> Rentabilité brute 4,61%
- PARIS, bel ensemble, bien situé -> Rentabilité brute 4,36%
- NICE, Promenade des Anglais -> Rentabilité brute 5,84%
- OFFENBACH, sud de la ville de Francfort -> Rentabilité brute 5,57%
- MUNICH -> Rentabilité brute 5,23%
- DUSSELDORF, coeur de la Ville -> Rentabilité brute 4,61%
- HAMBOURG, bel immeuble -> Rentabilité brute 3,92%
- FRANCFORT, centre-ville, 1957 -> Rentabilité brute 4,23%
- BERLIN, coeur de la ville -> Rentabilité brute 4,38%
- STUTTGART, quartier d’affaires -> Rentabilité brute 5,12%
- AMSTERDAM, secteur "ODE", proche Gare Centrale -> Rentabilité brute 4,00%
- ALLGÄU, Center Park -> Rentabilité brute 6,24%
Et récemment :
- BALMA (Toulouse), bureaux -> Rentabilité brute 6,5%
- PUTEAUX, proximité de la Défense -> Rentabilité brute 4,76%
- IVRY-sur-SEINE -> Rentabilité brute 6,5%
- France, 15 Buffalo Grill -> Rentabilité brute 6,31%
- ORLEANS, Ensemble commercial -> Rentabilité brute 6,06%
- LYON, bâtiment historique près de la gare de Perrache -> Rentabilité brute 5,63%
- VENISSIEUX, parc d'activités -> Rentabilité brute 7,25%
- PARIS, murs de commerce -> Rentabilité brute 3,85%
Il est évident que la SCPI doit choisir ses investissements pour offrir une rentabilité élevée tout en veillant à constituer un patrimoine de qualité qui se revalorisera au fil du temps.
Les belles situations dans les grandes villes offrent des rendements faibles, autour de 4%. D'où la nécessité d'investir aussi dans des biens secondaires "core+" ou "value added", ou dans des villes moins recherchées, mais à la rentabilité plus élevée : 6 ou 7%.
C'est ce qu'ils font.
Espérons qu'ils ne feront pas comme certains concurrents qui investissent une part non négligeable dans des entrepôts logistiques. Rentabilité dopée au départ, 7 à 8 %, mais qualité patrimoniale nulle avec une valeur des biens 10 ans plus tard à peu près équivalente au poids de la ferraille à la casse.
Le marché allemand :
L'Allemagne est
le pays qui accuse la plus forte hausse des prix immobiliers avec des hausses de prix moyen dépassant les 10% (analyse du marché immobilier européen par RE/MAX Europe 02/08/2017).
Il faut dire que 53 milliards d’euros ont été investis en Allemagne (tous segments confondus) pour la seule année 2016, soit deux fois plus qu’en France.
L’Allemagne, principalement Hambourg, Berlin, Francfort et Munich, reste la principale destination des investisseurs en immobilier d’entreprise en Europe.
Le taux de vacance continue à décroître dans les principales villes sous l’effet combiné de la multiplication des transactions et de la rareté des livraisons. Ce qui explique cette hausse importante des prix.
Les taux de rendement "prime" continuent de se contracter, avec une baisse significative à Hambourg, où le taux de rendement accuse un repli de 25 points de base au 4e trimestre 2016. Les taux de rendement pourraient poursuivre leur recul, tant l’engouement des investisseurs pour les marchés allemands est vif.
Ce qui pousse les valeurs vénales à la hausse, et les rendements locatifs à la baisse (RA 2016 LF Europimmo).
Cet engouement est favorisé par le Brexit avec des investisseurs qui se détournent de Londres.
L’augmentation des prix français depuis le début des années 2000 a provoqué une érosion de la rentabilité locative en France (graphiques 9a et 9b) qui, de la plus élevée, est en passe de devenir la moins élevée d'Europe (source HCSF).
Une rentabilité qui, compte tenu du différentiel de taux entre Allemagne et France (graphiques 10a et 10b), reste supérieure pour un épargnant Allemand investissant sur son marché domestique (source HCSF).
La baisse de rendement des SCPI reste à relativiser si on la compare aux mouvements sur les taux d'intérêt en Europe.
Excepté la période 2006/2008, la rentabilité des SCPI corrigée des taux d'intérêt n'a cessé de s'améliorer depuis 2000.
C'est ce qui explique l'engouement récent pour les SCPI.
Mais, attention :
C'est ce qui les rend dépendantes d'une éventuelle remontée des taux d'intérêt.
Des rentabilités proches en Europe :
Cet extrait d'une carte d'Europe publiée par BNP Paribas Real Estate dans le Rapport sur le marché européen des bureaux en 2016 montre que les rendements convergent.
Entre 3 et 4% dans les grandes métropoles, il est impossible pour un investisseur de produire une rentabilité de 5%, et parfois plus, en investissant uniquement dans des actifs prime (immeubles les mieux localisés avec les plus belles prestations techniques).
La seule solution est de descendre en qualité : core, core +, éventuellement value add.
C'est dans cette descente en qualité que l'on va retrouver les investissements dans le domaine logistique (entrepôts).
Alors, quel avantage d'investir en Allemagne si les rendements ne sont pas meilleurs ?
Réponse : la fiscalité !
En application de la convention fiscale franco-allemande, les revenus locatifs outre Rhin et perçus par un résident fiscal français sont imposables uniquement en Allemagne.
Ce qui constitue un avantage significatif avec une fiscalité allemande beaucoup plus intéressante pour les investisseurs français en matière d’imposition des loyers :
-
Les revenus locatifs sont imposables en Allemagne au taux de 15,825%
-
Il n'y a pas de PS en Allemagne. Ils ne peuvent pas être réclamés par le fisc en France depuis une décision de la Cour de Justice de l’Union Européenne qui a décidé le 26 février 2015 que les revenus du patrimoine perçus à l’étranger ne sont pas assujettis aux prélèvements sociaux français.
Quant aux plus-values de cession :
- La plus-value lors de la revente est
exonérée d’impôts après 10 ans de détention en Allemagne contre 30 ans en France.
Que du bonheur, en somme !
