Avis pour optimiser achat/revente/épargne...

eimerej

Membre
Bonjour à tous,

Je sollicite votre aide car je me retrouve un peu perdu dans les options possibles pour optimiser un achat/revente. Vos lumières et avis éclairés seront les bienvenus.

La situation: déménagement de la famille (2 enfants bas âges) suite à mutation afin de quitter la région parisienne.

Les éléments:

Revenus foyer mensuel 4200€ net
Cumul net fiscal 2017: 60300€
Apport personnel 35000€
Apport en sus conservé 13000€ (frais divers + épargne sécurité) sur Livret + PEE + AV


Bien à financer:
Prix d'achat 275000€
Compromis signé 27/02/2018 acompte 15000€ versé
Signature acte définitif prévue 27/05/2018


Bien actuel:
Valeur revente estimé 285000€
Capital restant dû 157000€
Mensualité prêt actuel 1298€


Mon idee de base était :
Prêt "relais, achat revente" pour solder prêt actuel.
Prêt amortissable sur 20 ans pour financer achat du nouveau bien 260000€ à financer, frais notaires réglés par apport.
À la vente du bien actuel, remboursement anticipé partiel suivant nos besoins de trésorerie pour ramener durée environ 15ans et moins.

Une simulation sur Boursorama me donne une solution viable niveau trésorerie, avec une mensualité ne dépassant jamais l'actuelle (y compris dans la période relais) et une épargne conservé (coups durs, faux frais etc), mais le coût explose: 41874€ TEG 1,98%.

Il sera réduit lors du RA financé par la vente du bien, mais la question que je me posais était de savoir si ça ne pouvait pas être plus intéressant de:

Partir sur 14 ans et diminuer d'autant le cout du crédit et abaisser le taux en:
Injectant plus d'apport
Provisionnant le différentiel des mensualités avec le relais pour sécuriser l'affaire
Reconstituer l'épargne lors vente.
Sachant que sur 14 ans le coût passerait à 22960€ TEG 1,70 mais mensualités 240€ supplémentaires...

Le principal objectif étant de trouver la solution bien sur la plus avantageuse, mais surtout d'être serein et de profiter de notre nouveau cadre de vie...

Merci d'avance pour vos éclairages ! :ange:
 

gunday

Contributeur régulier
Sur 14 ans, il me semble que vous prenez davantage de risque.
Vous diminuez votre épargne disponible, et surtout si le bien met du temps à se vendre, vous risquez d'être financièrement coincé.

Par contre, sur 20, vous ne donnez pas le coût final, une fois le RA effectué, histoire de comparer des situations équivalentes.
 

eimerej

Membre
Merci pour votre réponse,
Par contre, sur 20, vous ne donnez pas le coût final, une fois le RA effectué, histoire de comparer des situations équivalentes.
En fait c'est la véritable question, mais je ne sais comment recalculer le coût, par exemple avec un RA de 100k €...?

Sur la simulation effectuée, le montant nouveau prêt sur 20ans est de 201k €. Si nous effectuons un RA de 100k€, peut on imaginer diminuer le coût de façon à ce qu'on se rapproche de la solution 15 ans initiale?
Comment puis-je l'estimer de façon assez précise? (Pas très doué avec Excel et cie).

Nous ne voulons pas économiser des bouts de chandelles, mais simplement éviter d'opter pour une solution beaucoup plus coûteuse.
 

eimerej

Membre
J'avais lu ce billet qui m'a bien éclairé sur le fonctionnement du prêt relais.
Par contre dans le fichier, j'ai une erreur 522 sur les cellules garantie/caution, et du coup rien ne fonctionne, je ne trouve pas ce qui coince...
 

Aristide

Top contributeur
Je ne reconstitue pas le problème.

A tout hasard : dans "Fichier/Options/Formules" avez vous activé "Le calcul itératif" (en haut et à droite page Formules) ?

Cdt
 
Dernière modification:

eimerej

Membre
Le calcul itératif est bien activé... l'erreur apparaît dès l'ouverture du fichier, même sans modifications.
J'ai essayé de regardé, mais il y a tellement de ref qu'il est impossible de trouver où ca coince.
bug excel pret.png
:cry:
 
I

ICF62

Bonjour,

juste pour répondre au post initial

il est inutile d'essayer de comparer un prêt sur 20 ans et un prêt sur 14 ou 15 ans
dans les prêts immobiliers c'est la durée qui importe

1% sur &à ans vont générer autant d'intérêt de 5% sur & an (en gros)

donc vous vous plantez lorsque vous comparez un 20 ans avec un 15 ans

l'important est avant tout votre budget familial

avec le remboursement anticipé vous arriverez au final à un prêt sur 14 ou 15 ans avec + ou = 3 à 4 mois d'écart

à force de vouloir se fier aux optimisations et simulateurs de crédit on arrive a faire des bétises.

bien cordialement
 

Aristide

Top contributeur
Bonjour,

Le calcul itératif est bien activé... l'erreur apparaît dès l'ouverture du fichier, même sans modifications.
J'ai essayé de regardé, mais il y a tellement de ref qu'il est impossible de trouver où ca coince.
Afficher la pièce jointe 2564
:cry:
Je confirme que je ne rencontre aucun problème.

Le bug n'est pas sur la cellule "Caution" mais sur "L'échéance cible"

C'est bien Excel que vous utilisez; pas Open Office ?

Si c'est bien Excel, le calcul itératif étant activé, la fonction "Automatique" l'est bien également ?

Si non tentez d'enregistrer le fichier dans une autre version d'Excel; peut-être qu'une recherche à partir d'Excel (= "F1") vous donnera une solution ?

En dernier ressort je vous propose de compresser votre fichier en "zip" et de le joindre à un message dans cette file; je verrais ce que je peux faire...........sans garantie de résultat !

Cdt
 
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