Avis investissement LMNP

[AZATHOT]

Bonjour à tous,

Je viens lire vos avis éclairés sur un projet d'investissement en LMNP dans une résidence étudiante.

Ma situation :
- 37 ans, mariés, 2 enfants,
- propriétaire de ma résidence principale (encore 6 ans de remboursement)
- 2 investissements locatifs : Scellier 2010 (reste 6 ans de Crédit) et Pinel 2017 (reste 13 ans de crédit)
- 100 K€ en livrets (PEL, LA, LDD)
- 100 K€ en AV + PEA
- revenus 12000 € / mois, TMI 41%

Voyant que les taux sont de nouveaux très bas et disposant d'une capacité d'emprunt, je me tâte à me relancer dans un investissement immobilier pour profiter de l'effet de levier. Etant donné mon niveau d'imposition, je ne souhaite plus aller sur de la location vide car j'ai le sentiment de surtout enrichir le fisc plus que mon patrimoine (CSG + IR + taxe foncière).
Le LMNP me semble une bonne alternative et j'envisage de me lancer dans un appartement en résidence étudiante. Un programme se construit près de chez moi à Massy (91) et je crois dans son potentiel (proximité gare, transports, commerce, et surtout écoles du plateau de Saclay).

Je dois revoir le vendeur demain mais je suis susceptible de sauter le pas pour un studio ou un 2 pièces avec une renta de 3,7%.
Quel est votre avis sur le produit dans ma situation ? Quels sont les risques à éviter ? Le gestionnaire est Nexity, certains d'entre-vous ont-ils déjà vécu de mauvaises expériences avec ? Ai-je plutôt intérêt à recourir au crédit ou à injecter de l'épargne ?

En cas de défaillance du gestionnaire ou de renégociation trop basse du bail commercial, certains ont déjà expérimenté la gestion en direct d'un LMNP une fois la période de récupération de la TVA terminée ?

Merci d'avance pour vos avis,
Anthony

 

[pahou]

Je connais deux personnes - aucun lien entre ces cas - qui ont eu des déboires avec ce constructeur ! Mais bon... je ne sais pas si c'était la partie construction ou la partie gestion des locations qui posait problème...

 

[pahou]

Je vous relis, et, pourquoi "renégociation d'un bail commercial" ? Ne s'agissait_il pas d"un appartement pour étudiant ? A mon avis, une simple annonce à la fac et vous aurez pléthore de demandes...
Quant au financement, vu les taux d'intérêt actuels, crédit sans hésiter...

 

[Buffeto]

TMI 41%

Voyant que les taux sont de nouveaux très bas et disposant d'une capacité d'emprunt, je me tâte à me relancer dans un investissement immobilier pour profiter de l'effet de levier.

avec un TMI 41 et donc surement des revenus fonciers pourquoi ne pas explorer la piste de l'achat d'un appart ou maison en Nue-propriété ?

les avantages pas d'IR en sus pendant le démembrement , un prix décoté , un patrimoine qui s'augmente et des intérêts d'emprunts déductibles de tes autres revenus fonciers .

 

[moietmoi]

Voyant que les taux sont de nouveaux très bas et disposant d'une capacité d'emprunt, je me tâte à me relancer dans un investissement immobilier pour profiter de l'effet de levier

Bonjour, oui je comprends cela, et quand on peut le faire,ne pas hésiter, en choisissant un bien de qualité;

Le LMNP me semble une bonne alternative

oui, si je compredns bien , là, tu parles de lmnp géré, par un gestionnaire avec un bail commercial de 9 ou 11 ans;
c'est une solution sans histoire si le gestionnaire/locataire tient la route; en opposition au lmnp que tu fais tout seul qui demande forcément une implication personnelle un peu plus grande, et il n'est pas sûr que tu en aies l'envie et le temps;
2 possibilités de fiscalité: l'option censi bouvard, amenant à une défiscalisation(il faut vérifier que tu n'est pas au plafond-enfants-pinel scellier...) solution un peu moins optimisée en gardant le bien longtemps( 20 ans) et la fiscalité traditionnelle du meublé ( avec amortissements) ; solution optimisée actuellement puisque , en tout cas pendant quelques années, il n'y a pas ou peu d'ir et de PS en plus, mais qui va peut être disparaître et dont personne ne sait comment seront traités les investissements en cours;

pourquoi ne pas explorer la piste de l'achat d'un appart ou maison en Nue-propriété ?

tout à fait d'accord...

 

[AZATHOT]

Merci beaucoup pour ces idées.

Effectivement, entre les Scellier, Pinel et la garde des enfants, le plafond de 10.000 € des déductions est proche (voir dépassé). Du coup je mets le Bouvard de côté et partirait plutôt sur un amortissement. (En espérant que la fiscalité ne change pas trop quand même ... mais là bien malin qui peut prédire l'avenir)

Je pensais à un LMNP géré pour la simplicité et le gain de temps. Même si cela doit amputer un peu la rentabilité.

Je n'avais pas du tout pensé à la nue-propriété mais cela semble intéressant. Ou trouve-t-on ces biens et qui sont les vendeurs ? Dans l'anciens, des particuliers qui cherchent du cache pour leurs vieux jours ? Dans le neuf, des promoteurs ?

 

[Buffeto]

Je n'avais pas du tout pensé à la nue-propriété mais cela semble intéressant. Ou trouve-t-on ces biens et qui sont les vendeurs ? Dans l'anciens, des particuliers qui cherchent du cache pour leurs vieux jours ? Dans le neuf, des promoteurs ?

en cherchant un peu sur le net , il y a des tas de sociétés qui en font .( certains meme enfilent les perl )

mais le plus simple est de passer par un CGPI .

 

[CharlyBgood]

Du coup je mets le Bouvard de côté et partirait plutôt sur un amortissement

Sage décision en effet: j'allais poser la question car tu atteins vite le plafond de niches qu'on peut s'attendre à voir aussi raboter. Le LMNP en est une.

Sinon la résidence étudiante gérée est un bon placement (j'en ai moi m^me une aussi).
C'est de l'immo sous-jacent donc gare à l'emplacement mais tu as apparemment bien bossé la question.
NEXITY reste quand même une signature de renom.
La promesse de renta de 3,7% me paraît pas délirante.
La démographie quoiqu'en légère baisse tient bon, donc on aura tjs des étudiants et surtout à Saclay.

Après il y a une autre tendance démographique encore + lourde et incontestable: les résidences Sénior: moins glam mais encore plus sûre. Si je dois refaire un LMNP géré, j'irai vers cette solution.

 

[Buffeto]

Sage décision en effet: j'allais poser la question car tu atteins vite le plafond de niches qu'on peut s'attendre à voir aussi raboter. Le LMNP en est une.

le LMNP n'est pas une niche fiscale . se fiscalité BIC avec amortissement permet de ne pas etre imposé ( ou très peu ) pendant la période d'amortissement mais elle ne permet pas une défiscalisation au sens de : baisser l'IR dû

 

[CharlyBgood]

le LMNP n'est pas une niche fiscale . se fiscalité BIC avec amortissement permet de ne pas etre imposé ( ou très peu ) pendant la période d'amortissemen

Pas payer d’impots ou très peu, les Fiscalistes appellent ça une dépense fiscale. Le LMNP est donc bien 1 niche, mon cher Buffetto.