Avis investissement LMNP Cergy

[infosvefa]

Bonjour,

J'ai une opportunité d'investissement locatif dans un bien "ancien" à Cergy, dont voici les caractéristiques :
- studio de 27m2 au 5ème étage avec ascenseur, avec balcon et place de parking
- situation idéale dans la cours des Merveilles, à proximité de tous les commerces/activités et moins de 200m du RER A Cergy-Le-Haut

L'idée est de le refaire à neuf avec des travaux et de le louer en meublé (LMNP au réel) pour 790€/mois charges comprises.

Quelques chiffres :
- prix d'achat frais d'agence inclus : 117 779€
- frais de notaire : 9 500€
- travaux : 19 300€
- ameublement : 4 200€
- taxe foncière : 700€/an
- charges copro : 900€/an
=> rentabilité brute de 6,33% et nette de 5,27%

Pensez-vous qu'il s'agisse d'une belle opportunité et que le loyer demandé soit tenable ?
La demande vous semble suffisamment forte à Cergy pour du meublé en studio à cet emplacement ?
Si le loyer est trop élevé, pensez-vous qu'il puisse être jouable de louer le parking à 60€ de façon indépendante de l'appartement à 730€ ?

En parallèle, j'ai vu des logements neufs (VEFA) du type F2 à 190k€ pour 45m2 à la station RER A Cergy-Préfecture, ce qui donne à peu près le même prix au m2... ça me refroidit un peu du coup.

Merci beaucoup pour vos avis et votre aide !

 

[chrishouv]

Petite précision fiscale si tu choisis de louer indépendamment la place de parking du logement, l'opération de location de parking sera imposable à la TVA.

https://www.google.com/url?sa=t&rct...-30-20120912&usg=AOvVaw3RICdXOBsAsNO243ZJcsR0

 

[Buffeto]

Petite précision fiscale si tu choisis de louer indépendamment la place de parking du logement, l'opération de location de parking sera imposable à la TVA.

il n'y a pas de petits profits ......

 

[Buffeto]

En parallèle, j'ai vu des logements neufs (VEFA) du type F2 à 190k€ pour 45m2 à la station RER A Cergy-Préfecture, ce qui donne à peu près le même prix au m2... ça me refroidit un peu du coup.

effectivement pour le prix au mètre carré ca revient à peu près au meme .à voir si les logements neufs sont pinelisables?

 

[chrishouv]

il n'y a pas de petits profits ......

La TVA sur les parkings, même si c'est peu en montant, c'est intéressant pour l'Etat car il n'y a quasiment pas de TVA déductible sur l'opération. Donc TVA payante dans 99.9% des cas

 

[infosvefa]

Merci pour l'info sur la TVA parking, bon à savoir !
Oui les logements neufs sont pinelisables, mais Pinel implique plafond de loyer + engagement de détention dans la durée + plafond de ressources locataires... assez contraignant par rapport à du LMNP.
De plus, Pinel peut générer des impôts fonciers, alors qu'un LMNP potentiellement aucun grâce à l'amortissement.

Bon sinon, je viens d'appeler une agence. Elle m'a indiqué avoir loué un bien sensiblement identique (surface, balcon, parking, emplacement, refait à neuf et meublé) pour 675€ CC en 3 semaines. Du coup ça me refroidit encore plus...

 

[Buffeto]

Bon sinon, je viens d'appeler une agence. Elle m'a indiqué avoir loué un bien sensiblement identique (surface, balcon, parking, emplacement, refait à neuf et meublé) pour 675€ CC en 3 semaines. Du coup ça me refroidit encore plus...

ca ne me surprend pas beaucoup mais où as tu pris le tarif de 790€/mois du départ ?

 

[chrishouv]

Merci pour l'info sur la TVA parking, bon à savoir !
Oui les logements neufs sont pinelisables, mais Pinel implique plafond de loyer + engagement de détention dans la durée + plafond de ressources locataires... assez contraignant par rapport à du LMNP.
De plus, Pinel peut générer des impôts fonciers, alors qu'un LMNP potentiellement aucun grâce à l'amortissement.

Bon sinon, je viens d'appeler une agence. Elle m'a indiqué avoir loué un bien sensiblement identique (surface, balcon, parking, emplacement, refait à neuf et meublé) pour 675€ CC en 3 semaines. Du coup ça me refroidit encore plus...

Quand tu parles d'impôts fonciers, ce sont impôt sur le revenu + prélèvements sociaux?

Ne pas oublier qu'en cas de LMNP, tu peux être redevable de la Cotisation foncière des entreprises suivant les exonérations votées ou pas par la commune ou communauté de commune du bien.

 

[moietmoi]

La TVA sur les parkings, même si c'est peu en montant, c'est intéressant pour l'Etat car il n'y a quasiment pas de TVA déductible sur l'opération. Donc TVA payante dans 99.9% des cas

oui, mais en franchise en base... on ne s'occupe pas de la tva;on facture hors tva, c'est tout , on l'indique sur la facture;(toujours d'actualité) ou même en dispense ,on facture la tva et on la garde...( en tout cas jusqu'en 1999?)

en tout cas si vous louez 100, il vous reste 100(tant que vous restez en dessous de ,je crois 32400 euros de loyers hors location par société)

 

[moietmoi]

neuf ou ancien? libre ou meublé?
a prix et rentabilité égales
dans un cas pas de travaux à prévoir, rotation des locataires faibles
dans l'autre, être proche du lieu,intervention régulière pour de l'entretien, et rotation des locataires....
Donc pour être valable, il faut que l'ancien meublé rapporte vraiment plus que le neuf;