Mais non, vous mélangez tout...
Il n'y a rien de mélangé, merci
Pas en immobilier. Les banques financent, et même avec joie. Mais elles imposent au promoteur d'apporter des fonds propres, à hauteur d'environ 20% du projet. De la même manière que si vous achetez un logement, la banque va certainement vous demander un apport personnel.
Le promoteur sollicite le participatif parce qu'il y gagne en temps, et en argent. Avant, il devait partager avec des associés... Maintenant, il sert un rendement à un prêt obligataire.
Ce que vous dites est juste (pas de différence pour le promoteur) mais il n'empêche, vous êtes créancier junior, i.e. payé après les banques qui ont des garanties prioritaires sur celles des prêteurs en crowdfunding. Pour reprendre votre image, oui c'est de l'apport, demandé par les banques pour diminuer leur propre risque. Si le projet échoue, elles seront payées avant vous, comme pour un apport dans une résidence princale. Si vous avez financé votre résidence principale avec 50% d'emprunt et que sa valeur baisse de 50%, vous aurez perdu la totalité de votre apport, la banque rien du tout...
Dans le cas qui nous occupe, si le projet ne se vend qu'à 90%, c'est 10% de perte mais zéro pour les banques, par contre les prêteurs via crowdfunding sont les premiers impactés. Le marché immobilier est au beau fixe aujourd'hui avec les taux mais supposons que ça change, devoir faire 10% de rabais sur un programme c'est loin d'être impossible. Une faillite du constructeur aussi. Etc. Et ça se transforme vite en 100% de pertes pour le prêteur crowdfunding.
Le risque associé est au final plus proche de celui des actionnaires que des prêteurs senior. En termes financiers, ça se rapproche de la dette mezzanine, la moins sécurisée qui soit. Sans ça cela ne rapporterait pas 10% par an dans un monde où les OAT 10 ans sont négatifs... Les prêteurs via Lendy ne vous diront pas le contraire après avoir tout perdu il y a un mois.
Mise mini : 100€ sur certaines plateformes.
Je doute très fortement que le temps nécessaire pour analyser le dossier sérieusement vale les 10-15€ d'intérêt qu'un placement de 100€ en crowdfunding immobilier rapporterait au max sur 2 ans (après flat tax)...
Le retard n'est pas un risque en immobilier. C'est un aléa dû aux intempéries, à la lenteur administrative, et à divers facteurs comme un retard pour fouilles archéologiques. Il est pris en compte et les prêts, s'ils ont une durée type, intègrent aussi une possibilité de durer un peu plus.... Comme 'être remboursés par anticipation. Bien sûr, s'ils durent plus longtemps, les intérêts sont calculés en conséquence.
On est bien d'accord sur le fait que le retard est rémunéré. Mais je soulignais que quelqu'un avec 100k€ de capital peut se permettre d'avoir un projet un peu en retard et d'attendre un an pour toucher son argent. Quelqu'un avec 10k de capital, pas autant. Les conséquences sont plus lourdes en tout cas. Conseiller un placement intégralement bloqué, sans date de remboursement certaine, c'est griller les étapes de construction du patrimoine. Surtout que le posteur est 1. jeune 2. propriétaire. 3. automobiliste. Ca fait beaucoup de raisons d'avoir à sortir en urgence des montants importants et d'avoir donc besoin de son épargne. Vu l'enthousiasme à essayer chaque mois un nouveau produit de notre posteur, un tel placement me semble très loin d'être le plus adéquat.
A nouveau, je n'ai rien contre le crowdfunding immobilier (le rendement assez élevé récompense un risque assez élevé) mais ce n'est pas adapté dans ce cas précis (on est bien dans le sujet
). C'est mettre le toit sans avoir posé les fondations (i.e. AV & PEA comme mentionné plus haut).