Sa rédaction va être vue ici du côté acquéreur. Celui-ci se fait souvent imposer des conditions qui ne lui conviennent pas (imprimés ‘tout faits’ de compromis des AI, logiciels notariaux) : il faut les refuser.
J’ai même vu un AI mentionner une source de financement inexacte sur un compromis, le produit d’une vente à venir y étant transformé en apport personnel disponible...Les acquéreurs s’étant désistés, ils ont eu à leur charge la clause pénale.
Il est évident que le vendeur, lui, veillera à ses intérêts en cherchant à obtenir une clause rendant le prêt le plus facile possible à obtenir, sous réserve de ne pas inclure de clause excessive (genre contacter X banques, ce qui n’est pas admis). C’est le cas en général dans les avant-contrats faits par des intermédiaires, qui défendent avant tout le vendeur.
Mais sa meilleure protection repose sur un prix de vente ne plumant pas trop le pigeon, et sur le choix d’un acquéreur dodu à point.
A quoi veiller ? C’est d’autant plus important que l’inévitable clause pénale (elle n’est pas obligatoire, et son montant est à négocier, même si le plus souvent elle fixée est entre 5 et 10%) vous coincera si le prêt a été obtenu tel qu’il a été défini au compromis...
N’oubliez pas que vous avez un droit de rétractation après signature du compromis : mieux vaut l’utiliser plutôt que de croire pouvoir susciter ensuite un refus de complaisance auprès d’une banque.
1) les conditions classiques du prêt :
Ne vous engagez pas sur des conditions qui vous soient défavorables (sans empêcher pour autant l’obtention d’un prêt, puisque vous voulez acheter) par désir effréné de réaliser cet achat:
- le montant : n’acceptez pas de le réduire si cela doit vous exposer à des difficultés ensuite (travaux, mobilier, équipement) afin d’avoir un dossier plus présentable.
- le taux contractuel doit être réaliste, selon les conditions du moment (voyez les sites spécialisés, notamment ceux de courtiers) mais sans dépasser un niveau vous mettant en fâcheuse posture. Si vous souhaitez 4% quand c’est un objectif réaliste pour la durée prévue, n’allez pas jusqu’à accepter 4,5%.
- la durée : allonger le prêt inconsidérément vous coûtera très cher et, au-delà de X années, ne vous permettra même pas d’emprunter plus, juste d’abaisser la mensualité afin de ‘faire passer’ votre dossier dans votre limite d’endettement.
- la mensualité à ne pas dépasser, pas seulement en fonction des fameux 33% qu’une banque peut dépasser pour de hauts revenus, mais en fonction de votre cas personnel (compte tenu de ce que l’avenir peut aussi vous réserver).
- taux fixe ou variable ? Vous aurez vu sur ce forum que le taux variable peut se révéler un piège redoutable. Encore une fois ne le prenez pas à seule fin de ‘faire passer’ votre dossier...
2) les autres conditions du prêt :
- Je conseille d’ajouter une clause sur le coût de l’assurance des emprunteurs (ADI) qui a un grand rôle dans l’économie du projet.
- Ne précisez pas que vous accepteriez un prêt en devise (franc suisse, etc.): si vous êtes capable de prendre ce risque, c’est une chose à éventuellement examiner, mais sans vous lier par avance.
- les délais sont importants, en général seront fixés 2 termes successifs : pour demander une offre préalable de prêt puis pour l’obtenir (mais là c’est la banque qui est responsable, sauf si vous ne lui fournissez pas à temps les pièces nécessaires).
Un délai trop court vous empêchera de comparer plusieurs banques. Mais le vendeur a aussi intérêt à ne pas voir traîner l’affaire...
- Attention surtout à ce fait : il vous restera, une fois l’offre préalable signée et retournée à la banque, à constituer les garanties. L’ADI peut poser problème : la banque va en général émettre l’offre avant l’accord de l’assureur. Si celui-ci n’arrive pas vous allez finalement voir le prêt vous être refusé...
Or la Cour de cassation juge que "la clause ‘sous réserve de l’acceptation à l’assurance des emprunteurs’ ne prive pas d’un caractère ferme l’offre de crédit caractérisant l’obtention d’un prêt au sens de l’article L. 312-16 du Code de la consommation" (3e civ., 23 juin 2010, pourvoi n° 09-15.963). Donc vous avez obtenu votre prêt...sans l’obtenir. Ainsi l’offre de prêt est ferme et définitive, la condition suspensive d’obtention de prêt à laquelle est suspendu le contrat de vente est néanmoins accomplie.
Il faut donc que la rédaction de la condition suspensive d’obtention d’un prêt immobilier (donc sans réserves de garanties ou d’assurances) vous prémunisse contre ce risque. Mais le vendeur ne sera certainement pas d’accord !
NB : ceci joue encore plus pour les prêts professionnels (C.A. de Saint Denis de La Réunion, ch. civ., 2 sept. 2011).
***
Le mieux quand on a un achat en tête est de se renseigner auprès des banques à l’avance sur sa faisabilité : cela vous évitera des démarches inutiles, et avec une simulation vous rassurerez l’AI ou le vendeur en pouvant montrer qu’une banque a toutes chances de vous suivre sur ce projet.
Ce n’est pas une fois le compromis signé qu’il faut s’y lancer : là il ne doit plus s’agir que d’obtenir une offre préalable de prêt qui cette fois engagera la banque.
Retenez enfin que si une banque vous refuse un prêt, ce n’est pas forcément par méchanceté : en défendant son intérêt, là, il se trouve qu’elle défend aussi le vôtre en vous évitant de vous lancer dans une opération dangereuse. Et vous ne pouvez rien contre ce refus.
N’allez pas voir toutes les banques en espérant en trouver une qui accepte malgré plusieurs refus successifs : vous risquez plus qu’elle si elle a une hypothèque ou une caution à faire jouer si vous êtes défaillant.
J’ai même vu un AI mentionner une source de financement inexacte sur un compromis, le produit d’une vente à venir y étant transformé en apport personnel disponible...Les acquéreurs s’étant désistés, ils ont eu à leur charge la clause pénale.
Il est évident que le vendeur, lui, veillera à ses intérêts en cherchant à obtenir une clause rendant le prêt le plus facile possible à obtenir, sous réserve de ne pas inclure de clause excessive (genre contacter X banques, ce qui n’est pas admis). C’est le cas en général dans les avant-contrats faits par des intermédiaires, qui défendent avant tout le vendeur.
Mais sa meilleure protection repose sur un prix de vente ne plumant pas trop le pigeon, et sur le choix d’un acquéreur dodu à point.
A quoi veiller ? C’est d’autant plus important que l’inévitable clause pénale (elle n’est pas obligatoire, et son montant est à négocier, même si le plus souvent elle fixée est entre 5 et 10%) vous coincera si le prêt a été obtenu tel qu’il a été défini au compromis...
N’oubliez pas que vous avez un droit de rétractation après signature du compromis : mieux vaut l’utiliser plutôt que de croire pouvoir susciter ensuite un refus de complaisance auprès d’une banque.
1) les conditions classiques du prêt :
Ne vous engagez pas sur des conditions qui vous soient défavorables (sans empêcher pour autant l’obtention d’un prêt, puisque vous voulez acheter) par désir effréné de réaliser cet achat:
- le montant : n’acceptez pas de le réduire si cela doit vous exposer à des difficultés ensuite (travaux, mobilier, équipement) afin d’avoir un dossier plus présentable.
- le taux contractuel doit être réaliste, selon les conditions du moment (voyez les sites spécialisés, notamment ceux de courtiers) mais sans dépasser un niveau vous mettant en fâcheuse posture. Si vous souhaitez 4% quand c’est un objectif réaliste pour la durée prévue, n’allez pas jusqu’à accepter 4,5%.
- la durée : allonger le prêt inconsidérément vous coûtera très cher et, au-delà de X années, ne vous permettra même pas d’emprunter plus, juste d’abaisser la mensualité afin de ‘faire passer’ votre dossier dans votre limite d’endettement.
- la mensualité à ne pas dépasser, pas seulement en fonction des fameux 33% qu’une banque peut dépasser pour de hauts revenus, mais en fonction de votre cas personnel (compte tenu de ce que l’avenir peut aussi vous réserver).
- taux fixe ou variable ? Vous aurez vu sur ce forum que le taux variable peut se révéler un piège redoutable. Encore une fois ne le prenez pas à seule fin de ‘faire passer’ votre dossier...
2) les autres conditions du prêt :
- Je conseille d’ajouter une clause sur le coût de l’assurance des emprunteurs (ADI) qui a un grand rôle dans l’économie du projet.
- Ne précisez pas que vous accepteriez un prêt en devise (franc suisse, etc.): si vous êtes capable de prendre ce risque, c’est une chose à éventuellement examiner, mais sans vous lier par avance.
- les délais sont importants, en général seront fixés 2 termes successifs : pour demander une offre préalable de prêt puis pour l’obtenir (mais là c’est la banque qui est responsable, sauf si vous ne lui fournissez pas à temps les pièces nécessaires).
Un délai trop court vous empêchera de comparer plusieurs banques. Mais le vendeur a aussi intérêt à ne pas voir traîner l’affaire...
- Attention surtout à ce fait : il vous restera, une fois l’offre préalable signée et retournée à la banque, à constituer les garanties. L’ADI peut poser problème : la banque va en général émettre l’offre avant l’accord de l’assureur. Si celui-ci n’arrive pas vous allez finalement voir le prêt vous être refusé...
Or la Cour de cassation juge que "la clause ‘sous réserve de l’acceptation à l’assurance des emprunteurs’ ne prive pas d’un caractère ferme l’offre de crédit caractérisant l’obtention d’un prêt au sens de l’article L. 312-16 du Code de la consommation" (3e civ., 23 juin 2010, pourvoi n° 09-15.963). Donc vous avez obtenu votre prêt...sans l’obtenir. Ainsi l’offre de prêt est ferme et définitive, la condition suspensive d’obtention de prêt à laquelle est suspendu le contrat de vente est néanmoins accomplie.
Il faut donc que la rédaction de la condition suspensive d’obtention d’un prêt immobilier (donc sans réserves de garanties ou d’assurances) vous prémunisse contre ce risque. Mais le vendeur ne sera certainement pas d’accord !
NB : ceci joue encore plus pour les prêts professionnels (C.A. de Saint Denis de La Réunion, ch. civ., 2 sept. 2011).
***
Le mieux quand on a un achat en tête est de se renseigner auprès des banques à l’avance sur sa faisabilité : cela vous évitera des démarches inutiles, et avec une simulation vous rassurerez l’AI ou le vendeur en pouvant montrer qu’une banque a toutes chances de vous suivre sur ce projet.
Ce n’est pas une fois le compromis signé qu’il faut s’y lancer : là il ne doit plus s’agir que d’obtenir une offre préalable de prêt qui cette fois engagera la banque.
Retenez enfin que si une banque vous refuse un prêt, ce n’est pas forcément par méchanceté : en défendant son intérêt, là, il se trouve qu’elle défend aussi le vôtre en vous évitant de vous lancer dans une opération dangereuse. Et vous ne pouvez rien contre ce refus.
N’allez pas voir toutes les banques en espérant en trouver une qui accepte malgré plusieurs refus successifs : vous risquez plus qu’elle si elle a une hypothèque ou une caution à faire jouer si vous êtes défaillant.