Attention à la rédaction de la condition suspensive d’obtention d’un prêt immobilier

[Elaphus]

C'est pour cette raison que je préconise d'inclure le coût de l'ADI dans la clause.

Si on se trouve obligé, pour raison de santé, de passer par la procédure spéciale, et très coûteuse, et si l'OP a été émise, on sera coincé par la clause pénale du compromis si le prêt devient trop cher.

 

[Elaphus]

Je replace ici cette très utile intervention d'ICF62:

le soucis se pose surtout lorsque le client vient nous voir pour un montage de dossier et que nous nous apercevons à l'étude du dossier qu'il n'est pas présentable en banque par exemple avec rejets de prélévements, rejet de chèque ou comptes débiteurs en permanences, bref dossier pourri.
les banques refusent souvent de nous délivrer un refus de prêt car elles doivent, pour arriver à l'impression du refus de prêt, monter entierement le dossier en informatique.

j'arrive à contourner le problème en demandant à mes correspondants en banque de m'envoyer un mail avec leur signature banque indiquant leur refus de financer.
quand le dossier est vraiment infaisable, j'envoie à 4 ou 5 banques qui se prêtent à cette petite rédaction de mail.

jusqu'a présent celà a toujours suffit.

il faut dire aussi que devant les tribunaux on retrouve souvent des cas extrèmes avec des vendeurs ou des négociateurs immobiliers qui veulent à tout prix toucher les pénalités ou leurs honoraires.

dans l'exemple cité par Elaphus, il me semble tout de même que le courtier aurait au moins pû faire l'effort de contacter les banques pour recueillir un courrier des banques car à l'époque des faits les banques le pratiquaient encore facilement et nous avions souvent le cas.

pour élargir encore la réflexion sur les conditions suspensives, il faut aussi y adjoindre le fait que certains agents immobiliers "ajoutent" la clause de mandat de recherche de capitaux "par l'agence" alors qu'ils se contente souvent de donner le numéro du clients à une ou quelques banques sans se soucier de recueillir les documents comme prévu dans ce fameux mandat.
j'ai réussi à dégager la responsabilité d'un acquéreur il y a quelques années en mettant en demeure l'agent immobilier d'apporter la preuve de ses démarches pour rechercher un financement.......l'acquéreur n'a plus jamais entendu parlé de rien.

 

[Elaphus]

Je replace ici cet exemple de rédaction de clause (aden):

Voici ce qui est noté dans notre contrat de réservation:

"PRETS SOLLICITES PAR LE CLIENT
Le client déclare avoir l'intention de financer son acquisition à l'aide des prêts indiqués ci-après à l'article PLAN DE FINANCEMENT du titre II - CONDITIONS PARTICULIERES du présent contrat de réservation, sauf à renoncer expressément à cette intention dans les CONDITIONS PARTICULIERES.

A défaut de précisions sur le ou les prêts qui sont sollicités, le CLIENT déclare faire son affaire personnelle de ce financement.

Le CLIENT déclare qu'il n'envisage pas de solliciter d'autres prêts que celui ou ceux indiqués pour financer son acquisition; il reconnaît avoir été informé qu'en conséquence il ne saurait se prévaloir du bénéfice de l'article L.312-13 du Code de la Consommation en cas de non obtention d'un crédit autre que celui ou ceux qu'il aura mentionnés, notamment pour obtenir la restitution de dépôt de garantie sous l'article I 12.

-Si le client ne justifie pas de l'obtention du ou des prêts visés au plan de financement figurant aux conditions particulières. En conséquences, le CLIENT ne pourra exiger du MAITRE D'OUVRAGE d'acquérir sous la condition suspensive relative à l'obtention des prêts qui est prévue à l'articule L.312-16 alinéa du Code de la Consommation.

-Si le MAITRE D'OUVRAGE n'obtient pas le permis de construire définitif visé au I ou s'il ne devient pas définitif."

Dans la partie "II.9- PLAN DE FINANCEMENT
Par application de la loi du 26 juillet 1993, le CLIENT déclare qu'il envisage de financer comme suite son acquisition:
Apport personnel
Prêt relais
Prêt classique
TOTAL
Prêts: montant, taux maximum, durée maximale à préciser."

Nous n'avons mis que des montants dans cette partie, car nous ne connaissions pas les taux, et surtout, parce que nous voulons vraiment acquérir cette VEFA!

La partie en rouge démontre le "pourquoi du comment" des ennuis: des acquéreurs qui sont prêts à tout accepter en croyant que l'achat immobilier sera l'entrée dans le paradis, alors que le plus souvent cela va amener le début des ennuis.

Et c'est ce penchant qu'exploitent les rédacteurs de telles clauses.

A défaut de précisions sur le ou les prêts qui sont sollicités, le CLIENT déclare faire son affaire personnelle de ce financement.

Donc toute absence de précisions se retourne contre vous...

Et particulièrement grave est l’absence de taux: dès lors vous serez coincée, il sera bien rare qu'une banque vous refuse un crédit à taux limite usure!

Une chose peut vous sauver: le risque issu de votre crédit-relais, par les temps qui courent les banques seront réticentes.

Sondez-les,et si vous sentez que le refus est possible, ne demandez pas un taux trop optimiste, ce qu'on vous reprocherait.

 

[ICF62]

un conseil pour ceux qui achètent un bien ancien nécessitant des travaux, il est indispensable d'indiquer dans la condition suspensive le montant du financement travaux inclus. surtout si leur montant est conséquent.

dans le cas contraire l'acheteur peut être contraint de déposer sa demande de prêt pour le seul montant de la valeur du bien et frais annexes de vente et se retrouve l'heureux propriétaire d'un bien non habitable.

valable également lors de l'achat d'un terrain dont le financement incluera le financement de la construction.

 

[Elaphus]

Une décision importante relatée ici:

http://www.jurisprudentes.net/Responsabilite-in-solidum-du.html

[h=1]Responsabilité in solidum du courtier en prêts immobiliers et de l’agence[/h]

mercredi 21 décembre 2011 , par Juris Prudentes

[h=2]Le courtier SA CAFPI a manqué à ses devoirs d’information et de conseil en acceptant d’instruire des demandes de prêts relais sans disposer d’une estimation sérieuse et objective des immeubles objets de ces concours financiers.[/h]

Engage sa responsabilité l’agence immobilière dont l’erreur commise, tant dans le cadre de sa mission de recherche de financement que des mandats de vente confiés par les époux acquéreurs a été substantielle, le refus de financement opposé par le banquier révélant que l’estimation des immeubles des acquéreurs excédait d’au moins 35 % leur valeur de vente réelle. Spécialement, cette surestimation a été la cause déterminante du refus des banques et de la défaillance de la condition suspensive.

 

[Elaphus]

Attention, un acquéreur vient d'être condamné (C.A. de Nîmes, Ch. civ. 2, sect. A, 14 avr. 2011;R. G. N° 09/04537) pour avoir demandé soit un prêt avec un taux d’intérêt de 3,96 % (276.380 €) soit avec un taux d’intérêt de 4,2 % (266.000 €).
Ces 2 demandes sont donc non conformes à la clause suspensive d’obtention d’un ou plusieurs prêts pour un montant amortissable de 275.500 euro d’une durée de 15 ans et au taux de 4 pour cent .

On peut y voir la nécessité absolue de se conformer strictement à la rédaction de la clause suspensive d’obtention du prêt: la différence peut sembler minime (l'acquéreur acceptait dans un cas un taux plus élevé...et pour un montant plus faible, ce qui devait mieux 'passer'.).

C'est un peu hara-kiriesque, cette affaire, mais plus méchante que bête?

 

[ICF62]

un prêt avec un taux d’intérêt de 3,96 % (276.380 €) Ces 2 demandes sont donc non conformes à la clause suspensive d’obtention d’un ou plusieurs prêts pour un montant amortissable de 275.500 euro d’une durée de 15 ans et au taux de 4 pour cent .

C'est un peu hara-kiriesque, cette affaire, mais plus méchante que bête?

OUI car un prêt de 275500 sur 15 ans à 4% génére une mensualité hors assurance de 2037.84€ et le prêt demandé de 276.380€ à 3.96% donne une mensu hors assurance de 2038.81 €

de là à dire que le 1€ d'écart a motivé le refus de prêt !!!

 

[Elaphus]

Le pire est quand même l'autre demande de prêt...
Il faudra suivre l'issue d'un éventuel pourvoi.

 

[Elaphus]

Ajout: si on doit avoir plusieurs prêts (PTZ, autres prêts, éventuellement de durée différente...)il faut bien entendu le préciser dans la clause suspensive.

 

[Elaphus]

Il ne s'agit pas là de la condition suspensive d’obtention d’un prêt immobilier, mais je le place ici pour ne pas ouvrir un autre sujet, et ça peut donner des idées.

Le client d'un promoteur immobilier avait acheté en VEFA un deux-pièces de 48 m² pour 197.000 euros à Arpajon en région parisienne.
Il avait fait insérer cette clause: elle stipule que la banque qui délivre la garantie finale d'achèvement, utile pour finir les travaux en cas de défaillance du promoteur, devrait être notée au moins «A +» par les agences de notation.

Une clause que ce client, qui travaille dans un établissement financier, avait spécifiquement demandée mais dont Camar n'avait pas connaissance puisqu'il a racheté le programme immobilier concerné à un autre promoteur.

Or la banque en question, l'une des plus grandes en France, a vu sa note dégradée par Standard & Poor's le 24 janvier.

Le client ne s'est donc pas présenté devant le notaire pour signer l'acte de vente définitif. Et il demande le remboursement de son acompte de 9.500 euros. Le promoteur ne veut pas accéder à sa demande.

http://www.lefigaro.fr/immobilier/2...aussi-de-la-vente-d-un-2-pieces-en-france.php