Attention à la rédaction de la condition suspensive d’obtention d’un prêt immobilier

[Fred91]

Bonjour,
la condition suspensive est destinée à protéger l'acquéreur en cas de non obtention du prêt mais aussi en cas de hausse excessive de taux ou de la durée du prêt demandé.
le taux limite indiqué évite donc que l'acquéreur se trouve dans l'obligation de devoir accepter n'importe quel taux ou durée pour le financement.
donc si le taux à augmenté vous avez, vous l'acquéreur, le droit de faire jouer la clause pour dépassement du taux maximum indiqué mais rien ne vous empêche d'accepter le financement avec ce taux plus élevé, le compromis ne sera pas remis en cause.

bien cordialement

Bonjour,

Et non justement c'est la que vous vous trompez, si les taux ont augmenté le vendeur peut me reprocher de ne pas avoir fait de demande de prêt conforme au compromis ....

Il faudra pour ne pas réaliser la condition suspensive un refus de prêt avec les même caractéristiques que celui du compromis.

Mais concrètement si les taux changent la banque n'acceptera pas une demande de prêt avec un taux plus bas que ce qu'elle propose, donc comment faire vous pour être dans les clous ?

Merci à vous

 

[ICF62]

Bonjour,
Et non justement c'est la que vous vous trompez, si les taux ont augmenté le vendeur peut me reprocher de ne pas avoir fait de demande de prêt conforme au compromis ....
Il faudra pour ne pas réaliser la condition suspensive un refus de prêt avec les même caractéristiques que celui du compromis.
Mais concrètement si les taux changent la banque n'acceptera pas une demande de prêt avec un taux plus bas que ce qu'elle propose, donc comment faire vous pour être dans les clous ?
Merci à vous

Bonjour,
je ne sais que répondre puisque je suis dans l'erreur.
ce qui me gêne c'est que je fais cette erreur depuis quinze ans et que les 500 clients par an que je reçois pour leur recherche de prêt immobilier pourraient m'en vouloir un jour .............
bien cordialement

 

[vivien]

Bonjour,

Et non justement c'est la que vous vous trompez, si les taux ont augmenté le vendeur peut me reprocher de ne pas avoir fait de demande de prêt conforme au compromis ....

Auriez vous un texte ou une jurisprudence qui confirme votre propos ?
Le vendeur ne peut rien vous reprocher, il a signé lui aussi le compromis. De plus quand un client fait une demande de crédit, il n'indique pas le taux qu'il veut. C'est la banque qui fait la proposition que le client est libre d'accepter ou pas.

Cdlt

 

[paal]

Bonjour,
Auriez vous un texte ou une jurisprudence qui confirme votre propos ?
Le vendeur ne peut rien vous reprocher, il a signé lui aussi le compromis.

Primo, il me semble qu'il est utile de rappeler que le compromis est un avant contrat, mais qu'il repose sur le droit des contrats, et donc sur l'accord des parties à la fois sur le descriptif du bien, mais également sur les conditions du financement de ce bien par l'acquéreur ...

Qui dit accord, dit acceptation des clauses qui y sont insérées, dont le détail se trouvent influencées par les prescriptions de la loi Scrivener, applicables dans ce domaine ....

https://www.pap.fr/acheteur/comprom...dit/a3311/quest-ce-quune-condition-suspensive

De ce que j'ai lu, il me semble qu'il soit important que les points suivants soient précisés :

- le nombre de prêts sollicités (ou d'organismes financiers à consulter) pour réaliser le financement, le tout dans un délai précisé de XX jours à compter de la signature du compromis ; la loi indique 1 mois, mais dans la pratique, c'est souvent un délai d'un minimum de 60 jours (voire davantage) ; si le vendeur n'est pas d'accord sur ce premier élément, il ne signe pas, c'est tout ...

- ensuite les caractéristiques du ou des prêts, exprimées en terme de montants empruntés, de durées de remboursement sollicités, ainsi que de taux maximal applicable à ces prêts ....

De plus quand un client fait une demande de crédit, il n'indique pas le taux qu'il veut.

Bien entendu, et si les conditions du marché sont généralement à 1.80% (exemple), une demande de crédit prévue sur une base de 1.20% ou 150% ne sera pas recevable, car hors des conditions du marché ....

Mais le candidat à l'achat va pouvoir indiquer le taux MAXIMAL qu'il est susceptible d'accepter pour financer son acquisition ; ensuite, libre à lui d'aller consulter plusieurs organismes (dont le nombre minimal, peut se trouver indiqué dans la clause suspensive), afin d'obtenir les meilleurs conditions qui soient ...

Une fois ces informations insérées dans la clause suspensive et acceptées par le vendeur, restera le délai d'attente pour la fourniture (ou le refus) d'une offre de prêt ....

C'est la banque qui fait la proposition que le client est libre d'accepter ou pas.
Cdlt

Dans la pratique, et en dehors d'un acquéreur qui ne soit pratiquement pas finançable, il est rare qu'un candidat ne puisse pas obtenir de prêt du tout ; par contre, une ou plusieurs des banques peut décider que dans les conditions du prêt énoncées au compromis, ce candidat ne puisse pas obtenir son/ses prêts dans les conditions prévues.

Si le candidat acheteur souhaite obtenir son financement (compte tenu de tous les paramètres qui lui sont personnels, capacité d'emprunt, reste à vivre, etc ...), il sera utile qu'il ne soit pas trop gourmand (et donc restrictif) sur les économies potentielles pouvant être entrevues sur le taux du crédit ....

 

[Fred91]

Bonjour,


Auriez vous un texte ou une jurisprudence qui confirme votre propos ?
Le vendeur ne peut rien vous reprocher, il a signé lui aussi le compromis. De plus quand un client fait une demande de crédit, il n'indique pas le taux qu'il veut. C'est la banque qui fait la proposition que le client est libre d'accepter ou pas.

Cdlt

La voici

Ce qui signifie que si le taux est trop haut dans le compromis, il faut pouvoir prouver un refus de prêt au taux trop haut par exemple.

Qu'en pensez vous ?

 

[Fred91]

Mais le candidat à l'achat va pouvoir indiquer le taux MAXIMAL qu'il est susceptible d'accepter pour financer son acquisition ; ensuite, libre à lui d'aller consulter plusieurs organismes (dont le nombre minimal, peut se trouver indiqué dans la clause suspensive), afin d'obtenir les meilleurs conditions qui soient ...

Merci pour votre réponse, alors comment prouver dans le cas ou la banque accepte a un taux supérieur que le taux mentionné dans le compromis qu'elle refuse le prêt au même condition que noté dans ce même compromis ?

 

[Aristide]

Bonjour,

ce qui me gêne c'est que je fais cette erreur depuis quinze ans et que les 500 clients par an que je reçois pour leur recherche de prêt immobilier pourraient m'en vouloir un jour .............

Merci pour votre réponse, alors comment prouver dans le cas ou la banque accepte a un taux supérieur que le taux mentionné dans le compromis qu'elle refuse le prêt au même condition que noté dans ce même compromis ?

???
Pas clair !!!

Raisonnons un peu.

Votre vendeur veut que la transaction aboutisse.

Vous vous le voudriez aussi mais pas un n'importe quelle condition d'où une clause suspensive avec taux maximum dans le compromis.

La banque vous fait une offre de prêt à un taux donné; elle est engagée définitivement sur ce taux et ne peut plus l'augmenter.

Si ce taux est inférieur à celui du compromis => pas de problème

Si ce taux est supérieur à celui du compromis l'offre engage toujours la banque mais vous vous n'êtes pas obligé de l'accepter et la clause suspensive du compromis relative audit taux pourra être invoquée pour l'annuler.

Pas besoin d'un refus de la banque............qui d'ailleurs ne pourra plus puisqu'elle a émis une offre qui l'engage définitivement.

Cdt

 

[vivien]

La voici

Pas du tout. A à mon sens c'est exactement le contraire et cette décision confirme les propos de ICF62.

Dans l'arrêt de la Cour de Cassation il est indiqué :
"avait sollicité de la banque BNP Paribas un prêt à un taux ne correspondant pas aux caractéristiques de la promesse,"
L'acheteur avait accepté /indiqué un taux de 4,75 % et pour se désengager produit un refus d'une banque à 4.20 %. La Cour considère qu'il est bien engagé. Il aurait dû produire un refus d'une banque avec un taux de 4.75 %. A titre personnel je pense que l'attestation produite(v4.20%) était de complaisance, pour qu'il puisse récupérer son dépôt de garantie (clause résolutoire).

Ce qui signifie que si le taux est trop haut dans le compromis, il faut pouvoir prouver un refus de prêt au taux trop haut par exemple.

Le taux n'est ni trop haut ni trop bas, il est celui qui a été précisé/accepté par les deux parties (acheteur et vendeur) l'acheteur doit donc présenter des refus de banque(s) à ce taux. C'est tout.

 

[ICF62]

La voici
Ce qui signifie que si le taux est trop haut dans le compromis, il faut pouvoir prouver un refus de prêt au taux trop haut par exemple.
Qu'en pensez vous ?

Bonjour,
dans le cas cité il semble qu'il y ait eu des manoeuvres de la part de l'acheteuse afin de ne pas accepter l'offre au taux maximal et elle à produit un refus de prêt d'un autre organisme.
en régle générale on fixe un taux maximum qui doit être le taux standard du marché

exemple pour un prêt sur 20 ans actuellement ce taux maxi serait à fixer à 1.75 % alors même que selon les profils des clients on peut obtenir des taux entre 1 % et 1.75 % sur cette période.
il est certain que si un conseiller en banque fait une simulation à 1.20 % sur 20 ans et que vous indiquez ce taux comme taux maximum il y a un risque d'avoir des propositions de financement supérieurs.

En fait le vrai problème se pose lorsque vous avez un refus de prêt ou n'avez plus envie d'acheter le bien.

mais en règle générale, l'attestation de refus de prêt de la banque comporte le montant, la durée et le taux maximum comme caractéristique du prêt sollicité.

après bien sur vous pouvez toujours tomber sur un procédurier qui cherchera par tous les moyen à percevoir sa clause pénale

bien cordialement

 

[Fred91]

Merci pour vos réponses, c'est exactement cela ma question.

Comment avoir une attestation de la banque qui refuse le prêt sollicité au taux qui est marqué dans le compromis si lors de la demande de prêt les taux ont légèrement augmenté ?

C'est plus une question pratique en fait :

Si je vais voir une banque je lui demande un prêt elle me dit : j'ai ce taux la (qui est plus avantageux que celui du compromis), je lui dit OK on essaie avec ce taux, si le prêt est finalement refusé, ce sera au taux plus avantageux, pas au taux du compromis, dans ce cas, en pratique comment cela se passe ?

Dans l'autre cas, le taux du compromis n'est plus d'actualité, les taux ayant augmenté, le banquier me dira "ah ba non, je ne peux pas vous faire une demande de prêt a ce taux la, ca ne sert a rien on le refusera .."

Voyez vous ou je veux en venir ?

Merci encore pour vos contributions