Bonjour LMNP-TITANIC, tu as le droit d'être militant d'une cause, mais il me semble peu habile sur le forum d'essayer de tromper le monde, alors que se tromper est tout à fait normal,
donc tu dis:
en effet l'achat se fait TTC et la revente HT
Pourquoi l'avoir caché au lecteur? donc l'investisseur a payé 207 000 euros à l'achat et le revend 9 ans plus tard 207 000 euros; pourquoi l'avoir caché et monter un truc de moins value? et pourquoi ne reconnaitre que finalement les défauts ou qualités sont ailleurs?
(il a payé 207 000+41500 et l'état lui a remboursé les 41500 quelques mois plus tard)
la récupération de TVA est en quelque sorte un leurre puisque le seul qui en profite c'est le promoteur qui lui perçoit le prix TTC
Dans le neuf, celui qui profite de la tva , c'est l'état ,puisque le promoteur reverse intégralement la TVA à l'état; la tva sur l'immobilier neuf est un % important de la tva perçue au total par l'état chaque année
Ce n'est pas un leurre, du tout, car celui qui achète le même bien , en le louant nu, ou en le louant par lui même meublé le paiera 248 500; (bon, en ehpad la location individuelle est impossible, mais pour l'exemple si il s'agissait d'un meublé étudiant par exemple)
Ce n'est pas un leurre car celui qui garde , ou bien qui sera propriétaire au bout de la 20 ème année donc en 2029 revendra son bien avec la tva , en la gardant pour lui;
Là, où il y a "trucage" , c'est lorsque le commercial fait miroiter un avantage immédiat; en fait on achète avec tva remboursée et avant 20 ans, on vend sans tva, donc sauf pour celui qui en sera propriétaire à 20 ans , la tva est neutre;
Ce qui n'est pas neutre, c 'est que tu as fait la même faute,à l'envers , que les commerciaux;
A en croire le commercial, le prix de revente devait suivre à minima la même augmentation que celle du loyer,
si tu crois le vendeurs.....
Cerise sur la gâteau, c'est que sur les 207 000 euros de revente il va falloir y soustraire 16 560 euros de commission pour l'intermédiaire qui va revendre l'ehpad car c'est mission impossible de le revendre par ses propres moyens.
Désolé mais leboncoin ou autre se fera l'écho très favorable a une telle annonce, en recherchant hier soir, le bien dont tu parles,(je ne l'ai pas vu) j ai vu des particuliers qui vendent des chambres d'ehpad;
Tout comme l'immobilier classique, on passe par agence spécialisée ou pas;
Le bien, fort heureusement n'a pas été acheté sous le régime du Censi Bouvard
là , dommage pour le premier aquéreur qui aurait fait 53 000 euros de reduction d'impot; Les simulations montrent qu'un investisseur qui garde le bien 9/12 ans a largement intérêt à le faire en censi bouvard; Cependant celui qui veut garder le bien longtemps, a intérêt à le faire en comptabilité classique (avec amortissements)
Les 2 systèmes arrivant à égalité vers la 18 ème année, et l'amortissement prend le pas à ce moment;
(attention cette remarque est juste pour les censi bouvard de 2009-la réduction d'impôt étant de 25% - et plus maintenant-elle est de 11%)
Le bien, fort heureusement n'a pas été acheté sous le régime du Censi Bouvard ce qui aurait rendu encore plus difficile sa revente puisque le nouvel acquéreur n'aura pas bénéficier du même avantage fiscal.
Oulalala, quel mélange; le censi bouvard marque à vie le propriétaire du bien, mais pas le bien; En effet lors du changement de main, TOUS les compteurs sont remis à 0;
Le bien, fort heureusement n'a pas été acheté sous le régime du Censi Bouvard
comme je le disais dommage car il aurait fait 53 000 euros de réduction d'impot, mais suivant sa TMi l'acquéreur a peut être eu raison, car sans censi bouvard l'investisseur, il a donc eu les loyers-quelques charges, nets d'mpôts; soit du 4% net d'impôts depuis 9 ans, en conservant la valeur du capital; et sans prélèvement sociaux à 17,2%
il y a fort a parier que cet investisseur n'aurait pas pu mettre 207 000 d'un seul coup sur un autre support, à supposer qu'il en ait trouvé un à 4% net d'impots.... donc l'effet levier du crédit à transformé une bonne affaire en excellente affaire
Encore une fois le compte en terme de rentabilité entre ce qui était affiché et la réalité n'y est pas...
Dommage que tu n'aies pas trouvé un vrai exemple où le lmnp géré est une mauvaise affaire car celui que tu décris est une excellente affaire!!!!!!
( la faiblesse des ehpad est ailleurs....)