Achat groupé + SCIA : besoin de conseils

[hsmr]

Bonjour!

Nous nous lançons dans un projet d'achat groupé.
Nous sommes 3 couples et nous aimerions acheter un terrain et y faire construire 3 maisons.
Le couple A possède déjà un bien qui est sa résidence principale et qu'il mettra en location après réalisation du projet. Dans le projet, sa maison sera sa résidence principale.
Le couple B est locataire. Dans le projet, sa maison sera sa résidence principale.
Le couple C possède déjà également un bien comme résidence principale qu'il gardera après réalisation du projet. Dans le projet, sa maison servira pour investissement (revente par exemple).

Nous aimerions donc acheter un terrain et faire construire les trois maisons au nom d'une SCIA.
Une fois les maisons construites :

1. nous aimerions que chaque couple soit indépendant vis à vis des autres, c'est-à-dire si l'un veut vendre, que cela soit possible sans impacter les maisons des autres
2. nous aimerions que la défaillance d'un couple n'ait pas d'impact sur les autres ni sur leur patrimoine individuel
3. nous aimerions une indépendance totale
4. nous aimerions dissoudre la SCIA une fois les maisons construites car dans son statut, la durée de vie de la SCIA correspond uniquement à la durée de réalisation du projet (achat + construction)
5. bref, nous recherchons la forme juridique et les garanties nécessaires pour à la fois faire un achat groupé tout en étant indépendant.

Nous avons eu une proposition d'une banque :
Montant : 530 180€
Durée : 240 mois
Taux : 3,05% (taux fixe)
Frais de dossier : 1500€
Assurance : Assuré SCIA
Risque garanti : 50% par associés
Garanties : hypothèque immobilière conventionnelle, nantissement des parts
Autres conditions d'octroi du prêt : caution des associés

Nous avons contacté quelques notaires différents dont le nôtre pour discuter de la compatibilité de l'offre de prêt et de nos conditions (voir ci-dessus) et surtout nous aider à y voir plus clair ; malheureusement aucun n'a été capable de nous aiguiller de manière efficace. C'est peut-être nous qui avions eu mal à comprendre.

Nos quelques recherches sur internet nous ont apporté quelques éléments. Certains sont flous :

1. D'abord, dans le cas présent, le prêt étant accordé à la SCIA avec une hypothèque, les 3 couples sont liés à vie tant que le prêt ne sera pas entièrement remboursé, d'une part. Or d'autre part, nous avons lu que dès le moment où la SCIA est dissoute, chaque couple retrouve son indépendance. Mais dans ce cas, que devient le prêt ? Est-il divisé en 3 ?
2. Nous avons également lu que la caution des associés engage le patrimoine individuel de chaque couple dans ce projet en commun, c'est-à-dire que s'il y a défaillance dans le projet en commun, la banque peut saisir les biens individuels de chaque associés. Qu'en est-il réellement ?
3. Risque garanti : 50% par associés. Qu'est-ce que cela veut dire (nous n'avons pas rien compris de ce que la banque nous a expliqué).
4. Nantissement des parts ? Nous pensons que dans notre cas, chaque couple cédera sa part en garantie tout en en conservant l'usage, ce qui évitera que les autre autres soient impliqués, mais dans ce cas, l'hypothèque ne s'appliquerait que sur la part cédée ou sur l'ensemble des trois maisons, à votre avis ? La banque nous dit que l'hypothèque est individuelle dans sur chaque part de façon distincte, or un notaire nous a dit que le prêt étant accordé à la SCIA, l'hypothèque est mise sur l'ensemble des trois maisons, donc personne ne pourra s'en débarrasser sans impliquer les autres. Qu'en pensez-vous ?

Voilà un peu toutes les réflexions qui nous traversent alors nous nous tournons vers la communauté pour essayer d'y voir un peu plus clair.
Merci pour vous lumières, avis, et conseils.

 

[Aristide]

Bonjour,

[*]D'abord, dans le cas présent, le prêt étant accordé à la SCIA avec une hypothèque, les 3 couples sont liés à vie tant que le prêt ne sera pas entièrement remboursé, d'une part. Or d'autre part, nous avons lu que dès le moment où la SCIA est dissoute, chaque couple retrouve son indépendance. Mais dans ce cas, que devient le prêt ? Est-il divisé en 3 ?

A la dissolution de la SCIA, il devra y avoir un transfert de propriété des immeubles à à chacun des associés.

Le prêt étant attribué à la SCIA, à sa dissolution, le principe du transfert et les conditions de ce transfert aux associés est à discuter et prévoir avec le banque.

[*]Nous avons également lu que la caution des associés engage le patrimoine individuel de chaque couple dans ce projet en commun, c'est-à-dire que s'il y a défaillance dans le projet en commun, la banque peut saisir les biens individuels de chaque associés. Qu'en est-il réellement ?

S'il s'agit d'une caution solidaire- donc sans bénéfice de discussion ni de division - ce qui est le cas général, l'ensemble des biens des cautions est effectivement engagé et la banque, en cas de défaillance, a effectivement le choix d'actionner la caution de son choix. La caution qui a payé est alors subrogée dans les droits du prêteur et peut se retourner contre les autres.

[*]Risque garanti : 50% par associés. Qu'est-ce que cela veut dire (nous n'avons pas rien compris de ce que la banque nous a expliqué).

????
Est-ce que ce pourcentage concerne aussi la caution des associés ?
Si c'est le cas cela voudrait dire que les trois associés se portent caution à hauteur de 150% de la dette, l'engagement de chacun (capital + intérêts + frais annexes ) étant limité à 50% de ladite dette.

[*] Nantissement des parts ? Nous pensons que dans notre cas, chaque couple cédera sa part en garantie tout en en conservant l'usage, ce qui évitera que les autre autres soient impliqués,

????
Je ne comprends pas.
Si la banque nantit les parts vous ne pouvez pas les déder.
Et si vous les cédez.......comment en coserver l'usage ?

mais dans ce cas, l'hypothèque ne s'appliquerait que sur la part cédée ou sur l'ensemble des trois maisons, à votre avis ?

La banque nous dit que l'hypothèque est individuelle dans sur chaque part de façon distincte, or un notaire nous a dit que le prêt étant accordé à la SCIA, l'hypothèque est mise sur l'ensemble des trois maisons, donc personne ne pourra s'en débarrasser sans impliquer les autres. Qu'en pensez-vous ?

Le prêt étant fait à la SCIA l'hypothèque sera inscrite à son nom.
Au moment de la dissolution et du transfert des biens à chaque associés il devra y avoir en même temps un transfert d'hypothèque au nom de chaque associé et sur chacun de leur bien.

Tant les transferts de propriété que les transferts de garanties hypothécaires nécessiteront l'intervention d'un notaire pour la rédaction des actes authentiques ce qui générera des coûts

Cdt

 

[sevaepa]

Bonsoir,

Question compliquée que cette SCIA, je viens justement de financer en partie une opération de ce type en tant que courtier.

Principale différence : la demande émanait d'un des couples, sollicitant un financement de leurs parts dans la SCIA, ce sont donc bien des personnes physiques qui empruntent et non la SCIA elle même.

Les choses ne sont pas forcément moins compliquées pour les banques, mais au moins mes clients gèrent leur opération en toute autonomie, n'avez vous pas envisagé de faire de même avec vos futurs associes ?

Bon a savoir si vous partez sur ce cas de figure, en ce qui concerne la garantie, il est idéal d'avoir un bien autre libre de garanties a proposer en cas de prise d'hypothèque, ou alors de travailler avec une banque proposant credit logement, c'est ce que nous sommes parvenus a obtenir pour mes clients.

Partir en revanche sur un financement au nom de la SCIA je n'ai pas testé mais cela promet d'être sportif en fonction des banques et de leur politique en prise de garantie, et me paraît en effet contraire a votre volonté d'autonomie a l'issue de l'opération de construction.

Bonne chance ^^

 

[Aristide]

Bonjour,

Principale différence : la demande émanait d'un des couples, sollicitant un financement de leurs parts dans la SCIA, ce sont donc bien des personnes physiques qui empruntent et non la SCIA elle même.

Les choses ne sont pas forcément moins compliquées pour les banques, mais au moins mes clients gèrent leur opération en toute autonomie, n'avez vous pas envisagé de faire de même avec vos futurs associes ?

Je crains que la solution préconisée ne soit pas adaptée.

En effet il s'agit de "financement de leurs parts dans la SCIA".

Or pour financer des parts il faut qu'elles existent, donc que la société soit constituée ce qui n'est pas la cas.

Il s'agirait donc de financer la constitution des apports à la SCIA mais rien ne dit que les associés souhaitent que lesdits apports soient à hauteur du montant du crédit nécessaire de 530.180€ d'une part.

D'autre part il ne s'agirait plus de financer la construction d'immeubles mais du financement "de trésorerie"; l'objet du crédit n'étant plus "Achat de terrain + constructions", le crédit mis en place serait du type "prêt personnel hypothécaire" (= trésorerie).

Or, l'un des associés destine la maison qui lui reviendra à l'investissement locatif.

Dès lors, l'objet du crédit n'étant pas "immobilier" mais "trésorerie", il lui serait impossible de déduire sa quote part des intérêts de ses revenus locatifs.

Par contre peut-être qu'une autre solution simplifierait un peu les procédures; il s'agirait que chaque associé emprunte directement à hauteur de son besoin avec caution hypothécaire de le SCIA.
Mais pour ce faire plusieurs conditions sont à respecter la première étant que les statuts le prévoient.

Cdt

 

[hsmr]

Merci Sevaepa pour ta réponse.

Principale différence : la demande émanait d'un des couples, sollicitant un financement de leurs parts dans la SCIA, ce sont donc bien des personnes physiques qui empruntent et non la SCIA elle même.
Les choses ne sont pas forcément moins compliquées pour les banques, mais au moins mes clients gèrent leur opération en toute autonomie, n'avez vous pas envisagé de faire de même avec vos futurs associes ?

Je ne comprends pas bien. Ces personnes ont une SCIA mais ont un prêt individuel à leur nom chacun et non au nom de la SCIA ? Mais lors du déblocage des fonds, comment ça se passe ?
Dans notre cas, le vendeur ne veut pas recevoir 3 chèques (nous sommes 3) mais 1 seul chèque. Si chacun de nous demande un prêt individuel, il y aura donc 3 déblocages de fonds. Je ne comprends pas bien.

Merci Aristide pour tes réponses.
La solution proposée par Sevaepa ne serait donc pas possible dans notre cas ?

Par contre peut-être qu'une autre solution simplifierait un peu les procédures; il s'agirait que chaque associé emprunte directement à hauteur de son besoin avec caution hypothécaire de le SCIA.
Mais pour ce faire plusieurs conditions sont à respecter la première étant que les statuts le prévoient.
Cdt

Cela m'intéresse. Pour faire simple, nous avons considéré que chaque associé (partant du principe qu'il y'en a 3) a 1/3 des parts de la SCIA.
Nous sommes entrain justement de constituer les statuts définitifs que nous enverrons à la Banque pour finaliser l'offre de prêt. Quels sont les termes exacts à prévoir dans les clauses des statuts de la SCIA ?
Nous avons déjà ajouté la clause "A la dissolution de la SCIA, il devra y avoir un transfert de propriété des immeubles à chacun des associés."
Merci encore

 

[Aristide]

Ci-dessous extrait d'une intéressante étude de l'ADIL de l'Isère qui aborde, notamment, cette possibilité.

Beaucoup d'autres sites traitent des SCIA sur le web.

ADIL DE L’ISERE 2 boulevard Maréchal Joffre 38000 GRENOBLE 04 76 53 37 30
L’HABITAT GROUPÉ – septembre 2012

Page 33

Pour faire face aux appels de fonds, les associés de la SCIA ou SCCC seront souvent amenés à emprunter auprès d’une banque qui exigera une garantie. Cette garantie peut consister dans le nantissement des parts sociales22 au profit de l’établissement financier mais, le plus souvent les organismes de crédit préfèrent une garantie hypothécaire.

A cette fin, l’article L 212-7 du CCH ouvre la possibilité d’obtenir la caution hypothécaire de la société qui est la seule propriétaire de l’immeuble pour la garantie des emprunts contractés par les associés ou cessionnaires.

Ce cautionnement est subordonné à 3 conditions :
il doit être autorisé par les statuts
il doit porter exclusivement sur le lot auquel le bénéficiaire du crédit a vocation
il ne peut être donné pour un montant supérieur à celui des appels de fonds déjà réglés à la société pour le lot considéré.

Les associés vont ainsi souscrire chacun les prêts dont ils peuvent bénéficier en vue de pouvoir prétendre à l’attribution du lot auquel ils ont vocation à l’achèvement de la construction.
22 Le nantissement est un contrat qui joue le même rôle qu'une hypothèque, par lequel l'emprunteur remet à la banque un bien mobilier en guise de garantie de la dette contractée.

http://www.adil38.org/fileadmin/Sites/Site_de_l_ADIL_38/Adil_Isere/HABITAT_GROUPE_131112.pdf

Cdt

 

[hsmr]

Bonjour et merci encore pour vos réponses!

La banque ne veut pas prêter à chaque associé. Elle préfère accordé un seul prêt à la SCIA.
Nous lui avons expliqué notre projet à savoir qu'il y a un investissement de prévu pour l'un des couples-associés.
Comme nous ne pouvons pas obtenir de prêt par couple-associé, nous avons exposé le scénario suivant à la banque :

1. la SCIA emprunte donc la somme nécessaire pour acheter le terrain et faire construire 3 maisons
2. une fois les maisons construites, la SCIA est dissoute et les maisons sont transférées en propriété ou en jouissance à chaque couple-associé ; et la copropriété prend le relais
3. l'un des couple-associé vend sa maison de manière indépendante

Et voici la réponse de la SCIA :

En cas de dissolution, il faudra mettre en place la copropriété. L'hypothèque étant sur le prêt et donc sur l'ensemble des 3 maisons, en cas de départ ou de sortie anticipé d'un couple-associé, il y aura une levée partielle de l'hypothèque sur la maison concernée.

Or là je ne comprends pas comment la banque pourra faire une levée partielle, sachant que chaque couple-associé détiendrait 1/3 des parts de la SCIA à l'origine du prêt ? Est-ce vraiment possible de faire une levée partielle dans ce cas ?

Voyez-vous des inconvénients, des difficultés éventuelles ou des contraintes dans le scénario décrit ci-dessus ?
Merci.

 

[Aristide]

1. la SCIA emprunte donc la somme nécessaire pour acheter le terrain et faire construire 3 maisons
2. une fois les maisons construites, la SCIA est dissoute et les maisons sont transférées en propriété ou en jouissance à chaque couple-associé ; et la copropriété prend le relais
3. l'un des couple-associé vend sa maison de manière indépendante

Et voici la réponse de la SCIA :

Or là je ne comprends pas comment la banque pourra faire une levée partielle, sachant que chaque couple-associé détiendrait 1/3 des parts de la SCIA à l'origine du prêt ? Est-ce vraiment possible de faire une levée partielle dans ce cas ?

Voyez-vous des inconvénients, des difficultés éventuelles ou des contraintes dans le scénario décrit ci-dessus ?

Le scénario ci-dessus est incomplet; le schéma réel est le suivant:

1. la SCIA emprunte donc la somme nécessaire pour acheter le terrain et faire construire 3 maisons
2. une fois les maisons construites, la SCIA est dissoute et les maisons sont transférées en propriété ou en jouissance à chaque couple-associé ; et la copropriété prend le relais
3. Le prêt initialement consenti à la SCIA est transféré aux associés en fonction de leurs quotes-parts respectives
4. La garantie hypothécaire sur l'ensemble des immeubles pour crédit initial de la SCIA est transférée sur chaque bien au non de chacun des associés (Frais actes notariés à prévoir)
5. l'un des couple-associé vend sa maison de manière indépendant et pour ce faire devra effectivement demander une main levée hypothécaire (frais à prévoir) que la banque n'accordera probablement que si la quote-part du crédit correspondant est remboursé par anticipation.

Cdt

 

[hsmr]

Merci Aristide pour votre réponse rapide.

Pensez-vous qu'il est alors judicieux de se lancer dans ce projet avec le schéma réel que vous proposez ?
Ou y mettriez-vous des réserves ?

 

[Aristide]

Ben.....je n'ai pas d'avis.

Si j'ai bien compris votre intention est de réaliser des économies dans les projets de constructions.

Maintenant, vu la complexité des opérations - tant en amont qu'en aval - et des couts qui vont s'en suivre, je pense qu'il serait utile de d'abord bien mesurer les avantages et inconvénients et de s'assurer de la réelle rentabilité du montage.

Cdt