Achat en VEFA, prêt relais, je m'interroge...

[marion75]

Bonjour,
Je m'interroge sur le financement et aussi le déroulement (étapes) d'un achat d'appartement en VEFA, et surtout les modalités de financement d'un tel achat quand on a un bien à vendre pour financer une partie de cet achat...

Je suis actuellement propriétaire d'un appartement (que j'ai fini de payer, je n'ai aucun crédit en cours actuellement), et j'envisage de le vendre et d'acheter un appartement plus grand dans le neuf, je regarde donc les programmes de vente dans les quartiers qui m'intéressent. J'ai bien compris que, la plupart du temps, la réservation se fait environ 2 ans avant la livraison de l'appartement.
Comment cela se passe-t-il dans ce cas pour le financement? Je suis obligée de faire un prêt relais (à rembourser à la vente de mon appart) + un prêt classique en complément? Comment répartir les montants? Il me semble que les conditions des prêts relais ne sont pas très bonnes, mais dans mon cas (pas de prêt en cours), je peux négocier comment? Dans ce genre d'achat, peut-on avoir un prêt modulable (pour la partie 'prêt classique'), afin de pouvoir faire un remboursement anticipé partiel sans frais dans le cas où je vends 'bien' mon appart (afin d'accélérer le remboursement du 2ème...).

Un courtier serait-il utile pour ce genre de 'montage'?

Je ne souhaite pas vendre au plus vite et louer pendant la période d'attente (ce qu'a fait une de mes connaissances), tout simplement à cause des loyers trop élevés et des conditions délirantes demandées par les bailleurs... Je préfère rester dans mon appartement actuel le temps qu'il faut, cela me permet notamment d'épargner sans difficultés... c'est précieux dans la perspective d'une installation dans un appart plus grand.

Merci d'avance pour vos infos et témoignages!

 

[Manu215]

Bonjour marion75,

Je suis actuellement propriétaire d'un appartement (que j'ai fini de payer, je n'ai aucun crédit en cours actuellement), et j'envisage de le vendre et d'acheter un appartement plus grand dans le neuf, je regarde donc les programmes de vente dans les quartiers qui m'intéressent. J'ai bien compris que, la plupart du temps, la réservation se fait environ 2 ans avant la livraison de l'appartement.

Tout va dépendre à quel moment vous allez signer le contrat de réservation par rapport à l'avancement des travaux. Tout dépend également du temps qu'il faut pour la construction (grand immeuble ou pas).
Deux ans est une moyenne, mais ça peut être trois ans ou 6 mois...

Comment cela se passe-t-il dans ce cas pour le financement? Je suis obligée de faire un prêt relais (à rembourser à la vente de mon appart) + un prêt classique en complément? Comment répartir les montants? Il me semble que les conditions des prêts relais ne sont pas très bonnes, mais dans mon cas (pas de prêt en cours), je peux négocier comment? Dans ce genre d'achat, peut-on avoir un prêt modulable (pour la partie 'prêt classique'), afin de pouvoir faire un remboursement anticipé partiel sans frais dans le cas où je vends 'bien' mon appart (afin d'accélérer le remboursement du 2ème...).

Lorsque vous signerez votre acte authentique chez le notaire, il faut que votre plan de financement soit bouclé. Donc dans votre cas, un prêt relais s'impose en effet.
Pour le taux d'emprunt, cela va dépendre de la banque : pour avoir suffisamment de recul, je vous conseille d'aller voir au moins 3 établissements bancaires différents.

En pratique : en VEFA (achat sur plan), vous payez le prix de l'appartement selon l'avancement des travaux. Vous allez donc recevoir des appels de fonds du promoteur avec une attestation de l'architecte attestant que les travaux ont bien atteint tel stade d'avancement.

Le montant de votre prêt relais est calculé sur la base de 70% du prix de vente de votre appartement actuel (il faudra donc leur fournir au moins 2 estimations d'agence immobilière)
En fonction du montant du nouvel appartement, en comptant les frais de notaires, un prêt classique devra être contracté pour compléter.
Ensuite à chaque appel de fonds selon l'avancement des travaux, votre banque ponctionnera soit sur le prêt relais, soit sur le prêt classique, soit sur les deux au pro-rata.... Ca je ne sais pas comment les banques procèdent, il faudrait leur poser la question, mais on vous apportera peut-être la réponse ici s'il y a une règlementation ou s'il y a des pratiques d'usage.

Un courtier serait-il utile pour ce genre de 'montage'?

Pourquoi pas, mais un courtier est généralement utile pour négocier le taux d'emprunt. Il n'a aucune valeur ajoutée (ou très peu) sur le montage qui vous concerne.

Je ne souhaite pas vendre au plus vite et louer pendant la période d'attente (ce qu'a fait une de mes connaissances), tout simplement à cause des loyers trop élevés et des conditions délirantes demandées par les bailleurs... Je préfère rester dans mon appartement actuel le temps qu'il faut, cela me permet notamment d'épargner sans difficultés... c'est précieux dans la perspective d'une installation dans un appart plus grand.

C'est à vous de voir. Effectivement, ça évite deux déménagements!
Faites votre calcul, car sur votre prêt relais, vous payerez des intérêts "à fonds perdus", c'est-à-dire sans amortissement aucun. Ces intérêts seront dus jusqu'à la vente de votre appartement.
Il en sera de même avec les intérêts intercalaires de votre prêt classique : tant que la totalité des fonds de ce prêt classique ne sera pas consommée, vous payerez des intérêts sans aucun amortissement.
Cela dit, je crois que certaines banques pratiquent un amortissement dès le début, mais elles sont rares.

Il est toujours un peu difficile de prévoir quand on achète en VEFA, car on ne sait jamais ce qui peut se passer sur le chantier. Tout peut aller très bien mais il n'est pas rare que les travaux prennent du retard sans cause très particulière, comme de tomber sur un site archéologique par exemple... Et là, vous pouvez attendre des années...

 

[Aristide]

Bonjour,

Le montant de votre prêt relais est calculé sur la base de 70% du prix de vente de votre appartement actuel

Peut-être ?
Dépend de la banque et de la technique utilisée.

A toutes fins utiles:

Zoom sur les techniques du Crédit Relais
http://blog.cbanque.com/aristide/284/zoom-sur-les-techniques-du-credit-relais/

(il faudra donc leur fournir au moins 2 estimations d'agence immobilière)

Dépend aussi des banques.

Cdt

 

[moietmoi]

Je suis obligée de faire un prêt relais (à rembourser à la vente de mon appart)

Il me semble que les conditions des prêts relais ne sont pas très bonnes,

le prêt relais est un élément de la réponse ,cependant, combien de temps dure un prêt relais? 1 an , prolongeable à 2. Mais est-ce prolongeable jusqu' à la livraison puis la vente...? cela m'étonnerait

 

[Manu215]

Peut-être ?
Dépend de la banque et de la technique utilisée.

Oui, c'est une proportion moyenne. Je crois que c'est un peu plus élevé si un compromis de vente, ou un contrat réservation en VEFA, est signé.
C'était surtout pour souligner que ce n'est pas 100% comme on pourrait le penser....

 

[agra07]

Merci d'avance pour vos infos et témoignages!

Bonsoir,
Je peux apporter mon témoignage (qui remonte à de nombreuses années) mais je ne suis pas certain qu'il puisse vous être très utile.
Lorsque la famille s'est agrandie, j'étais propriétaire d'un appartement pas complètement fini d'être payé.
Après de nombreuses recherches, mon choix s'est porté sur un appartement plus grand dans la deuxième tranche d'une opération qui en comportait plusieurs et dont la première était déjà bien avancée en travaux, de sorte qu'il y avait un délai d'un an environ, bien maîtrisable, entre la signature de la VEFA et la livraison de l'appartement.
J'avais besoin du produit de la vente de l'appartement que j'occupais pour acheter le neuf.
Je pouvais néanmoins rembourser les échéances d'un nouveau prêt à concurrence de la moitié environ du prix de l'appartement neuf mais je ne voulais absolument pas de prêt relais.
J'ai donc négocié auprès du promoteur de ne payer les 50% du prix environ qu'un mois avant la remise des clefs!
Il a finalement accepté (un autre promoteur a refusé).
Ma banque m'a alors posé la question: "comment ferez-vous si votre appartement n'est toujours pas vendu dans un an. J'ai fait le tour de la famille pour apporter la preuve à ma banque, en lui fournissant des contrats d'assurance vie, que j'avais "une porte de sortie" si cela s'avérait nécessaire.
Pendant plusieurs mois, j'ai vécu dans le stress de ne pas parvenir à vendre dans un délai de un an.
Finalement, j'ai trouvé moi-même un acquéreur intéressé par mon appartement et qui pouvait attendre quelques mois.
L'histoire s'est bien terminée mais elle est un peu particulière.