Achat en indivision + donation

[Jeremy77]

Bonjour à tous !

Je vous explique ma situation compliqué.

Je souhaite racheter en indivision une partie de la maison de mes parents, les 127 sur 230, les 103 restant mes parents me font une donation.

Le notaire a indiqué dans le compromis, que la donation sera effectuée le jour de la signature de la vente donc une fois l’offre de prêt reçu de la banque.

J’ai une banque qui m’a refusé de monter le dossier de prêt car pour eux la donation doit être faite avant de monter le dossier de prêt, leur solution est que mes parents se portent caution. Le problème est que mes parents sont fichés à la Banque de France donc ils ne peuvent pas se porter garant.

Le notaire refuse d’effectuer la donation avant d’avoir l’offre de prêt car mes parents ont déjà Crédit immobilier en cours.

J’ai une deuxième banque et un courtier qui m’ont affirmés verbalement que ça ne devrait pas poser de problème que la donation se fasse le jour de la signature de la vente.

Mon dossier va partir au Back Office de la banque en question pour validation du dossier.

Je ne sais plus qui croire. Pourriez-vous m’indiquer si cette opération est réalisable ou si c’est impossible ?

Le temps manque cruellement à mes parents, j’espère trouver une solution rapidement.

Merci pour vos aides.

 

[Aristide]

Bonjour,

Il manque des informations pour y voir clair.

Vous dites que vos parents donateurs pour une partie du bien et vendeurs pour l'autre ont un crédit immobilier et qu'ils sont fichés BdF.

Est-ce que ce crédit concerne le bien en cause et est-ce qu'une garantie réelle immobilière (privilège de prêteur de deniers et/ou hypothèque) est inscrite sur ledit bien par la banque de vos parents ?

Dans l'affirmative est-ce que le produit de leur vente partielle va servir à rembourser ce crédit par anticipation ?

Et, concernant votre propre crédit, vos parents ne pouvant être cautions, est-ce également une garantie réelle immobilière qui est demandée sur cette maison par votre propre banque ?

Cdt

 

[Jeremy77]

Bonjour,

Il manque des informations pour y voir clair.

Vous dites que vos parents donateurs pour une partie du bien et vendeurs pour l'autre ont un crédit immobilier et qu'ils sont fichés BdF.

Est-ce que ce crédit concerne le bien en cause et est-ce qu'une garantie réelle immobilière (privilège de prêteur de deniers et/ou hypothèque) est inscrite sur ledit bien par la banque de vos parents ?

Dans l'affirmative est-ce que le produit de leur vente partielle va servir à rembourser ce crédit par anticipation ?

Et, concernant votre propre crédit, vos parents ne pouvant être cautions, est-ce également une garantie réelle immobilière qui est demandée sur cette maison par votre propre banque ?

Cdt

Bonjour,

Merci pour votre retour.

Effectivement le crédit concerne le bien en cause, et il me semble (pas sur) qu’une garantie hypothécaire est inscrite par la banque de mes parents.

Oui la vente va permettre de rembourser le crédit par anticipation.

Concernant mon crédit, c’est une garantie privilège prêteur de denier. Ils m’ont indiqués qu’il faut que je sois propriétaire à 100% et ils m’ont indiqués que la donation était la solution, car la caution de solidarité ne peut se faire.

Merci.

 

[Aristide]

La situation s'avère complexe !!!

La banque de vos parents a donc une hypothèque en premier rang sur cette maison et bien entendu elle n'acceptera la mainlevée hypothécaire que si elle est remboursée du crédit concerné ou est certaine de pouvoir l'être.

De même elle n'autorisera pas la donation.

Mais pour à la fois permettre ce remboursement et lever l'hypothèque il faut que votre propre banque puisse inscrire sa propre garantie réelle immobilière (PPD) et là il y a deux problèmes possibles:

1) - Est-ce qu'elle va accepter d'être inscrite en second rang ? C'est possible en sachant que - de fait - le premier de la banque de vos parents ne sera plus opérationnel après remboursement de leur prêt par anticipation. Mais, d'une part certaines banques refusent cependant et d'autres sont dans l'impossibilité de l'accepter car leurs statuts l'interdisent.

2) - Tant que la donation n'est pas effective et que la maison ne vous appartient pas à 100% un PPD ou hypothèque de votre banque est impossible.

Il faudrait une hypothèque de votre chef sur la maison en cause et une caution hypothécaire du chef de vos parents encore propriétaires d'une partie du bien = double frais de garantie.

Après donation mainlevée de la caution hypothécaire de vos parents = encore des frais !

La solution ne peut passer que par une accord préalable entre les deux banques avec appui du notaire:

1) - Votre banque écrit à celle de vos parents en certifiant qu'elle va vous prêter telle somme pour achat d'une partie de cette maison.

Bien entendu il faut que le prix de vente de la partie acquise et donc le montant du crédit que vous envisagez couvre - au minimum - le montant dû par vos parents à leur banque => Si non impossible.

2) - Le notaire confirme et assure à la banque de vos parents que le produit de cette vente lui sera bien versé en remboursement de son crédit et lui demande son accord pour une mainlevée hypothécaire.

3) - Après accord de la banque de vos parents le notaire procède aux formalités de mainlevée hypothécaire (= frais à prévoir)

4) - Votre banque émet l'offre de prêt

5) Le notaire procède à la donation, puis à la vente et inscrit le PPD ( un seul acte pour vente et PPD) après avoir fait l'appel de fonds concerné à votre banque.

Cdt

 

[Jeremy77]

Hello,

Merci pour votre réponse.

J’ai réussi à obtenir le prêt.

Au final, cela n’a pas été si complexe, la banque a seulement voulu une attestation du notaire indiquant que cette opération permettra que je sois le seul propriétaire de la maison.

Encore merci !