Achat d'une maison et création d'une SCI

Loreline

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Bonjour à tous,

Et un grand merci par avance pour votre aide.

Je vous explique mon « cas » :
Nous sommes un couple de 49 ans et 47 ans, mariés, avec deux enfants de 14 et 16 ans.
Nous sommes chacun propriétaire d’un T3 (acquis avant mariage) et pour lequel nous n’avons plus de crédit (tout est remboursé) que nous avons tous les deux mis en location (bail classique pour appartement non meublé, x 2 logements donc). Nous percevons un revenu de 400 euros pour l’un et de 500 euros pour l’autre.
Nous sommes par ailleurs pour l’instant en location (donc mauvaise opération car nous payons bcp d’impôts dû aux locations).
Notre RF pour 2016 est de 56 620
Notre RF pour 2017 est de 56 904

Aujourd’hui, nous voulons acheter une maison composée de deux appartements, dont un appartement est à rénover, et l’autre habitable de suite.
Nous devons faire un crédit immobilier pour ce bien à hauteur de 185 000 euros sur 20 ans.
Nous envisageons par la suite, de louer l’appartement à rénover en chambres meublées (3 chambres), pour 400 euros par mois x 3 chambres, à des étudiants. Donc sous statut location meublée et bail court. Mais pour l'instant, rien de certain, c'est une possibilité envisagée. De toute façon, beaucoup de travaux à faire avant. Dans un premier temps, nous achetons pour être propriétaire de notre RP, et dans un deuxième temps, nous aimerions avoir un complément de revenu avec les chambres louées.

Avez-vous des conseils à me donner par rapport à notre situation actuelle et future, notamment pour le prêt immo des 185 000 euros, la réduction d’impôts à cause du locatif, et aussi la protection de nos enfants puisque les biens leur reviendront au final (soit 1 T3 chacun, et les deux appartements de la maison que nous souhaitons acheter).
Je pensais notamment à la constitution d’une SCI familiale, mais je ne maîtrise pas tout, loin de là.
Par exemple : doit-on faire cette création avant l’achat ? Si oui, est-ce elle qui va faire l’objet du crédit bancaire ? Ou peut-on/doit-on emprunter à titre personnel ? Si c’est la SCI qui emprunte, le taux sera-t-il le même ?
La création de la SCI peut-elle se faire dans un deuxième temps, soit après l’achat du bien ? est-ce que cela aurait un intérêt par rapport à la fiscalité ?

Bref, j’ai un peu de mal à clarifier tout cela, bien que je me sois documentée un minimum sur les SCI, j’avoue que c’est obscur et que j’aurais besoin de conseils.

Dans notre situation, que feriez-vous ? Peut-être d'ailleurs que la SCI n'est pas la solution.

Avec mes remerciements si vous pouvez m’aider.

Bonne soirée.

Loreline.
 
je ne vois aucun intérêt dans votre cas à faire une SCI . il y aura des frais de constitution et des frais de gestion .

SCI ou pas la fiscalité est la meme .....( sauf à partir sur une SCI à l'IS mais ca ne peut pas s'envisager pour une RP )

si vous voulez favoriser vos enfants dans le cadre d'une éventuelle succession l'idéal serait de la faire une donation de nue -propriété avec réserve d'usufruit pour vous , après l'achat .
 
une sci (IR)ne peut pas faire de location meublée; dans certain cas on peut faire le montage suivant; la sci loue le bienà votre couple, qui meuble le bien , et le couple met en location le bien meublé; mais dans votre cas je ne sais si il y aurait un intérêt;..
 
Bonsoir,

Et merci beaucoup d'avoir pris le temps de me répondre.

Donc une SCI ne nous apporterait rien de plus. Pour vous aucun intérêt, cela n'apporte rien de plus ni en matière fiscale, ni en matière de transmission, ni pour le prêt immobilier.

Bon, finalement, cela va simplifier notre projet du coup. Prêt classique auprès d'une banque donc, travaux, puis location en meublée par la suite.

Concernant la donation de nue propriété avec réserve d'usufruit, elle concerne donc la maison. Et pour les appartements qui sont actuellement en location, y 'a t'il quelque chose à prévoir pour leur transmission ? (valeur actuelle : autour de 140 Ke pour l'un et 170 ke pour l'autre je pense). L'exonération est jusqu'à 100 000 euros je crois ?

Merci encore.

Bonne soirée.
 
Concernant la donation de nue propriété avec réserve d'usufruit, elle concerne donc la maison. Et pour les appartements qui sont actuellement en location, y 'a t'il quelque chose à prévoir pour leur transmission ? (valeur actuelle : autour de 140 Ke pour l'un et 170 ke pour l'autre je pense). L'exonération est jusqu'à 100 000 euros je crois ?.
oui 100K€ .........par parent et par enfant ......ce qui vous permet de donner 400K€ au total en franchise de droits tous les 15 ans .
entre 50 et 60ans la valeur de la nue-propriété est de 50% de la valeur ca qui vous permet de vous pré-dessaisir de biens d'une valeur de 800K€ .

ce qui n'est déjà pas si mal .
 
Bonsoir,
je pense préférable que la donation en nu propriété concerne les deux appartements dégagés de crédits que vous possédez

cela vous permettra de continuer à percevoir les loyers
et même si vous voulez revendre vous le pouvez à condition de maintenir le droit de l'héritier (nu propriétaire) si vous investissez dans un nouveau bien

bien cordialement
 
les enfants ne sont pas un peu jeune pour faire une donation ?
on ne leur donne que la nue -propriété . ils ne seront plein-propriétaires qu'au décès de l'usufruitier.

et ceci peut se faire dans quelques années au pire .
 
Dernière modification:
Merci à tous pour vos précieux conseils. Une vraie mine d'infos pour moi.

Nos enfants ont aujourd'hui 14 et 16 ans, et nous 49 et 47 ans. A faire de préférence entre nos 50 et 60 ans donc si je suis vos conseils.
 
Nos enfants ont aujourd'hui 14 et 16 ans, et nous 49 et 47 ans. A faire de préférence entre nos 50 et 60 ans donc si je suis vos conseils.

pour les donations de NP plus on le fait jeune et plus c'est intéressant . le pourcentage de valorisation change à chaque fois qu'on change de dizaine d'age .
 
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