Achat de parts SCPI pertinente ou non?

[Zeyon]

Bonjour,

J'envisage l'achat de parts SCPI pour un montant de 100k€ avec un crédit immobilier.
Ma situation est celle-ci :

Je suis célibataire avec une TMI à 30%. J'ai 3 biens immobiliers (400k€ de valeur Brut), ma résidence principale, un appartement en PINEL loué depuis cette année et un autre appartement en VEFA qui ne sera livré que fin 2019 (en PINEL également)

Mon patrimoine immobilier net est de 90k€ et mon patrimoine net en actif financier est de 140k€

J'ai un taux d'entamant à hauteur de 33% environ.

Linxea me propose via la Cafpi, un crédit immobilier, via la caisse d'épargne du Languedoc, à 2% nominal et 2,67% TAEG pour 100k€ emprunté pour le financement de 3 SCPI sur 20 ans (pas de frais de dossier ni de frais de courtage)

J'aimerais avoir votre avis. Merci d'avance.

 

[Buffeto]

première remarque pour les investisseurs immo l'IFI se déclenche à 1.3 M€.....

sinon 2.63% je trouve ca un peu cher .

 

[Zeyon]

Pourquoi me parle tu de l’impot sur la fortune?
Je demande juste si cette investissement est pertinent vis à vis de ma situation, de mon patrimoine, de mon imposition et de mon taux d’endetement.
Le 2,67% TAEG résulte du fait que la caisse d’épargne m’impose la CNP ultra cher, mais l’année qui suit je changerais d’assurance.
2% de taux nominal c’est vraiment pas top pour un crédit immo destiné à financer des SCPI? Je pourrais vraiment obtenir mieux avec ma situation?

 

[moietmoi]

Bonjour,

J'envisage l'achat de parts SCPI pour un montant de 100k€ avec un crédit immobilier.

vu que c'est à crédit, pas de scpi dans une assurance vie, dommage car votre tmi pourrais le justifier;

J'ai 3 biens immobiliers .... ma résidence principale, un appartement en PINEL loué depuis cette année et un autre appartement en VEFA qui ne sera livré que fin 2019 (en PINEL également)

Donc, vu les taux de crédits actuels, ces biens ( les 2 pinel(s) ) génèreront du revenu foncier positif rapidement;

donc le revenu foncier positif des scpi sera taxé à 47,2%

pour éviter cela 2 solutions: utiliser votre actif financier pour acheter sans crédit des scpi en assurance vie, mais ceci évite l'effet de levier du crédit, et vous expose trop à l'immobilier en % de votre fortune globale..
ou alors acheter les scpi en démembrement:
vous n'achetez que la nue propriété de parts de scpi : avec 100 ke vous avez entre 120 et 140% de plus de parts, et vous ne touchez aucun loyer pendant 5/8 ou 10 ans; donc le coût fiscal des 47,2% disparaît

Linxea me propose via la Cafpi, un crédit immobilier, via la caisse d'épargne du Languedoc, à 2% nominal et 2,67% TAEG pour 100k€ emprunté pour le financement de 3 SCPI sur 20 ans (pas de frais de dossier ni de frais de courtage)

si cette offre pouvait se faire sur la nue-propriété...

 

[Zeyon]

Merci moietmoi, effectivement j’avais eu cette réflexion, vu mon taux d’impostion l’achat en en AV serait pertinent mais effectivement pas possible avec un crédit.
J’avais aussi réfléchis à la nue propriété mais toutes les scpi ne le propose pas et au bout des 5,8 ou 10 années sera t-il aisé de revendre mes parts? Puisque dans 10 ans j’aurais certainement le même taux d’imposition ou plus (je me le souhaite) et si j’ai gardé les PiNel mes revenus fonciers seront taxés sans plus aucune réduction d’impôt!

 

[Buffeto]

Pourquoi me parle tu de l’impot sur la fortune?
Je demande juste si cette investissement est pertinent vis à vis de ma situation, de mon patrimoine,

justement ....d'abord je ne parle pas de l'ISF mais de l'IFI .

ensuite 3 biens immobiliers plus des parts de SCPI peuvent assez rapidement t'amener à le tutoyer .

j'ai bien vu que là il y avait encore de la marge mais il faut y penser pour la suite .

concernant le taux , 2% c'est juste correct même si on peut espérer un peu mieux .

 

[Buffeto]

J’avais aussi réfléchis à la nue propriété mais toutes les scpi ne le propose pas

et surtout c'est plus compliqué de trouver un crédit pour acheter de la NP départs de SCPI

 

[Zeyon]

Moietmoi est tu vraiment sur que mes 2 PiNel genrereront du revenues fonciers positifs aussi rapidement?
Linxe me propose de Splitter les 100k€ comme ceci :

- 30k€ NOVAPIERRE ALLEMAGNE
- 30 K€ ÉPARGNE PIERRE
- 40 K€ IMMORENTE OU ALIANZ PIERRE

Qu’en pensez vous?

L’autre solution serait de souscrire à un Prêt Person style Bourso 30k€ sur 48 mois a 0,95% et de prends des parts de SCPI EN AV.

 

[moietmoi]

Moietmoi est tu vraiment sur que mes 2 PiNel genrereront du revenues fonciers positifs aussi rapidement?

non, car je ne connais pas tes chiffres ,!! mais supposons par tranche de 100 000 euros d'achat avec un loyer de 3,5%, donc un crédit avec apport 0 de l'ordre de 105 000 sur 20 ans à 1,5%, une taxe foncière de l'ordre de 300 euros( sans doute dégrévée en partie les 2 premières années, ne pas oublier la H2/H1) et des frais de gestion syndic assurance de 13% du loyer;
on arrive à 3500 de loyer annuel -13%*3500-300=1975 de revenus fonciers desquels se retirent les intérêts d'emprunt,et l'ADI à 32 euros/mois soit la première année 1542+384=1926 donc un revenu net foncier positif de 1975-1926=49euros; et chaque année comme les intérêts d'emprunt diminuent ,le revenu fiscal à déclarer augmente; ....Bon ceci pourrait servir de base en ajustant avec tes vrais chiffres....

 

[Zeyon]

Alors oui tu as raison :

420€ de loyer par mois HC x 12 mois : 5040 € loyer à l'année
Taxe foncière 500€ ans pour ma ville plutôt
pas de frais de syndic ni d'assurance pour l'instant (mon frère qui vit dedans)
l'ADI je suis à 5€/mois donc 60€ à l'année
l'assurance habitation Propriétaire bailleur (non coup-an) 100€/an

donc 5020 - (500+60+100) : 4380€

Pour la première année j'ai 2000€ d'interêt donc 4380-2000 : 2380€ de revenus fiscaux imposés.
Seulement la déduction d'impôt avec l'avantage fiscal Pinel donc 2% de 113K€ : 2260/ans et 226€ sur 10 mois ne viennent en déduction que de mes revenus salarial c'est ça? aucunement en cas de surplus d'impôt du aux revenus fonciers?