C'est un levier à 100%, c'est compliqué autrement que par les SCPI d'où mon intéret.il n'y pas d'effet levier des scpi; le crédit oui, a un effet,puisque l'on peut jouir d'un revenu qu'on ne serait pas capable d'avoir par ces deniers propres;
Les crédits pour les scpi sont plus élevés que pour de l'immobilier classique donc on peut dire que pour 20 000 sur 20 ans tu auras des remboursement mensuel de 100 euros; avec les premières années a peu près 300 euros d'intérêts d'emprunt annuels compris dans les 1200 euros de remboursement; en oubliant les subtilités des délais de jouissance et en ayant une rentabilité de 4,5 sur 20 000 euros tu auras donc, pour ta capacité d'endettement un cout de 100euros/mois et la banque considèrera que tu as 4,5%*20000*70%= 6300/12= 52,50 de revenus complémentaire: ta capcité d'endettement sera donc entachée de près de 50 euros; sur le terrain trésorerie tu auras en sortie 100 euros/mois + les impots sur les loyers soit: 900(loyers)-300(intérêts les premières années)=600 imposés à ta tmi+17,2%= 283 euros annuel; ta trésorerie sera donc de 900-1200-283= -583 euros annuellement; en approximation, en tout cas les premières années... évidemment si tu as un crédit meilleur marché, cela s'améliore.... d'où l'importance du taux pour toi..
La question du taux est essentielle pour la faisabilité du projet, c'est à éclaircir. J'espère que je n'aurai pas 300€ d’intérêt annuel ! Mais merci pour la simulation, ça affine un peu plus le projet sur ça faisabilité.
Une deuxième possibilité serait de rembourser le crédit (&à/&(k€) sous 18 mois avec de grosses mensualités pour ensuite basculer sur le projet d'achat en direct. Ca réduit à néant ma capacité d'épargne mais ça permet de jongler d'un projet à l'autre...
Comme le financement de la RP devrait rester une obtention de crédit classique, avec un montant qui devrait être le plus important, il vous reste à questionner votre conseiller pour étudier quelle serait l'éventuel apport à consacrer, avec un variante anticipant une valorisation plus importante à raison de 20 KE supplémentaires (sans nécessairement indiquer qu'il s'agit de parts de SCPI …..)
Si je comprends bien, il s'agirait de faire un crédit majorer de quelques milliers d'euros supérieur au pris d'achat pour utiliser la liquidité sur les parts de SCPI ? C'est pas si simple j'imagine, les crédits étant rarement fait à 100% du prix du bien.
Cependant, en tant que salarié, il est probablement possible d'emprunter avec peu d'apport, à voir.
Je pensais à la décote issu de la nu-propriété mais si l'emprunt n'est pas possible pour ce type d'achat...Alors ensuite, de là à passer d'un TMI de 30%, à une situation de bénéficier de la décote fiscale, cela fait tout de même un gros pas fiscal à franchir, surtout que nos têtes pensantes de Bercy ont prévu de modifier les principes de cette décote fiscale ….
Je ferai un retour sur les prêts "conso" ou en tout cas les prêts pour investir en SCPI.
Pour faire une idée plus précise sur mon profil, j'ai quelques 10K€ sur compte titres ( PEA, PER, Compte titre) et un livret A rempli, j'ai de quoi avoir un apport suffisant pour le futur achat de RP mais je ne tiens pas à utiliser ma liquidité d'où l'attrait pour le pret longue durée avec faible échéance