Achat commun & mise en location de la RP actuelle

#1
Bonjour le forum,

Bravo pour ce forum, il est très instructif. On trouve de nombreuses informations sur divers sujets (certaines que je ne recherchais pas forcément à vrai dire). J'aimerai vous soumettre mon projet pour que vous le commentiez et éventuellement me conseillez.

Je m'explique:

- J'ai acheté seul en 2014 une maison (=maison_1) de ville <120m2 sur lequel il reste le prêt à rembourser jusqu’à Sept. 2025 (pour 850€/mois).
- Je suis pacsé et nous souhaitons cette année acheter une maison (=maison_2) en commun. Nous visons dans les 220-250k€ pour ce nouvel achat, avec 25k€ d'apport. En parallèle, je compte mettre en location la maison_1 pour un loyer de 650€ (voire 700€) mensuel.
- La maison_2 n'a pas pour vocation d'être louer à l'avenir ou d'être vendue. Ce serait notre maison familiale (on compte avoir des enfants), située en dehors de la ville pour y vivre plusieurs années
- nous habitons actuellement tous les 2 dans la maison_1, depuis le début d'ailleurs (nous nous sommes mis ensemble avant le PACS).
- Le premier bien (maison_1 achetée seul donc) a été volontairement choisi pour être dans une zone majoritairement locative (mes voisins sont des locataires pour une bonne partie d'entre eux), en ville (c'est une commune et le bien est situé dans le bourg avec école, mairie, piscine, terrain de foot, gymnase, à distance à pied).

- Les objectifs (initiaux et qui sont toujours le cas à ce jour) sont:
  1. de mettre la maison_1 en location
  2. de déménager dans notre maison_2

Notre situation:
  • Ma femme est dans la fonction publique, elle a moins de 30 ans et touche 1850€ net.
  • J'ai 34 ans et touche 3110€ net.
  • Nous sommes sur 5000€ net avant impôts par conséquent.
  • J'ai un PEI à 13k€ que je ne compte pas utiliser, un PEL à (de 2013) qui rapporte bien et que je ne compte pas utiliser. un livretA+un CEL avec 28k€ (dont 25k pour payer le notaire + mini-apport). Je clôturera d'ailleurs le CEL qui ne sert à rien lors de l'achat.

Au niveau du nouveau prêt en commun donc, nous serions sur 250k€ emprunté sur 25 ans et donc environ 1100€ par mois (max), soit 550 euros mensuel par pers. L'objectif me concernant est que le loyer de la maison_1 recouvre une grosse partie du prêt de la maison_2.

Nous avons rencontré 2 banques pour l'instant. Les 2 nous ont validé le projet et donc dit banco (nous avons fait des simulations avec les deux pour valider ce budget avant d'entamer vraiment les discussions et négociation en pap pour l'achat).

Vis-a-vis de ma situation (prêt maison_1+rentrée d'argent par loyer+prêt maison_2), qu'en pensez-vous ? Est-ce que cela est "logique" ?
Quid des impôts ?


nota: Je précise que faire les démarches personnelles pour la location de la maison_1 ne m'effraie pas. Je n'ai pas d’expériences dans le domaine, mais cela ne me fait pas peur, pas suffisamment en tout cas de confier cette tâche à une agence.
 

moietmoi

Top contributeur
#2
Bonjour et bienvenue,
voilà une bonne occasion de se constituer du patrimoine pour les vieux jours....

(certaines que je ne recherchais pas forcément à vrai dire).
inernet est comme cela..surtout sur un bon forum!!:)
  1. de mettre la maison_1 en location
  2. de déménager dans notre maison_2
ok fort bien
(=maison_1) de ville <120m2 sur lequel il reste le prêt à rembourser jusqu’à Sept. 2025 (pour 850€/mois).
mettre en location la maison_1 pour un loyer de 650€ (voire 700€) mensuel.
L'objectif me concernant est que le loyer de la maison_1 recouvre une grosse partie du prêt de la maison_2.
c'est là, où je ne comprends pas; bien sûr dans le porte monnaie l'argent (liquide) se mélange..mais le loyer M1 ne couvrant pas le crédit de M1, il n' y aura pas de possibilité de payer avec M1 la mensualité de M2; sans compter les impôts supplémentaires générés par les loyers
vous êtes sans doute dans la TMI à 30% ( sans enfant pour l'instant) à confirmer; Dans ce cas les revenus fonciers ( pas les loyers, mais les loyers moins les charges taxes foncières intérêts d'emprunt M1) seront taxés à 30+17,2%
question : votre crédit sur M1 est sur 10/11 ans... la charge de mensualité M1+M2+ impôts en plus risque t-elle de ne pas être trop forte pour votre trésorerie de couple avec projet d'enfant? et une nouvelle maison à aménager? ne faudrait il pas regrouper les 2 crédits sur 20 ans? ou 25?
 
#3
Merci pour ce retour.

Bonjour et bienvenue,
voilà une bonne occasion de se constituer du patrimoine pour les vieux jours....
Oui, en effet. Et comme il vaut mieux commencer jeune.

Bonjour et bienvenue,
c'est là, où je ne comprends pas; bien sûr dans le porte monnaie l'argent (liquide) se mélange..mais le loyer M1 ne couvrant pas le crédit de M1, il n' y aura pas de possibilité de payer avec M1 la mensualité de M2; sans compter les impôts supplémentaires générés par les loyers
En fait, c'est d'un point de vue théorique. Cad que
  • loyer brut > échéance mensuel du prêt 2

Uniquement en théorie. En fait, je ne devrais pas le prendre comme ça. Juste que j'aurai
- la M1 sur lequel j'ai un crédit a 850€ et un future loyer de 650€ (brut)
- la M2 un second crédit de 500-550€


Bonjour et bienvenue,
vous êtes sans doute dans la TMI à 30% ( sans enfant pour l'instant) à confirmer; Dans ce cas les revenus fonciers ( pas les loyers, mais les loyers moins les charges taxes foncières intérêts d'emprunt M1) seront taxés à 30+17,2%
question : votre crédit sur M1 est sur 10/11 ans... la charge de mensualité M1+M2+ impôts en plus risque t-elle de ne pas être trop forte pour votre trésorerie de couple avec projet d'enfant? et une nouvelle maison à aménager? ne faudrait il pas regrouper les 2 crédits sur 20 ans? ou 25?
Le prêt de la maison M1 est contracté uniquement par moi. Je l'ai acheté seul. Alors que la M2 serait un achat commun.
Donc le prêt immo de la M2 n'intervient pas dans la prét immo de M1. Ou alors, il existe une astuce ?

Je confirme que le prét de M1 est sur 11 ans (il était initialement sur 15 ans renégocié fin 2017 avec ma banque à 11 ans). Le nouveau serait probablement sur 25 ans (la BNP m'a proposé 23 ans, mais les échéances mensuelles étaient à 1200€ ce qui est trop selon moi pour ma femme et moi.

Sur les simulations, nous sommes a 33-34% d'endettement pour le couple. 34-35% sur un prêt pur 25 ans, mais avec un reste à vivre qui serait acceptable.
Il s'agit de premières simulations sans négociation.

C'est limite? Trop limite ?


Autre question bête: comment calculer les impôts sur le loyer ?
 
#4
Petit détail: nous avons déjà la plupart des meubles pour la nouvelle maison. On quitte une maison pour une autre maison. Mais lors de l'achat de la M1 en 2014, nous avions déjà acheté les meubles.. Nous étions auparavant locataire sans meuble (ni télé, frigo... etc) en fait avec le minimum de meuble. Aujourd'hui, pour simplifier, nous avons une chambre complète, 2 autres lits doubles, un salon complet, une salle à manger complète, un frigo, un lave linge, de la vaisselle, un lave vaisselle, 3 télés récentes, 2 bureaux....etc bref.

C'est un détail, mais cela signifie surtout que nous n'avons pas 10 000 € (je donne un montant au pif) d'achats lors de l'entrée de la maison 2.
 
#7
Il faut aussi prévoir les vacances locatives de plusieurs mois et les impayés
Oui, en effet. Je table sur des loyers longue durée (une famille ou un couple avec enfant) et dans le coin, les maisons se loue "plutôt" facilement...mais on ne peut pas négliger ce point là comme vous le souligner.

Sinon, si je calcule naïvement, ma femme et mois sommes sur 5.000€ mensuel. Moi, j'ai un loyer de 850€ donc nous serons sur du 4.100€ mensuel net avant IR pour un objectif d'emprunt de 250k€ max. Donc du 1200€ max comme échéance mensuel serai .... ok ?

J'omets volontairement le loyer que je percevrai sur la Maison_1 . (une rentrée de 400€ net grosso modo pour un loyer de 650€ ?)
 

moietmoi

Top contributeur
#8
Le prêt de la maison M1 est contracté uniquement par moi. Je l'ai acheté seul. Alors que la M2 serait un achat commun.
Donc le prêt immo de la M2 n'intervient pas dans la prét immo de M1. Ou alors, il existe une astuce ?
vous êtes pacsés, et vous allez acheté à 2; pour les banques, comme pour les impots, vous constituez une unité;
les prêts "n'interviennent pas" l'un dans l'autre.. de toute façon; on aditionne juste les mensualités, même si vous considérez à juste titre que le bien vous appartient en propre;

Entre régime micro-foncier et régime réel ? Est-ce qu'il y en a un mieux que l'autre vis-a-vis de ma situation ?
il faut faire une petite simulation avec vos chiffres;
la méthode de calcul est donnée plus haut: au réel, le revenu foncier imposable est:
vous êtes sans doute dans la TMI à 30% ( sans enfant pour l'instant) à confirmer; Dans ce cas les revenus fonciers ( pas les loyers, mais les loyers moins les charges ,taxe foncière, intérêts d'emprunt M1) seront taxés à 30+17,2%
les charges c'est aussi l'assurance propriétaire,les frais de gestion (essence pour aller louer, annonces...)
 
#9
vous êtes pacsés, et vous allez acheté à 2; pour les banques, comme pour les impots, vous constituez une unité;
les prêts "n'interviennent pas" l'un dans l'autre.. de toute façon; on aditionne juste les mensualités, même si vous considérez à juste titre que le bien vous appartient en propre;
Ah ok. Si ma compréhension est correcte, vous dites que la banque va prendre les revenus de femme + les revenus de moi - les prêts en cours pour statuer sur le nouveau prêt immo commun
En fait, vous disiez de mutualiser les prêts, c'est là où je n'ai pas compris. Le prêt 1 est uniquement à mon nom (je l'ai contracté seul à l'époque). Donc comment le mutualiser avec un future prêt immo souscrit par moi&elle
?

(Désolé, si la question semble bête.)


vous êtes pacsés, et vous allez acheté à 2; pour les banques,
il faut faire une petite simulation avec vos chiffres;
la méthode de calcul est donnée plus haut: au réel, le revenu foncier imposable est:
les charges c'est aussi l'assurance propriétaire,les frais de gestion (essence pour aller louer, annonces...)
Ah ok je comprends. Merci moietmoi !

Je viens de noter aussi que le régime reel est valade peu importe le montante des revenus foncier tandis que le régime micro foncier est valable uniquement pour des revenus foncier <15 000 €. Donc me concernant, je peux opter pour l'un comme pour l'autre mais c'est à calculer en effet:

assurance du prêt + intérêt du prêt de M1 + assurance habitation + frais de gestion + taxe foncière
VS
30% de 12 loyers


Merci encore moietmoi pour ton implication.
 
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