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  1. #1
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    janvier 2018
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    Par défaut co-aquereurs mais pas co-emprunteurs : les solutions ???

    Bonjour à tous,

    Avec ma compagne nous sommes en train de finaliser un projet immobilier. Et qui dit crédit immobilier dit un milliard de questions !! Nous avançons dans notre réflexion mais quelques points d'ombre subsistent encore. Je vous les soumets pour bon éclaircissement

    Pour financer ce projet, nous souhaitons une quote part d'acquisition de 50/50. Nous sommes pacsés en séparation de bien. Ma compagne apporte l'intégralité de sa côte part sous forme d'apport personnel. De mon coté, pas d'apport car j'ai soldé un crédit auto avec. Je dois donc emprunter mes 50% de côte part

    Je serai donc seul emprunteur et nous serons tous les deux co-acquéreurs. Or en fonction du montage financier des différentes banques que nous avons sollicitées, ma compagne apparait parfois en tant que caution solidaire et parfois en tant que co-emprunteuse.

    Nous préférons éviter qu'elle soit co-emprunteuse pour, si nous le souhaitons, pourvoir contracter un autre crédit (conso. ou autre) dans le futur.

    Mais la différence entre ces deux statuts (caution/co-emprunteur) n'est pas tout à fait claire pour nous.
    Si on comprend bien :
    - co-emprunteuse signifie qu'elle doit également s'assurer ? Alors qu'elle rembourse 0 euros de crédit par mois. Mis à part cet inconvénient financier, y a -il autre chose à connaitre sur ce statut (si impayé de ma part, si séparation, ...)
    - caution solidaire (et je ne perçois pas la différence avec caution simple) signifie qu'elle n'a pas à être assurée ? Elle sera juste tenu de rembourser si je ne paye plus délibérément ?

    Cependant, nous avons lu que la caution solidaire reste la même tout au long du prêt. Celle-ci ne s’éteint qu’avec le remboursement intégral du crédit. On ne pas effectuer de retour en arrière. Comment cela se passe lors d'une séparation ?

    À l’inverse, nous avons lu aussi qu'il est tout à fait possible de se libérer de ses obligations de co-emprunteur, en cas de divorce ou de séparation, par exemple. Il faudra pour cela que la banque accepte la désolidarisation du prêt.


    Voila, nous ne savons pas trop comment nous positionner face à cela. Que faut-il savoir de plus et comment bien choisir entre co-emprunteur et caution ??? La caution est-elle obligatoire lors d'une acquisition ??

    D'avance merci pour vos retours.

  2. #2

    Par défaut Re : co-aquereurs mais pas co-emprunteurs : les solutions ???

    Bonjour,

    Citation Envoyé par lecohin Voir le message
    - co-emprunteuse signifie qu'elle doit également s'assurer ?
    Pas forcément.

    Si vous êtes co-emprunteurs solidaires comme généralement les banques l'exigent vous êtes tous les deux responsables (solidairement) de 100% du crédit; la banque peut actionner l'un et l'autre pour la totalité.

    Mais, pour l'assurance, votre banque pourrait la rendre obligatoire à 100% du crédit sur votre tête mais ne la rendre que facultative sur la tête de votre compagne.

    Alors qu'elle rembourse 0 euros de crédit par mois.
    ???

    Cela c'est vous qui le dites, c'est dans vos arrangements entre vous.

    Mais, ainsi que dit ci-dessus, pour la banque vous êtes autant - l'un et l'autre - responsables des remboursements à bonne date.

    Mis à part cet inconvénient financier, y a -il autre chose à connaitre sur ce statut (si impayé de ma part, si séparation, ...)
    Réponse fournies ci-dessus.

    Notez que certaines banques sont très réticentes à financer une quote part du prix (= passif) si l'emprunteur concerné n'est pas - parallèlement - acquéreur de la même quote part (= Actif).

    Dans le cas contraire (qui serait le vôtre) il convient de bien préciser les choses et leurs éventuelle conséquence dans l'acte notarié à prévoir.

    - caution solidaire (et je ne perçois pas la différence avec caution simple) signifie qu'elle n'a pas à être assurée ? Elle sera juste tenu de rembourser si je ne paye plus délibérément ?
    La caution "simple" est d'une nature juridique différente de la caution "solidaire".

    Je ne m'étale pas sur les conséquences qui sont très différentes entre l'une et l'autre car votre banque demandera certainement la caution solidaire qui la protégera beaucoup mieux et - inversement - qui imposera beaucoup plus de contraintes à votre compagne/caution.

    Effectivement les banques n'imposent pas l'assurance décès-invalidité pour les cautions mais certaines la proposent à titre facultatif.

    Cependant, nous avons lu que la caution solidaire reste la même tout au long du prêt.
    Oui, l'engagement porte sur l'ensemble des biens et des revenus.

    Celle-ci ne s’éteint qu’avec le remboursement intégral du crédit.
    Oui

    On ne pas effectuer de retour en arrière.
    Sauf accord de la banque......mais peu probable effectivement.

    Comment cela se passe lors d'une séparation ?
    L'emprunteur reste engagé en tant qu'emprunteur et la caution en tant que caution.

    À l’inverse, nous avons lu aussi qu'il est tout à fait possible de se libérer de ses obligations de co-emprunteur, en cas de divorce ou de séparation, par exemple. Il faudra pour cela que la banque accepte la désolidarisation du prêt.
    En théorie oui......en pratique tout dépend de la situation exacte du dossier et des emprunteurs.

    La caution est-elle obligatoire lors d'une acquisition ??
    Une garantie est obligatoire mais ce peut être une caution ou une garantie réelle immobilière.

    S'il s'agit d'une caution ce peut être celle des personnes physiques ou d'une société de caution mutuelle.

    Dans une acquisition c'est un Privilège de prêteur de deniers à hauteur du prix d'acquisition hors frais et - éventuellement - une hypothèque conventionnelle pour le surplus (Frais significatifs à prévoir).

    Cdt

  3. #3
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    janvier 2018
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    5

    Par défaut Re : co-aquereurs mais pas co-emprunteurs : les solutions ???

    Bonjour et merci pour votre retour et ces éclaircissements !

    une dernière question : Nous venons de terminer les négociations avec 3 banques. Nous avons essayé d'avoir les prix les plus bas possibles à chaque fois. Cependant, nous avons des propositions différentes. Deux d'entre elles semblent plutôt interessantes pour nous.

    Ma question est : devons nous d'ores et déjà choisir une seule banque pour instruire le dossier (avec le risque qu'il puisse être refusé) ou bien pouvons nous demander aux deux de monter le dossier et nous choisirons définitivement lorsque nous recevrons les deux offres par courrier recommandé ??

    Y a t-il des frais qui peuvent s'appliquer ?

    Merci

  4. #4

    Par défaut Re : co-aquereurs mais pas co-emprunteurs : les solutions ???

    Bonjour,

    Citation Envoyé par lecohin Voir le message
    Ma question est : devons nous d'ores et déjà choisir une seule banque pour instruire le dossier (avec le risque qu'il puisse être refusé) ou bien pouvons nous demander aux deux de monter le dossier et nous choisirons définitivement lorsque nous recevrons les deux offres par courrier recommandé ??
    Il est fortement recommandé de demander plusieurs offres de prêts de banques différentes afin de pouvoir les comparer.

    lorsque nous recevrons les deux offres par courrier recommandé ??
    Le RAR n'étant pas du tout obligatoire, je serais étonné que vous receviez vos offres en recommandé.

    Y a t-il des frais qui peuvent s'appliquer ?
    Tant que vous n'acceptez pas l'offre de prêt il ne peut y avoir de frais.

    Mais si vous avez accepté une offre et que votre contrat principal objet du crédit (l'acte authentique d'acquisition dans votre cas) n'est pas signé dans les 4 mois de votre acceptation vous aurez des frais d'étude de 0,75% du crédit avec plafond de 150€.

    Cdt

  5. #5
    Membre
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    janvier 2018
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    Par défaut Re : co-aquereurs mais pas co-emprunteurs : les solutions ???

    Merci beaucoup

    Oui pour le courrier de la banque je pense qu'en fait c'est un envoi simple. J'imagine que c'est à nous de le retourner en RAR.

    Les deux simulations que nous avons sont très dures à départager :

    - Proposition 1 : notre banque actuelle. taux d'emprunt à 1,40% sur 240 mois; assurance déléguée chez notre mutuelle MGEN à hauteur de 0,13% du capital emprunté; peu de frais de dossier (150) frais de garantie très corrects (380) et entièrement restitués à l'issue du prêt. En revanche relation clientèle un peu nulle je trouve. Nous sommes clients depuis 10 ans chez eux et ça se dégrade. j'ai vraiment lutté pour obtenir les conditions ci-dessus.

    - Proposition 2 : banque concurrente. Taux d'emprunt à 1,35% sur 240 mois; assurance groupe avec plus de protection et garanties à hauteur de 0,14% du capital emprunté; peu de frais de dossier (150) mais frais de garantie un peu élevés (880) dont 150 restitués en fin de contrat. Bonne relation clientèle car le banquier et un ami à nous.

    En gros les 500 euros d'écarts sur les frais garantie se retrouvent dans les intérêts moins élevés dans la banque concurrente dûs au taux plus intéressant.

    Comment choisir ? Facilité de domiciliation bancaire ? Comparer les tarifications des opérations courantes ? (CB, comptes sur Internet, retrait étranger, ...) Privilégier le contact et la relation humaine ??

  6. #6

    Par défaut Re : co-aquereurs mais pas co-emprunteurs : les solutions ???

    Citation Envoyé par lecohin Voir le message
    J'imagine que c'est à nous de le retourner en RAR.
    Ce n'est pas une obligation pour vous non plus.

    Comment choisir ? Facilité de domiciliation bancaire ? Comparer les tarifications des opérations courantes ? (CB, comptes sur Internet, retrait étranger, ...) Privilégier le contact et la relation humaine ??
    Sur les aspects purement financiers pour une comparaison fiable je vous suggère de voir ce billet de mon blog.

    Le Blog « Comparer Offres de prêts : TEG, coût crédit....ou autres »

    Etude ANIL 1999 - Le coût total du crédit : une notion dénuée de signification

    Etude réalisée avec le concours de l'Observatoire des Pratiques du Conseil National de l'Habitat
    http://www.anil.org/publications-et-...-signification
    Les autres aspects sont plus suggestifs; à vous de voir.

    Je remarque aussi qu'aucune des banques sollicitées ne vous propose un montage "gigogne" à échéances lissées.

    C'est pourtant une technique qui permet un gain significatif sur le coût du crédit.


    Blog « Comment réduire le coût du crédit dans un montage en échéances lissées ?»

    http://www.cbanque.com/forum/entry.p...éances-lissées
    Nombreux exemples réels traités sur ce forum.

    A toutes fins utiles !!!

    Cdt

  7. #7
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    janvier 2018
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    Par défaut Re : co-aquereurs mais pas co-emprunteurs : les solutions ???

    Merci pour votre réponse.
    Je vais lire tout ça attentivement. Je n'avais jamais entendu parler des montages gigognes et des échéances lissées. est-il coutume que les banques proposent ce type de montage ? Jamais dans mon entourage je n'en avait eu vent ...

  8. #8

    Par défaut Re : co-aquereurs mais pas co-emprunteurs : les solutions ???

    Bonjour,

    Cette technique été imaginée dans les années 1985 avec l'objectif - à l'époque - d'optimiser les plans de financement incluant des prêts épargne-logement EL). Vous savez en effet que l'une des spécificités des prêts EL est que plus la durée est courte, plus le montant du prêt est important et inversement (=> principe du volume d'intérêts payés = constant).

    Puis, en 1995, la suppression du Prêt Aidé à l'Accession à la Propriété (PAP) et son remplacement par le Prêt à Taux Zéro (= PTZ qui prévoit souvent une phase de différé partiel ou total) ont largement accentué l'intérêt de cette pratique des montages dits "à échéances lissées"

    Mais ladite pratique se présente en fait en deux possibilités :
    + Le montage "simple" qui comprend EL et/ou PTZ + un prêt complémentaire "lisseur" à paliers d'échéances.
    + Le montage "gigogne" à échéances lissées optimisé que l'on peut autant prévoir dans le plan de financement ci-dessus que dans un projet tel le vôtre sans EL ni PTZ.

    Dans ce cas c'est le prêt complémentaire qui est scindé en au moins deux prêts de durées différentes avec un prêt court "emboîté" (taux faible) et un prêt long "lisseur" (= taux plus élevé)

    A échéance cible égale il est facile de comprendre que le prêt court permet:
    + Moins d'intérêts à payer (= effet taux bas + effet durée courte)
    + Moins de primes d'assurance à payer (= effet durée courte)
    + Un amortissement plus rapide du prêt long lisseur; donc moins d'intérêts à payer et moins d'assurance à payer également sur ce prêt.

    Mais ces techniques nécessitent :
    + Des outils informatiques adaptés
    + Des conseillers bien formés (?)

    Dès lors la pratique des banque est très diverses:
    + Certaines possèdent la capacité technique et la proposent
    + Certaines l'ont mais ne la proposent pas
    + Certaines ne l'ont pas.

    Pour les premiers disons que le montage "simple" est assez souvent proposé si le plan de financement comporte un PTZ (avec les taux de marché actuel les prêts EL ne sont plus guère utilisés).

    Par contre, compte tenu notamment de la "compétence/incompétence" des conseillers et du temps à y passer pour un montage bien optimisé les montages "gigognes" à échéances lissées se font plus rares.

    Cdt

  9. #9
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    janvier 2018
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    Par défaut Re : co-aquereurs mais pas co-emprunteurs : les solutions ???

    Merci j'y vois plus clair !
    En effet, aucun des conseillers que j'ai vu ne m'en a parlé. Dommage ça à l'air plutôt intéressant pour l'emprunteur. Peut-être est ce intéressant à partir d'un certain montant ?? J'emprunte 130000 euros.

    J'ai lu vos articles (complexes mais très formateurs !) sur les comparatifs d'offre de prêt. Je m'y pencherais à deux fois pour tout bien cerner !

    J'ai aussi utilisé votre tableau.xls pour effectuer une comparaison. Or Comment fonctionne t-il si je ne souhaite comparer que deux offres ? J'ai vidé les cases vertes du plan n°3 mais ça ne fonctionne pas. J'aurai bien 3 offres à comparer au final mais les 3 sont à échéances constantes et dans le n°3 impossible de modifier la durée. Du coup impossible de comparer.

  10. #10

    Par défaut Re : co-aquereurs mais pas co-emprunteurs : les solutions ???

    En fait il y a deux applicatifs qui doivent permettre les comparaisons de plans de financement divers (échéances constantes et à paliers)

    Je pense que celui que vous avez utilisé est joint à l'une des trois premières parties.
    Il y en a un autre joint à la quatrième partie.

    Quoi qu'il en soit, après avoir supprimé les données figurant par défaut, en saisissant les données vous concernant - dont le échéances - il ne devrait pas y avoir de problème (quand vous ne pouvez pas saisir une durée cela signifie qu'elle est calculée - C'est la façon de faire optimale dans les montages à échéances lissées).

    Si non vous pouvez procéder à des comparaisons "deux à deux" ( "A et B" puis "B" et "C" puis - éventuellement - "A" et "C")

    Mais peut-être que l'applicatif de la quatrième partie vous conviendra mieux ?

    Cdt

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