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  1. #11
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    Par défaut Re : co-aquereurs mais pas co-emprunteurs : les solutions ???

    bonjour,

    juste une précision sur l'assurance MGEN

    2 niveaux de tarification/
    le premier en assurance "indemnitaire" celle que vous semblez avoir
    l'autre en assurance "forfaitaire" plus couteuse

    la première n'est acceptée que par le groupe BPCE : caisse épargne, banque populaire et crédit foncier

    pourquoi ? : parce que ces trois banque utilisent le principe "indemnitaire" dans leur contrat groupe et donc l'accepte pour les délégations d'assurance

    principe de fonctionnement : l'assurance ne paie qu'a due concurrence de votre perte réelle de revenus durant la période de sinistre constaté

    exemple d'un fonctionnaire municipal ayant souscrit par la mairie et sa mutuelle MNT un maintien de salaire sur 36 mois en cas d'arrêt de travail et bien l'assurance ne paiera rien du fait qu'il n'y a pas de perte de revenu....
    en fait on paie une assurance pour rien.
    voir ci après
    https://www.mgen.fr/offres-assurance...SABEgIuQfD_BwE

    alors franchement 500 € d'écart sur 15 ou 20 ans me font doucement rigoler...

    d'autant plus que la durée moyenne de détention d'un prêt immobilier en France est inférieure à 10 ans et ce depuis de nombreuses années

    bien cordialement

  2. #12
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    BOULOGNE SUR MER
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    Par défaut Re : co-aquereurs mais pas co-emprunteurs : les solutions ???

    concernant les prêts gigogne, de plus en plus de banque refusent à le faire sauf clients haut de gamme

    de plus nombreuses sont les banques qui en pratiquant ce montage se trouvent dans l'impossibilité de moduler les échéances sur l'ensemble des prêts.
    donc un excellent système que j'ai utilisé pendant des années pour mes clients mais se trouvant confronté par la suite dans la vie du contrat à des contraintes peu avantageuses pour le dit client.

    bien cordialement

  3. #13
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    Par défaut Re : co-aquereurs mais pas co-emprunteurs : les solutions ???

    Citation Envoyé par ICF62 Voir le message
    d'autant plus que la durée moyenne de détention d'un prêt immobilier en France est inférieure à 10 ans et ce depuis de nombreuses années

    bien cordialement
    Est ce que cette tendance ne risque pas de s'inversée avec les taux sous 2 %.

  4. #14
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    Par défaut Re : co-aquereurs mais pas co-emprunteurs : les solutions ???

    cette tendance n'était pas liée aux rachats de prêts suite a baisse de taux, c'est une tendance générale depuis de nombreuses années.
    la plupart des prêts immobiliers sont remboursés suite à vente du bien pour cause de séparation ou divorce, mutations, décès, agrandissement de la famille ou perte des revenus.
    un taux bas n'empêche pas ces événements ....
    bien cordialement

  5. #15

    Par défaut Re : co-aquereurs mais pas co-emprunteurs : les solutions ???

    Citation Envoyé par ICF62 Voir le message
    concernant les prêts gigogne, de plus en plus de banque refusent à le faire sauf clients haut de gamme
    Globalement la pratique est effectivement moins courante..........mais tout dépend de la banque.

    de plus nombreuses sont les banques qui en pratiquant ce montage se trouvent dans l'impossibilité de moduler les échéances sur l'ensemble des prêts.
    donc un excellent système que j'ai utilisé pendant des années pour mes clients mais se trouvant confronté par la suite dans la vie du contrat à des contraintes peu avantageuses pour le dit client.
    Oui; c'est un risque......mais il faut cependant relativiser :

    + Là encore dépend des moyens techniques dont dispose la banque.

    + Ne pas pratiquer ce montage c'est accepter dès le départ un surcoût de 3.000€/5.000€ (= dépend des montants, taux et durées en cause). Serait-il compensé par une éventuelle modulation à la hausse ultérieure des échéances avec réduction de la durée ? A voir !

    + Si cette impossibilité de modulation se vérifie sur le prêt long lisseur, elle reste cependant possible soit à la hausse, soit à la baisse sur le prêt court emboîté qui est un prêt tout à fait classique.

    + Possible dans ce cas que le lissage parfait ne puisse pas être maintenu. Mais est-ce important ?
    C'est la durée dudit prêt court qui sera impactée une modulation à la hausse la réduisant et accélérera son amortissement total.

    Dans cette hypothèse - les paliers d'échéances du prêt long lisseur ne pouvant être modifiées/ajustées - il y aura une réduction ( un "trou") de l'échéance globale donnant la possibilité à l'emprunteur de rentabiliser la différence en vue de procéder au bout de quelques mois à un remboursement partiel anticipé sur ledit prêt long lisseur.

    Dans cette éventualité il serait alors opportun de penser à négocier une exonération de l'indemnité de remboursement anticipé.

    Cdt

  6. #16

    Par défaut Re : co-aquereurs mais pas co-emprunteurs : les solutions ???

    Citation Envoyé par ICF62 Voir le message
    cette tendance n'était pas liée aux rachats de prêts suite a baisse de taux, c'est une tendance générale depuis de nombreuses années.
    la plupart des prêts immobiliers sont remboursés suite à vente du bien pour cause de séparation ou divorce, mutations, décès, agrandissement de la famille ou perte des revenus.
    un taux bas n'empêche pas ces événements ....
    bien cordialement
    Parfaitement d'accord.

    Cdt

  7. #17
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    Par défaut Re : co-aquereurs mais pas co-emprunteurs : les solutions ???

    Citation Envoyé par ICF62 Voir le message

    d'autant plus que la durée moyenne de détention d'un prêt immobilier en France est inférieure à 10 ans et ce depuis de nombreuses années

    bien cordialement
    Bonjour, c'est pour cela que je pense que la majorité de comparaisons des différentes propositions de crédits, pour un même achat, en supposant que le crédit va à son terme, ne sont pas pertinentes;
    Bien sûr, l'acheteur en général, lorsqu'il s'endette sur 20 ans,n'est pas réceptif: si on lui dit...regarde donc ce qui se passe à 7/10 ans..il rigolera en disant: Mais j'y suis pour la vie!!!Mais la vie indique une durée moyenne de 7/10 ans;
    Ce qui compte dans un crédit, statistiquement, c'est le coût à mi-parcours;
    évidemment une analyse complète en intégrant le coût dans le cas du terme prévu, est aussi bienvenue
    Ce que l'avenir nous réserve, seul le futur nous le dira

  8. #18

    Par défaut Re : co-aquereurs mais pas co-emprunteurs : les solutions ???

    D'autant que si la comparaison à 20 ans oriente vers la banque "A" plutôt que vers une autre, toutes choses étant égales par ailleurs, la probabilité est très forte qu'à 10 ans cette comparaison à mi distance dirige vers le même choix.

    Cdt

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