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  1. #1
    Actif
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    novembre 2017
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    Lumière J'ai reçu deux accords de principe, voici les questions que je me pose

    Bonjour,

    Je suis un futur acquéreur d'une maison dans le nord de la France à 300 000 €. J'apporterai lors de cette acquisition les frais divers (notaires, garantie, dossier) et injecterai 10k supplémentaire. La garantie choisi est une garantie hypothécaire - Crédit Logement et autres refusent mon dossier faute d'apport insuffisant.

    J'ai eu deux propositions :
    1. Crédit Agricole : 1.5% sur 20 ans. Option de modularité de +/- 3 ans sans frais une fois par an
    2. Crédit Mutuel : 1.6% sur 20 ans. Option de modularité de +/- 5 ans sans frais une fois par an


    La différence est faible, environ 3200€ sur le coût total du crédit si je n'ai pas recours à la modularité.

    Toutefois, je me pose les questions suivante :
    • J'ai obtenu ces taux intéressants en acceptant l'assurance emprunteur, assurance habitation et domiciliations. Je souhaite faire une délégation d'assurance car la leur est vraiment trop cher (~ 65€ pour le crédit agricole). Quelle est le meilleur moment afin de contracter la nouvelle assurance tout en conservant mon taux ? Après signature et réception des fonds ?
    • Si je vends ma maison un jour, puis-je conserver ce prêt ? Dois-je négocier une clause de transfert ?
    • Tout deux pratiques des IRA, est il important de négocier becs et ongles pour les supprimer ?


    Chacun facture des frais de dossier de l'ordre de 450/500 €.

    Le compte perso chez Crédit agricole ne coute que 24 € de frais de tenu de compte. Crédit mutuel est plus cher car ils facturent l'accès à distance. Au total, c'est 24 € / an contre 40€ / an, sans parler du forfait autorisation de découvert.

    Enfin, chacun propose une suspension du crédit. Existe-t-il des pénalités dans ce cas à votre avis ?

    D'avance, merci à ceux qui participeront. Les conseils et partage d'expérience sont Ô combien les bienvenus !

  2. #2
    Assidu
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    septembre 2007
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    BOULOGNE SUR MER
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    2 352

    Par défaut Re : J'ai reçu deux accords de principe, voici les questions que je me pose

    bonsoir et bienvenue sur le forum
    bizarre ce refus de crélog à moins qu'un élément soit bloquant comme par exemple profession non salariée de moins de 3 ans.

    pour la délégation d'assurance il faut attendre que votre achat soit signé chez le notaire.
    vous avez douze mois après l'édition des offres pour demander la substitution.
    je vous conseille donc d'attendre la signature pour ensuite demander le remplacement de l'assurance banque par la délégation.

    pour la clause de transfert, même quand elle est prévue, comme par exemple à la BNP, cette clause reste à la discretion de la banque le jour venu.
    si les taux ont évolués, la banque peut la refuser sans avoir a se justifier.
    pour les IRA, difficile ces temps ci à négocier vu les taux aussi bas.

    pour la suspension du crédit pas de pénalité, juste une suspension des mensualités qui sont donc reportées, en totalité ou en partie.
    pour le CA c'est juste la partie amortissement du capital qui est reportée.
    pour CM je ne sais pas.

    pour les taux proposés sur 20 ans, pas mauvais mais pas les meilleurs, mais on ne peut juger sans connaitre le profil client.

    bien cordialement

  3. #3
    Actif
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    novembre 2017
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    10

    Par défaut Re : J'ai reçu deux accords de principe, voici les questions que je me pose

    Bonjour ICF62 et merci pour ta réponse très complète !

    En effet, mon profil est particulier sur plusieurs points :
    - j'achète seul alors que je suis marié sous le régime de la séparation de biens depuis 2010. Un enfant a charge.
    - professionnel depuis 2011.
    - j'achète dans le nord mais j'exerce mon activité à Paris. Je fais 50mn de TGV quotidiennement.
    - apport intérieur à 10% hors frais de notaire et garantie : j ne peux mettre que 35000 au total.

    Je suis donc très loin du cadre : couple en cdi qui achète ensemble leur maison sur la région où ils travaillent

    Cela peut donc expliquer le taux de 1.5 qui n'est pas ultra compétitif puisque les banques agressives comme boursorama refusent mon dossier à cause de crédit logement.

    À vous lire, j'ai le sentiment que j'ai plutôt intérêt à poursuive avec crédit agricole. Toutefois, afin d'éviter toute mauvaise surprise, puis je donner mon accord également au crédit mutuel et refuser leur offre lorsqu'elle sera éditée ? Cela me permettra de couvrir le risque d'un inattendu chez le crédit agricole mais en contrepartie je ferai travailler un conseiller inutilement et sciemment

  4. #4
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    Par défaut Re : J'ai reçu deux accords de principe, voici les questions que je me pose

    Citation Envoyé par aixki Voir le message
    Toutefois, afin d'éviter toute mauvaise surprise, puis je donner mon accord également au crédit mutuel et refuser leur offre lorsqu'elle sera éditée ? Cela me permettra de couvrir le risque d'un inattendu chez le crédit agricole mais en contrepartie je ferai travailler un conseiller inutilement et sciemment
    Excepté pour mon premier achat immobilier (qui aura failli mal tourner en raison d'un refus tardif de crédit) , j'ai pris l'habitude de disposer de 3 offres, pour une même acquisition ; et je me laisse du temps pour choisir celle que je vais retenir ...

    Le fait qu'un conseiller de banque travaille sans obtenir de résultat sur un dossier d'offre, est pour moi dans la normale ; il n'a qu'à me présenter la MEILLEURE offre et les choses changeront ; il m'arrive d'ailleurs parfois de montrer les conditions d'une offre concurrente à un conseiller, et de lui demander de bien vouloir pour le moins s'aligner ...

    Et la solution dépend alors de sa réponse, mais il sait alors qu'il n'est plus seul sur la même opération ...
    Dernière modification par paal ; 27/11/2017 à 09h48.

  5. #5

    Par défaut Re : J'ai reçu deux accords de principe, voici les questions que je me pose

    Bpnjour,

    Citation Envoyé par aixki Voir le message
    Toutefois, afin d'éviter toute mauvaise surprise, puis je donner mon accord également au crédit mutuel et refuser leur offre lorsqu'elle sera éditée ? Cela me permettra de couvrir le risque d'un inattendu chez le crédit agricole mais en contrepartie je ferai travailler un conseiller inutilement et sciemment
    Oui; aucun problème en procédant ainsi.

    Mais, au terme du délai légal de réflexion, il ne faudrait pas accepter les deux offres pour ne pas donner suite à l'une d'elle ensuite; suivant les termes probables de votre offre/contrat vous deviez payer des "frais d'étude" de 0,75% du montant du crédit avec plafond de 150€.

    NB) - Vous n'êtes pas obligé de "refuser leur offre lorsqu'elle sera éditée "; il vous suffit de ne pas la retourner acceptée.......mais il est vrai que, par correction, il serait préférable d'en informer la banque concernée afin qu'elle classe votre dossier.

    Cdt

  6. #6
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    Par défaut Re : J'ai reçu deux accords de principe, voici les questions que je me pose

    Bonjour,

    Citation Envoyé par Aristide Voir le message
    NB) - Vous n'êtes pas obligé de "refuser leur offre lorsqu'elle sera éditée "; il vous suffit de ne pas la retourner acceptée.......mais il est vrai que, par correction, il serait préférable d'en informer la banque concernée afin qu'elle classe votre dossier.
    Complètement d'accord avec toi et tu as bien fait de rappeler cette règle que tout un chacun devrait avoir en tête.

    Bonne journée.

  7. #7
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    Par défaut Re : J'ai reçu deux accords de principe, voici les questions que je me pose

    Parfait, merci pour vos témoignages et conseils.

    Je vais donc procéder ainsi, en espérant qu'aucune des banques ne me réclame le règlement des frais de dossier avant l'édition de l'offre.


    Je vous tiendrai informé des réponses obtenues de la part des conseillés aux questions que je posent en début de ce post.

    Bonne journée à vous.

  8. #8

    Par défaut Re : J'ai reçu deux accords de principe, voici les questions que je me pose

    Bonjour,

    Citation Envoyé par aixki Voir le message
    Je vais donc procéder ainsi, en espérant qu'aucune des banques ne me réclame le règlement des frais de dossier avant l'édition de l'offre.
    ???

    Ce serait illégal !!!

    Cdt

  9. #9
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    Par défaut Re : J'ai reçu deux accords de principe, voici les questions que je me pose

    Je ne savais pas

    En tous les cas, j'ai obtenu une réponse des deux banques : elles refusent la transférabilité du crédit et la suppression de IRA. Toutefois, il n'y a aucune pénalité appliquée en cas de recours à l'option de mise en suspend des mensualités.

    La garantie hypothécaire rend la transférabilité techniquement difficile soit disant.

    Pour comparer les assurances emprunteur, connaissez vous d'autre sites que reassurez-moi et LesFurets ?

  10. #10

    Par défaut Re : J'ai reçu deux accords de principe, voici les questions que je me pose

    Bonjour,

    Citation Envoyé par aixki Voir le message
    En tous les cas, j'ai obtenu une réponse des deux banques : elles refusent la transférabilité du crédit
    La garantie hypothécaire rend la transférabilité techniquement difficile soit disant.
    Il faudrait d'abord s'entendre sur ce que vous appelez "transférabilité";

    + En cas de vente en vue rachat, maintien du prêt à l'emprunteur initial avec "transfert" de garantie sur le nouveau bien acquis (= même débiteur mais changement de bien financé)?

    + En cas de vente transfert du solde du crédit à l'acquéreur dudit bien (= même bien financé mais avec un autre débiteur)?

    Dans les deux cas une éventuelle garantie réelle immobilière (= type hypothèque) nécessiterait des formalités notariées avec les frais associés ..........mais rien de bien difficile; c'est de la pratique courante.

    Cdt

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