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  1. #1
    Assidu
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    septembre 2017
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    144

    Par défaut TEG et crédit logement

    Bonjour,

    Je cherchais à vérifier le TEG de mon prêt immobilier et il s'avère que la banque a exclu la participation au fond mutuel de la garantie crédit logement du TEG. Cette participation fait pourtant partie intégrante des frais imposés par la banque et n'est restituée qu'en partie à la fin du prêt.

    Qu'en est-il vous concernant ?
    N'étant que partiellement restitué en fin de prêt, ce montant ne devrait-il pas être inclus dans le TEG ?

    Dans l'attente de vos retours,

  2. #2

    Par défaut Re : TEG et crédit logement

    Bonjour,

    Seuls les frais rendus obligatoires par la banque pour l'obtention du prêt sont à inclure dans le calcul du TEG.

    Si tel est le cas tant la commission de caution (non restituable) que le dépôt de garantie (en partie restituable) sont à inclure en totalité dans ce calcul.

    Mais certaines banques ne rendent pas cette garantie obligatoire leur offre/contrat étant rédigé en faisant apparaître que c'est de par la volonté de l'emprunteur que cette caution est retenue.

    Cdt

  3. #3
    Assidu
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    septembre 2017
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    144

    Par défaut Re : TEG et crédit logement

    Bonsoir,


    Merci de votre réactivité et de votre réponse.
    Donc vous me confirmez que cette part, en partie restituable, du montant versé à Crédit Logement doit bien être prise en compte dans le TEG.
    Sauf erreur, l'hypothèque est rendue obligatoire par la banque et le Crédit Logement vient juste se substituer à cette hypothèque.
    A la signature du crédit et même encore aujourd'hui, il est impossible de connaître, quelle part de la somme versée au FMG nous sera restituée...
    Une chose est certaine toutefois nous ne récupérons pas l'intégralité de cette somme (entre 70 et 75 % sauf erreur).

    Pourquoi la banque a pris en compte dans son TEG les frais fixes et non restituables de Crédit Logement mais pas le montant versé à Crédit Logement au titre du FMG ?

    Pas très cohérent, non ?

  4. #4

    Par défaut Re : TEG et crédit logement

    Jusqu'à présent, quand la garantie est imposée par la banque, les tribunaux considèrent que, dans le cas d'un cautionnement avec dépôt de garantie, la totalité de celui-ci doit être intégrée dans le TEG même si une partie - non connue au moment du calcul - est in fine restituée.

    Mais l'article L.313-1 du code de la consommation indique :

    "..........
    Toutefois, pour l'application des articles L. 312-4 à L. 312-8, les charges liées aux garanties dont les crédits sont éventuellement assortis ainsi que les honoraires d'officiers ministériels ne sont pas compris dans le taux effectif global défini ci-dessus, lorsque leur montant ne peut être indiqué avec précision antérieurement à la conclusion définitive du contrat..
    .........."

    https://www.legifrance.gouv.fr/affic...TI000006292489
    Dès lors il est possible que la banque soit prête à défendre sa position en se basant sur l'article ci-dessus.

    Cdt

  5. #5
    Assidu
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    septembre 2017
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    144

    Par défaut Re : TEG et crédit logement

    Bonjour,

    Merci de vos réponses détaillées et extrêmement précises.
    J'ai également interrogé Crédit Logement qui me répond :

    Nous vous confirmons que tous les frais de garantie effectivement supportés par l'emprunteur lors de l'octroi du prêt doivent être pris en compte pour le calcul du TEG.

    Les articles du code de la consommation que vous citez évoquent des montants qui ne sont pas connus or les montants sont parfaitement connus à la conclusion définitive du contrat seul le montant de l'éventuel restitution était inconnu au jour de la signature (et encore à ce jour).

    Le tableau des conditions financières du prêt indique bien le montant des participations financières revenant à Crédit Logement (participation au FMG et commission de garantie).

    Par contre, paradoxalement, il est précisé : "En fonction du coût total ci-dessus, le taux effectif global s’élèverait à 4,450 % l'an pour le prêt immobilier, dont une participation de 1282,16 € au titre de l'incidence du fonds mutuel de garantie Crédit Logement".

    Pour précision, les 1282,16 € sont bien inclus dans le "coût total ci-dessus" mais le pronom "dont" indiquerait normalement que ces 1282,16 € sont inclus dans le TEG or en utilisant la calculatrice de TEG du site, il n'en est rien...

    Pour l'utilisation de la calculatrice, j'ai déduis du montant du déblocage les frais liés au prêt et inclus dans chaque échéance le montant de l'assurance (délégation) et pour avoir effectué différent tests seul l'exclusion des 1282,16 € permet d'obtenir le taux de 4,45 %.

    Pourrait-il s'agir d'un mauvais paramétrage quant aux données prises en compte par la banque pour le calcul du TEG ?

  6. #6

    Par défaut Re : TEG et crédit logement

    Bonjour,

    Citation Envoyé par adhl Voir le message
    Nous vous confirmons que tous les frais de garantie effectivement supportés par l'emprunteur lors de l'octroi du prêt doivent être pris en compte pour le calcul du TEG.
    Ainsi que je l'ai dit précédemment, jusqu'à présent c'est effectivement ainsi que les tribunaux en ont décidé ?
    Mais l'on assiste quelquefois à des revirements de justice.

    Les articles du code de la consommation que vous citez évoquent des montants qui ne sont pas connus or les montants sont parfaitement connus à la conclusion définitive du contrat seul le montant de l'éventuel restitution était inconnu au jour de la signature (et encore à ce jour).
    Dans l'absolu l'on ne peut pas dire que le coût réel du cautionnement soit "parfaitement connu" au moment de la conclusion définitive du contrat. Ce coût ne sera "parfaitement connu" qu'à la fin du prêt au moment où le montant réel de la restitution partielle du dépôt de garantie aura été calculé.

    D'ailleurs, mathématiquement/financièrement parlant, le TEG réel devrait être calculé en ajoutant cette restitution partielle à la dernière échéance payée ce qui - dans les flux de trésorerie servant à ce calcul - donnerait une échéance positive ( = fonds encaissés = flux d'entrée de trésorerie) et non plus négative (= fonds décaissés = flux de sortie de trésorerie).

    Mais, ainsi que dit ci-dessus, ce n'est pas l'actuelle position de la justice.

    Par contre, paradoxalement, il est précisé : "En fonction du coût total ci-dessus, le taux effectif global s’élèverait à 4,450 % l'an pour le prêt immobilier, dont une participation de 1282,16 € au titre de l'incidence du fonds mutuel de garantie Crédit Logement".

    Pour précision, les 1282,16 € sont bien inclus dans le "coût total ci-dessus" mais le pronom "dont" indiquerait normalement que ces 1282,16 € sont inclus dans le TEG
    Oui

    or en utilisant la calculatrice de TEG du site, il n'en est rien...

    Pour l'utilisation de la calculatrice, j'ai déduis du montant du déblocage les frais liés au prêt et inclus dans chaque échéance le montant de l'assurance (délégation) et pour avoir effectué différent tests seul l'exclusion des 1282,16 € permet d'obtenir le taux de 4,45 %.
    C'est bien ainsi qu'il faut procéder.
    Mais je rappelle que seuls les frais rendus obligatoires par la banque sont à prendre en considération.

    A ce sujet n'y aurait-il pas une assurance d'obligatoire (ou 100% répartis sur 2 têtes) auquel cas ce serait seulement une prime à ajouter à l'échéance lors du calcul ?

    Pourrait-il s'agir d'un mauvais paramétrage quant aux données prises en compte par la banque pour le calcul du TEG ?
    ???
    Pas compétent pour répondre.

    Cdt

  7. #7
    Assidu
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    144

    Par défaut Re : TEG et crédit logement

    Bonjour,

    Je vous remercie infiniment de prendre le temps de me répondre.

    Citation Envoyé par Aristide Voir le message

    D'ailleurs, mathématiquement/financièrement parlant, le TEG réel devrait être calculé en ajoutant cette restitution partielle à la dernière échéance payée ce qui - dans les flux de trésorerie servant à ce calcul - donnerait une échéance positive ( = fonds encaissés = flux d'entrée de trésorerie) et non plus négative (= fonds décaissés = flux de sortie de trésorerie).

    Mais, ainsi que dit ci-dessus, ce n'est pas l'actuelle position de la justice.
    Donc, concrètement, dans la pratique, la participation au FMG doit systématiquement être prise en compte pour son montant total dans le TEG sans tenir compte de la restitution partielle qui pourra s'opérer en fin de prêt...

    C'est bien ainsi qu'il faut procéder.
    Mais je rappelle que seuls les frais rendus obligatoires par la banque sont à prendre en considération.
    C'est bien le cas, seuls les frais rendus obligatoires par la banque ont été pris en compte à l'exception de la participation au FMG : leurs écrits laissent à penser que cette dernière a été pris en compte mais la vérification du TEG vient infirmer cette affirmation.
    Comment est-ce possible ?
    Est-ce fréquent ?
    Les erreurs des banques quant au TEG sont-elles aussi fréquentes qu'il est possible de le lire sur internet ?


    A ce sujet n'y aurait-il pas une assurance d'obligatoire (ou 100% répartis sur 2 têtes) auquel cas ce serait seulement une prime à ajouter à l'échéance lors du calcul ?
    C'est bien le cas effectivement, j'ai ajouté le montant de la délégation d'assurance à chaque échéance de prêt pour procéder au calcul.
    J'ai également essayé 50 % sur chaque tête mais le TEG ne correspond pas, de plus le bénéficiaire de l'assurance, pour chaque emprunteur, n'est autre que la banque....
    La répartition pourrait-elle être différente ?
    Dans l'affirmative, cette information ne serait-elle pas mentionnée de façon claire et précise sur le contrat de prêt ou d'assurance ?

    Le résultat semble probant, je ne trouve le même TEG que la banque qu'en excluant la participation au FMG de Crédit Logement...

    Qu'en pensez-vous et que me conseilleriez-vous ?

    Bien cordialement

  8. #8
    Assidu
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    avril 2016
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    95

    Par défaut Re : TEG et crédit logement

    Qu'en pensez-vous et que me conseilleriez-vous ?

    Bonsoir à tous,
    Je me permets de vous conseiller car j'ai eu l'occasion" de croiser le fer "à ce sujet.
    Pour avoir des certitudes,une seule solution,faire examiner vos contrats par un avocat bancaire (pas de société trouvée sur le net)ayant pignon sur rue (primordial)et faire faire le cas échéant une expertise mathématique démontrant une erreur de 0.1% minimum à votre désavantage.
    A partir de là,vous saurez les tenants et aboutissants.
    Une bonne protection juridique préalablement souscrire est d'une grande aide pour financer en partie les différents frais.

    Bien cordialement,
    Tom

  9. #9

    Par défaut Re : TEG et crédit logement

    Citation Envoyé par adhl Voir le message
    Donc, concrètement, dans la pratique, la participation au FMG doit systématiquement être prise en compte pour son montant total dans le TEG sans tenir compte de la restitution partielle qui pourra s'opérer en fin de prêt...
    Oui suivant l'actuelle jurisprudence.


    C'est bien le cas, seuls les frais rendus obligatoires par la banque ont été pris en compte à l'exception de la participation au FMG : leurs écrits laissent à penser que cette dernière a été pris en compte mais la vérification du TEG vient infirmer cette affirmation.
    Comment est-ce possible ?
    Est-ce fréquent ?
    Les erreurs des banques quant au TEG sont-elles aussi fréquentes qu'il est possible de le lire sur internet ?
    Cela peut arriver mais, dans la situation que vous évoquez, comme elles ont des procédures automatisées en lien avec Crédit Logement c'est étonnant.


    La répartition pourrait-elle être différente ?
    Bien entendu; la banque peut d'ailleurs rendre l'assurance totalement facultative ce qui exclurait totalement les primes du TEG.

    Dans l'affirmative, cette information ne serait-elle pas mentionnée de façon claire et précise sur le contrat de prêt ou d'assurance ?
    Oui, ces informations doivent figurer dans l'offre/contrat.

    Qu'en pensez-vous et que me conseilleriez-vous ?
    Le plus simple, plus rapide, sans frais et plus efficace serait d'interroger directement votre banque.

    NB) - Les offres de prêts immobiliers émises depuis 1er octobre 2016 sont concernées par le TAEG (actuariel) comme les crédits à la consommation et non plus le TEG (proportionnel)

    Cdt

  10. #10
    Assidu
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    Par défaut Re : TEG et crédit logement

    Bonjour,

    Cela peut arriver mais, dans la situation que vous évoquez, comme elles ont des procédures automatisées en lien avec Crédit Logement c'est étonnant.
    C'est justement précisément ce qui me dérange et me laisse perplexe...

    Bien entendu; la banque peut d'ailleurs rendre l'assurance totalement facultative ce qui exclurait totalement les primes du TEG.
    ces informations doivent figurer dans l'offre/contrat.
    Sur le contrat d'assurance de prêt, il est clairement précisé que nous sommes chacun assuré à 100 %.
    Sur ce même contrat, il est également précisé :

    Bénéficiaires dans le cadre de la couverture personnelle :
    En cas de décès, le capital sera versé à l'organisme prêteur.
    En cas de PTIA, le capital sera versé à l'organisme prêteur.
    En cas d'ITT et/ou IPT, les prestations seront versées à l'organisme prêteur.




    De plus, il est précisé sur le contrat de prêt :

    Suretés autres que le crédit logement :
    Désignation par le(s) emprunteur(s) de la banque en qualité de bénéficiaire, d'un contrat d'assurance individuelle couvrant les risques décès, incapacité de travail et perte totale et irréversible d'autonomie, souscrit auprès d'une compagnie d'assurance de son/leur choix, agrée par la banque, pour le montant assuré et la durée des financements objets des présentes.


    Sauf erreur de ma part, pas d'erreur possible, la banque demandait bien à chaque emprunteur d'être assuré pour la totalité du capital.
    Qu'en pensez-vous ?

    Dans le doute, je viens de refaire une simulation en intégrant la participation au FMG et en ne prenant en compte quant à l'assurance de prêt que 50 % sur chaque tête mais le TEG ne correspond pas.

    Il n'y a correspondance qu'en excluant la participation au FMG que la banque prétend pourtant avoir inclus...

    Le plus simple, plus rapide, sans frais et plus efficace serait d'interroger directement votre banque.
    Je ne vois pas vraiment comment les aborder : demande de renseignements, contestation ?
    Ils vont être sur la défensive...
    Avez-vous déjà effectué ce type de démarche ?

    Les offres de prêts immobiliers émises depuis 1er octobre 2016 sont concernées par le TAEG (actuariel) comme les crédits à la consommation et non plus le TEG (proportionnel)
    C'est effectivement le cas, mon prêt est bien antérieur à 2016.

    Bien cordialement,

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