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  1. #1
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    octobre 2016
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    6

    Par défaut Renégociation pret immobilier + projet travaux maison

    Bonjour à tous,

    Je vous résume sur les premières lignes notre situation.
    Nous avons acheté un bien immobilier en décembre 2011, nous avons souscrits un crédit sur 25 ans de la part du CA pour un montant de 129 000(prix du bien environ) avec un taux de 4.16% (hors assurance).
    (PTZ de 12 500 euros sur 10 ans qui doit se finir dans 5 ans environ) (Je sais que notre prêt a été lisser, mais sans me plonger dans les papiers je ne saurai en dire plus (pis c’est ma femme qui s’occupe des comptes…) Nous n’avons pas d’autres crédits en cours, (crédit voiture de 300 environs est fini depuis 3 mois). Mais on se garde la possibilité d’en refaire un (moins important) au cas ou (de l’argent est mis de coté en cas d’imprévu ou dans cette optique, mais on ne sait jamais).

    A l’époque notre taux d’endettement était d’environ 38 % (en incluant le crédit voiture de 300 euros)
    Certains mois étaient tendus,(ma femme étaient en congés parental jusqu'à mai 2016, depuis cela va beaucoup mieux) mais nous avons toujours réussit à gérer notre budget sans jamais être dans le rouge (salaire total du foyer mensuel minimum de 2700 euros (cdi pour tous les 2 (15 et 12 ans de cdi)(Et l’opportunité de passer bientôt au 35h pour ma femme (actuellement 28.5h) 2 enfants.
    Bon voila pour les informations essentielles.

    N’ayant pour le moment pas renégocié notre prêt immobilier, je pense qu’il serait grand temps de le faire.
    Mais voilà nous souhaiterions aussi pouvoir refaire des travaux d’agrandissement dans notre maison (surélévation + changement de pente de toit) cela nous donnerait une superficie quasi équivalente au rez de chaussée.). Donc revalorisation conséquente du bien immobilier.

    Nous ne souhaitons pas revendre, le coin nous plait beaucoup, proximité des beaux parents et du travail, et avec l’immobilier qui a fortement chuté, nous perdrions beaucoup à la revente et racheter plus grand nous couterait aussi de l’argent… Enfin bon je pense que réinvestir dans l’agrandissement ne serait pas forcement idiot.

    Mais voila le cout de l’agrandissement serait sans doute d'au minimum 70000 euros, (un commercial doit venir nous voir bientôt pour avoir un réel prix.)
    Pensez vous qu’une banque (je pense que le CA ne serait pas forcément intéressé, enfin à voir bien sur) serait ok pour nous proposer un nouveau prêt immobilier (rachat de l’actuel) et nous intégrer le cout des travaux dedans…
    Ou alors c’est complètement illusoire et on oublie cette option.

    Cette solution est proposée a pas mal d’endroit (sans les citer Phénix évolution (vous avez compris que nous avons une maison phénix). Je me doute que le cout des travaux nous couteraient plus chers en l’intégrant dans notre crédit immobilier, mais un prêt travaux sur une dizaine d’année de cette somme (70000) nous serait plus difficilement supportable financièrement….

    Je rappel que c’est un achat a long terme et que nous comptons gardé ce bien jusqu’à la fin, et que oui, nous ne savons pas de quoi l’avenir sera fait, mais qu’il faut relativiser et que ça ne se passe pas forcement mal pour tout le monde (séparation, décès, chômage….)
    Alors à votre avis possible ou pas ?
    Merci d’avance pour vos réponses.
    Dernière modification par lolosoc ; 20/10/2016 à 13h01.

  2. #2

    Par défaut Re : Renégociation pret immobilier + projet travaux maison

    Bonjour,

    Citation Envoyé par lolosoc Voir le message
    Pensez vous qu’une banque (je pense que le CA ne serait pas forcément intéressé, enfin à voir bien sur) serait ok pour nous proposer un nouveau prêt immobilier (rachat de l’actuel) et nous intégrer le cout des travaux dedans…
    Ou alors c’est complètement illusoire et on oublie cette option.
    Au plan juridique avec une "vraie" renégociation il est impossible d'intégrer un autre projet.

    Par contre avec quelques coûts et contraintes supplémentaires, si votre banque l'accepte (?), il n'est pas impossible qu'elle vous consente un nouveau crédit sous la forme d'un "rachat de crédit interne" pour le prêt en cours plus un complément justifié par des factures pour l'extension.

    A toutes fins utiles :

    « Renégociation »….ou bien « Rachat de Crédit » ? (1ère partie) (Blog)
    https://blog.cbanque.com/aristide/15...t-1ere-partie/

    « Renégociation »….ou bien « Rachat de Crédit » ? (2ème partie)
    https://blog.cbanque.com/aristide/14...t-2eme-partie/
    Cdt

  3. #3
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    octobre 2016
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    6

    Par défaut Re : Renégociation pret immobilier + projet travaux maison

    Citation Envoyé par Aristide Voir le message
    Bonjour,



    Au plan juridique avec une "vraie" renégociation il est impossible d'intégrer un autre projet.

    Par contre avec quelques coûts et contraintes supplémentaires, si votre banque l'accepte (?), il n'est pas impossible qu'elle vous consente un nouveau crédit sous la forme d'un "rachat de crédit interne" pour le prêt en cours plus un complément justifié par des factures pour l'extension.

    A toutes fins utiles :



    Cdt

    Merci pour votre réponse.
    Mais je pense m'etre mal exprimé après avoir survolé rapidement vos liens:

    En fait quand je parlais de renégocier notre crédit immobilier en intégrant le cout des travaux, je pensais plus à "rachat de crédit" en englobant le cout des travaux dedans.....
    Et du coup faisable ou pas?

  4. #4

    Par défaut Re : Renégociation pret immobilier + projet travaux maison

    Citation Envoyé par lolosoc Voir le message
    En fait quand je parlais de renégocier notre crédit immobilier en intégrant le cout des travaux, je pensais plus à "rachat de crédit" en englobant le cout des travaux dedans.....
    Et du coup faisable ou pas?
    La réponse est déjà fournie ci-dessus et reprise ci-dessous :

    Citation Envoyé par Aristide Voir le message
    Par contre avec quelques coûts et contraintes supplémentaires, si votre banque l'accepte (?), il n'est pas impossible qu'elle vous consente un nouveau crédit sous la forme d'un "rachat de crédit interne" pour le prêt en cours plus un complément justifié par des factures pour l'extension.
    Cdt

  5. #5
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    octobre 2016
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    6

    Par défaut Re : Renégociation pret immobilier + projet travaux maison

    Citation Envoyé par Aristide Voir le message
    La réponse est déjà fournie ci-dessus et reprise ci-dessous :



    Cdt
    Donc techniquement c'est faisable.
    Autre question, au vu des infos données dans le premier mail, esr ce qu'une banque nous suivrait dans notre projet vu les sommes ou faudra-t-il revoir nos travaux à la baisse?
    Merci encore pour vos réponses

  6. #6

    Par défaut Re : Renégociation pret immobilier + projet travaux maison

    Impossible de vous répondre; la décision dépend:

    + De la banque (Stratégie - Objectifs - Politique développement - Politique risques...)

    + De la qualité du client/emprunteur (Revenus- Charges - Situation familiale - Fonctionnement compte - Épargne.....)

    + Intériorité et Qualité de la relation

    + Qualité du dossier (Montant - Durée - Apport personnel - Garanties - Taux endettement - Reste à vivre........)

    Cdt

  7. #7
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    Par défaut Re : Renégociation pret immobilier + projet travaux maison

    Bonjour,

    Comme il est toujours agréable de connaitre la suite d'un post, je fais suite à mon message d'il y a quelques mois.
    Alors le projet avance, après rencontre avec le commercial pour les travaux, (rehausse façade d’un mètre plus changement de pente du toit à 45%, (charpente neuve, couverture neuve, gouttière, isolation neuve rt2012, velux, électricité, plancher… (enfin tout ce qui sera au dessus du plafond du RDC sera totalement neuf, surface gagné 75M2 dont 55 m2 habitable, surface à terme total de la maison habitable 170m2) l'enveloppe nécessaire se situe autour de 93000 euros (ça pique mais on s'en doutait) on s'est donné un peu de rab pour pouvoir finir les travaux par nous même,( sol, peinture, et autres) (prix demandé 87000 euros par le constructeur, restera 6000 pour imprévu et finition).

    Donc après rencontre d'un courtier, et étude de notre dossier (la fin d’année n’a pas arrangé le délai, mais bon on était pas à quelques mois) voici la meilleure proposition qu’il nous a trouvé.
    Le futur prêt sera en 2 parties :
    - Rachat crédit en cours (IRA et autres (caution bancaire (celle qu'on récupère une partie à la fin)(+ indemnité du courtier)) : 113000 emprunté a 1.2% sur 15 ans
    - Prêt travaux: 93000 sur 25 ans à 1.8 %
    -250 euros pour VerrifImmo (vérification garantie de l’artisan/constructeur…)
    -Pas d’ira pour remboursement anticipé.
    -Assurance sur chaque tête: 50% à la banque et 50% en délégation, assez complète (décès, longue maladie…).
    Le prêt sera lissé pour que nous ayons la même mensualité sur 25 ans.
    Prêt d'un montant total d'environ 206000. Mensualité avec assurances comprises d'environ 891 euros par mois.
    La banque prêteuse est le Crédit lyonnais. Retour aux sources pour moi…
    Voila, nous devons signé vendredi avec notre future banque, en présence de notre courtier , mais je pense qu’il a pas trop mal bossé.
    (En plus de la mensualité de 891 euros, il nous restera à rembourser le PTZ, 125 euros de mensualité pendant 3 ans...., mais il aurait été dommage de la racheter)
    Juste pour information, mon salaire à légèrement augmenté en novembre (une quarantaine d'euros net : prime d’ancienneté, et une petite augmentation équivalente devrait arriver en janvier, et ma compagne va passer au 35h en février avec augmentation de son échelon).... En gros on démarre pas mal 2017...
    Alors voilà sacré budget pour des travaux, mais bon si la banque nous suit, c’est que c’est viable…

  8. #8
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    Par défaut Re : Renégociation pret immobilier + projet travaux maison

    Bonjour,

    merci pour le retour, en effet c'est toujours agréable de connaitre la fin d'un post.
    Par curiosité, comment s'est positionné le Crédit Agricole sur votre cas?

  9. #9

    Par défaut Re : Renégociation pret immobilier + projet travaux maison

    Bonjour,

    Merci pour ce retour d'informations.

    J'en profite pour vous informer que - hélas - le plan de financement proposé par votre courtier n'est pas optimisé et, ceci, pour deux raisons :

    1) - Un montage "gigogne" (un prêt complémentaire "court emboîté" et un prêt "long lisseur") aurait certainement permis un gain très significatif sur le coût du crédit.

    2) - Dans un montage à échéances lissées (simple comme le vôtre et/ou gigogne") la bonne façon de faire n'est pas de déterminer/choisir/fixer à priori les durées des crédits.

    Le bon raisonnement est inverse c'est à dire de choisir une échéance (lissée) cible (avec assurances si primes fixes) compatible avec votre capacité de remboursement et donc acceptable par votre banque.

    Procédant ainsi ce sont les durées qui deviennent les variables calculées et non plus les échéances.

    Les taux d'intérêt - fonction des durées - sont donc optimisés et le gain sur le volume dés intérêts payés résulte à la fois de "l'effet taux" (réduit) et de "l'effet durées" (réduites).

    Et si les durées sont optimisées/réduites, ce sont autant de primes d'assurances en moins à payer.

    A toutes fins utiles :

    Blog « Comment réduire le coût du crédit dans un montage en échéances lissées ?»

    https://www.cbanque.com/forum/entry....éances-lissées
    Par ailleurs une recherche sur ce forum vous permettrait de trouverez de nombreux cas réels expliqués et chiffrés.

    Cdt

  10. #10
    Membre
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    octobre 2016
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    Par défaut Re : Renégociation pret immobilier + projet travaux maison

    Citation Envoyé par Fipea Voir le message
    Bonjour,

    merci pour le retour, en effet c'est toujours agréable de connaitre la fin d'un post.
    Par curiosité, comment s'est positionné le Crédit Agricole sur votre cas?
    Le crédit agricole ne s'est pas positionné car nous ne leur avons rien demandé....
    Il y a 2-3 ans j'avais demandé à notre conseillère pour renégocier le crédit, et elle m'avait répondu de venir avec une offre d'une autre banque pour voir ce qu'ils pouvaient faire, du coup, ça ne nous a guerre donner envie de rester chez eux.... Aucun effort de leur part…
    Pis notre courtier ne travaille pas avec le CA, après comme il nous a dit, on aurait souhaité y rester, il aurait pu essayer avec eux, mais n'aurait pas eut de très bonnes conditions.
    Après nous n'avons pas cherché de notre coté, nous avons fait confiance à notre courtier...
    Enfin voilà, le crédit lyonnais est une bonne banque, l’offre nous semble plus que correct , donc je pense qu’on ne fait pas un mauvais choix….

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