Alerte sur les crédits révisables [non] capés

Fin octobre 2007, plusieurs médias, dont le Figaro et France-Info annonçaient les effets dévastateurs de la hausse du loyer de l'argent pour les souscripteurs de crédit à taux révisable non capés.

Les souscripteurs de ces crédits immobiliers se sont ainsi retrouvés pris à la gorge, du jour au lendemain, par des mensualités et des durées de remboursement qui explosaient.

Ont-ils été inconscients de contracter ces crédits, dont le taux peut monter sans limite, alors même que les taux interbancaires, à un très bas niveau historique, ne pouvaient que remonter ? Les témoignages, recueillis sur notre forum, de possesseurs de crédits ImmoPlus, Objectif i, Génération i au Crédit Foncier (ou anciennement Entenial), du Sérénité au CIF, ou encore de formules similaires dans d'autres établissements, montrent plutôt qu’ils ont été trompés par l’argumentaire biaisé de leurs banques.

Cet article a donc pour objectif de mettre en évidence les dangers de ce type de produits.

Une méthode de calcul pénalisante en cas de hausse des taux

Prenons un exemple (exemple 1) : Un emprunt de 140.000 euros à 3,10% souscrit en août 2005 avec des mensualités hors assurance de 632,15 euros pendant 29 ans.

Suivant les conditions du crédit, la durée initiale est susceptible de varier selon l'évolution du taux sans toutefois dépasser un allongement maximum de 20% (soit 5 ans et 9 mois).

Le taux est fixe et applicable la première année. Ensuite, il est révisable chaque année selon l'indice Euribor 3 mois + une marge fixe de 1,1%.

Une obscure clause définit un taux maximum de calcul des échéances à 4,60%.

Un an après, en août 2006, la première révision est envoyée : elle porte le taux d'intérêt du crédit à 4,20% (indice Euribor 3 mois à 3,10% + 1,10% de marge). Selon le fonctionnement de ce crédit, la mensualité n'est recalculée que dans le cas où elle n'est pas suffisante pour amortir le crédit même en l'allongeant à sa durée maximum. C'est exactement la situation ici. Le crédit est recalculé au taux de 4,2% sur les 28 ans restants + 5 ans et 9 mois. La nouvelle mensualité est de 655,84 euros. On passe alors d'un coût de crédit de 74.990 euros à 128.205 euros.

Nouvelle révision un an plus tard, en août 2007, une nouvelle révision est envoyée : l'indice Euribor 3 mois est à 4,20% et le taux du crédit passe alors à 5,30%. Ce taux dépasse alors le taux maximum servant au calcul des échéances. Cela veut dire que la mensualité sera calculée sur une base de 4,60% et le crédit amortit à 5,30%. Pour notre exemple, la mensualité passe à 689,68 euros. Le coût du crédit passe maintenant à 175.597 euros.

En prenant l'hypothèse d'un indice Euribor qui ne varie plus jusqu'à la fin des remboursements, une nouvelle mensualité sera quand même calculée chaque année, toujours sur la base d'un taux à 4,60% en fonction du capital restant dû atteint et de la durée restante à courir. La mensualité dépassera alors les 700 euros la cinquième année de crédit, les 800 euros la vingt-troisième année pour finir la dernière année à 870 euros.

Mais si au contraire, l'indice Euribor montait et se stabilisait 1 point plus haut à 5,20% dans un an, le coût total de ce crédit exploserait à 213.310 euros avec une mensualité maximale à près de 1.200 euros la dernière année !!

Une méthode de calcul pouvant provoquer de l'amortissement négatif

Dans certaines configurations de crédit, un amortissement négatif peut être provoqué. C'est souvent quand les mensualités du crédit ont été lissées pour prendre en compte un autre crédit (employeur, prêt à taux zéro, ...), que le crédit est alors dans une phase d'amortissement ralentie, que l'amortissement négatif peut se produire.

Dans cette situation, la mensualité ne couvre même plus la totalité des intérêts mensuels. Habituellement la différence entre le montant de l'échéance et le montant des intérêts calculés sert à rembourser le capital. Ici, cette différence est négative et elle est ajoutée au capital restant dû. En clair, plus vous remboursez, plus vous devez encore de l'argent à la banque.

C'est par exemple la situation de Patrick (exemple 2) qui rembourse 593,43 euros par mois avec un capital restant dû de 135.700 euros. Dans 2 ans, il devra toujours à peu près la même somme car son crédit repassera de nouveau en amortissement positif (dans l'hypothèse où l'Euribor ne progresse plus), mais il aura quand-même payé un total de mensualités de 14.242 euros pour rien !

D'autres situations peuvent être encore plus graves et entrainer un amortissement négatif plus long et donc plus couteux.

Etes-vous concernés par ce type de crédit ?

Il faut bien lire son contrat. S'il comporte des mentions comme « le taux maximum servant au calcul des échéances est de x%. Ce taux est distinct du taux d’intérêts » ainsi qu'un paragraphe expliquant les modalités de révision périodique et finale. Oui, vous êtes concernés.

Par contre, tous les prêts du Crédit Foncier ou du CIF ne fonctionnent pas de cette manière. Certaines peuvent comporter une limitation et vous pouvez trouver par exemple une clause qui prévoie l'abandon du solde du crédit si le réajustement des mensualités n'a pas suffit à amortir complètement le crédit. Malgré cela, toute interruption du crédit avant son terme sera pénalisante !

Pourquoi de tels dispositifs ont été souscrits ?

Dans l'article du Figaro, le journaliste parle de taux capé alors que le fonctionnement de ces crédits n'utilise jamais un taux d'intérêt plafonné. Le problème est bien là. Les témoignages sur le forum montrent que les personnes pensaient avoir souscrit un crédit à taux révisable capé. Ils n'ont découvert ce fonctionnement qu'en recevant le courrier de révision du taux dépassant le niveau de taux maximum attendu. Il apparaît aussi que c'est la clause du taux maximum servant à calculer les échéances qui a été considérée comme une clause limitant l'augmentation du taux d'intérêt réel.

Il s'agirait là, d'une absence d'explication ou d'un manque de conseil de la part du prêteur sur un système complexe de révision.

Pour reprendre l'exemple 1, avec le même dispositif de révision mais avec un véritable taux capé à 4,60%, le coût total ne serait plus que de 141.481 euros (au lieu de 175.597) avec une mensualité désormais fixe de 689,68 euros dès la troisième année, et cela quelle que soit l'évolution de l'Euribor 3 mois au dessus de 3,50%. Une sacré différence dans le comportement, le coût mensuel et le coût final du crédit !

Les budgets prévus par les emprunteurs pour financer leur acquisition immobilière seront-ils suffisants pour faire face à ces crédits ? Pour les emprunteurs ayant les plus faibles revenus, endettés dès le départ à 33% ou plus, ces augmentations importantes de leurs charges de remboursement risquent bien de les obliger à se séparer de leur bien.

Le piège du taux d'appel

Autre pratique qui concerne à la fois les crédits à taux révisable capé et non capé, c'est l'utilisation d'un taux d'appel. Concrètement l'offre initiale comporte un taux très bas qui sera réajusté automatiquement lors de la première révision.

C'est par exemple (exemple 3), Fabien qui a souscrit un crédit de 29 ans au taux initial de 3,25% indicé sur Euribor 3 mois + une marge de 1,3% en octobre 2006. Dès la première révision, en octobre 2007, le taux d'intérêt du crédit va monter à 6,10%.

Or, à l'époque de la souscription, en octobre 2006, l'indice Euribor 3 mois était déjà entre 3% et 3,3%. Si on avait appliqué le calcul de révision dès la première mensualité, le taux d'intérêt aurait été entre 4,3% et 4,6% soit un taux beaucoup plus élevé que le taux initial.

On s'explique mieux alors le choix d'un taux révisable à 3,25% plutôt qu'un taux fixe entre 4,5% et 5%, à l'époque. Mais Fabien avait-il tous les éléments pour choisir ce crédit ? Est-ce que la hausse prévisible de la mensualité était compatible avec le taux d'endettement de l'emprunteur ?

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