Crédit immobilier : les banques tentées de verrouiller l'accès aux taux bas

Malgré de légères hausses sur certains profils, les crédits immobiliers restent à des niveaux historiquement bas en ce début novembre. Les banques, en revanche, se montrent de plus en plus exigeantes sur la qualité des dossiers, notamment en matière d’apport.

« Le cycle de baisse des taux s’est pour l’heure interrompu ». Le constat est d’Alban Lacondemine, président fondateur d’Emprunt Direct, sur la base des grilles de taux reçues début novembre : les taux moyens calculés par le courtier affichent des hausses de 0,05 à 0,10 point.

Dans le détail, banque par banque, c’est toutefois le statu quo qui domine : la plupart des enseignes ont fait le choix de reconduire leurs grilles d’octobre. La légère remontée des taux moyens est surtout la conséquence des remises à niveau effectuées par quelques réseaux bancaires, très agressifs ces derniers mois, et qui ont choisi de revoir leurs tarifs à la hausse pour se rapprocher de leurs concurrents.

Logique, puisque tous, ou presque, ont déjà atteint leurs objectifs de production annuels et peuvent lever le pied. « En réalité », souligne Sandrine Allonier, porte-parole du réseau Vousfinancer, « beaucoup de nos partenaires bancaires ont même dépassé leurs objectifs de production de crédit, de 30% pour certains ! ». Ce qui les autorise à se montrer plus exigeants.

Des conditions d’octroi qui se durcissent

La preuve : les hausses, également constatées par Vousfinancer, ne concernent pas tout le monde. Elles se concentrent sur certaines durées longues ou certains profils à faibles revenus. « Certaines [banques] sont plus restrictives pour les profils considérés comme moins rentables pour elles à ce niveau de taux », confirme Jérome Robin, directeur général de Vousfinancer.

A l’appui de ce constat, Vousfinancer a interrogé ses courtiers de terrain, dans une enquête interne réalisée dans ses 200 agences. Verdict : près de 95% d’entre eux ont effectivement le sentiment que les banques ont durci leurs conditions d’octroi. Ils n’étaient que 64% dans ce cas il y a un an, en octobre 2018.

Elles sont notamment plus exigeantes sur l’apport et la capacité d’épargne. « En cette fin d’année, nos courtiers constatent qu’ils ont des difficultés accrues à financer certains profils d’emprunteurs, considérés comme plus risqués ou moins rentables : essentiellement les financements à 110%, c’est-à-dire incluant le montant du bien ainsi que l’ensemble des frais, et les revenus inférieurs à 30 000 euros par an », développe Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer. Dans ce contexte, les primo-accédants sont en première ligne.

Les banques vont-elles relever leurs marges ?

Autre tendance confirmée en ce début de mois de novembre : le retour de la renégociation de prêt immobilier. De plus en plus d’emprunteurs veulent en effet profiter des taux historiquement bas pour raccourcir la durée de leur emprunt et/ou baisser le montant de leurs mensualités. Chez Le Partenaire, la renégociation a ainsi concerné 21% des demandes en octobre 2019. Ce qui fait dire à Fabienne Laborde, sa directrice commerciale, que « 2019 sera un grand millésime pour les emprunteurs et les courtiers mais peut-être pas pour les banquiers ! »

Ces derniers vont-ils être tentés de relever leurs marges en 2020 ? Jérôme Robin, de Vousfinancer, en vient presque à le souhaiter : « Une remontée de 0,10 à 0,30% sur l’année permettrait d’assurer un plus large accès au crédit, à des taux toujours très favorables, à tous ceux qui voudront acheter en 2020, sans impacter leur capacité d’emprunt. »